Сам перечень давно известен, и в нем нет ничего исключительно молдавского: разделить подряд и девелопмент, связать государственную поддержку с инфраструктурно обеспеченным предложением, ввести инфраструктурные договоры, перейти к проектному финансированию.
Проблема не в отсутствии правильных слов. Проблема в последовательности. Список реформ без понимания, что должно быть сделано сначала, а что может заработать только через пять лет, — это не план, а пожелание.
Как преодолеть кризис?
Прежде всего, необходимо разделить две совершенно разные задачи: преодоление кризиса, который уже развивается, и изменение самой модели рынка на горизонте пяти — десяти лет.
Это разные процессы, с разными пострадавшими сторонами, инструментами и рисками. Попытка решить их одним способом почти неизбежно приводит к тому, что государство снова начинает стимулировать спрос, оживляет продажи на несколько лет и тем самым восстанавливает ту же конструкцию, которая кризис и создала.
Сегодня кризис уже идет одновременно с двух сторон. На стороне предложения падают продажи, разрывается денежный поток строительных компаний, останавливаются объекты, застройщики не могут выполнять обязательства перед дольщиками, принятые исходя из прежнего темпа реализации квартир. Возникают объекты незавершенного строительства, которые быстро попадают в правовую неопределенность.
В европейской, и особенно немецкой, дискуссии естественным ответом на такую ситуацию является повышение эффективности процедур несостоятельности. Логика понятна: если бизнес-модель проекта больше не работает, необходимо быстро определить жизнеспособность объекта, сохранить стоимость активов, защитить кредиторов и либо завершить проект, либо передать его новому оператору.
Но механический перенос этого решения в Молдову может дать прямо противоположный результат.
Наша проблема состоит в том, что контролируемая несостоятельность застройщика далеко не всегда является просто следствием неудачного проекта. Она может использоваться как инструмент завершения проекта в интересах бенефициара: активы выводятся до начала процедуры, обязательства перед дольщиками остаются в старой компании, сделки с аффилированными структурами размывают имущественную массу, а сам объект зависает в состоянии, при котором его заморозка иногда выгоднее собственнику схемы, чем честная достройка или продажа новому инвестору.
Ускорить такую процедуру, не изменив ее содержания, означает не оздоровить рынок, а просто ускорить прохождение уже существующей схемы.
Поэтому последовательность должна быть обратной. Сначала — ответственность бенефициарных владельцев за вывод активов в предбанкротный период, полноценная проверка сделок с аффилированными лицами, защита денежных средств дольщиков через эскроу или банковскую гарантию завершения объекта.
Покупатель квартиры не должен автоматически становиться кредитором последней надежды в чужой финансовой конструкции.
И только после закрытия основных каналов злоупотреблений имеет смысл ускорять процедуру несостоятельности для проектов, где кризис действительно вызван экономическими причинами.
Как уйти от системного социального риска?
Одновременно развивается другой кризис, который значительно меньше интересует участников профессиональной дискуссии. Это кризис домохозяйств, купивших единственное жилье с использованием ипотечного кредита, в том числе государственной программы Prima Casă.
Здесь совершенно иная механика. Залогом является квартира — именно тот актив, ликвидность которого сегодня зависит от качества территории, инфраструктуры и общего объема инвестиционного предложения.
Если жилье приобреталось на растущем рынке в районе с инфраструктурным дефицитом, а цена поддерживалась дешевым кредитом и инвестиционным спросом, при развороте рынка стоимость квартиры может оказаться ниже остатка ипотечного долга.
Возникает классическая ситуация отрицательного капитала заемщика. Семья оказывается в финансовой ловушке. Продать квартиру невозможно без фиксации убытка и сохранения части долга. Рефинансировать кредит сложно, поскольку новый банк получает залог, стоимость которого снизилась. Прекращение платежей означает риск потери единственного жилья.
Если одновременно растет безработица или снижаются доходы, проблема отдельного заемщика начинает превращаться в системный социальный риск.
Особенность Prima Casă состоит еще и в том, что государство само участвовало в формировании этого риска, гарантируя кредит и стимулируя приобретение жилья.
Значительная часть конечного риска в такой конструкции переносится с финансового института на государство и заемщика. Получается странная ситуация: государство сначала стимулирует спрос на актив, не задавая требований к качеству территории, а затем вынуждено участвовать в последствиях снижения его ликвидности.
Поэтому защита такого заемщика не может быть производной от мер поддержки застройщиков.
Необходим механизм реструктуризации кредита для семей, объективно потерявших часть дохода, вместо автоматического перехода к обращению взыскания. В период резкого падения рынка следует отдельно рассматривать ограничения на принудительную реализацию единственного залогового жилья по цене, существенно ниже стоимости, принятой при выдаче кредита.
Продажа такого актива в нижней точке рынка не решает проблему — она фиксирует убыток, разрушает положение семьи и увеличивает социальные расходы государства.
Почему нынешняя модель рынка не работает?
Но это лишь работа с последствиями. Структурная проблема рынка находится глубже. И здесь необходимо изменить не отдельный инструмент, а сам предмет, вокруг которого организован рынок.
Сегодня молдавский рынок недвижимости фактически торгует двумя разрозненными единицами: квадратным метром и земельным участком. Покупатель приобретает квадратный метр. Застройщик ищет участок. Банк финансирует покупателя квартиры. Муниципалитет выдает разрешение на строительство конкретного объекта.
Каждый участник действует рационально в пределах собственной задачи, но никто не отвечает за конечный результат — функционирующую территорию.
Именно поэтому у нас сформировался развитый рынок строительного подряда, но не сформировался полноценный рынок девелопмента.
Подрядчик умеет строить. Он способен организовать площадку, приобрести материалы, привлечь рабочую силу и возвести здание.
Девелопмент начинается раньше и заканчивается значительно позже стройки. Это работа с землей, инфраструктурой, финансовой моделью, функцией территории, транспортом, коммерческими объектами и долгосрочной стоимостью созданного района.
В Молдове эти функции смешали. Строительную компанию назвали девелопером и решили, что рынок сформирован.
В результате подрядчик вынужден действовать как организатор территории, хотя его бизнес-модель построена совершенно иначе: найти участок, получить максимально допустимую плотность, построить, продать и выйти из проекта.
Это не упрек строительным компаниям. Они ведут себя рационально в той институциональной системе, которую для них создали.
Следовательно, реформа должна начинаться с изменения единицы рынка. Вместо разрозненного участка и квадратного метра такой единицей должен стать проект территории — упакованный набор градостроительных прав, инфраструктурных обязательств и экономических параметров.
За развитие территории должна быть конкуренция
Здесь возникает соблазн механически перенести немецкую модель муниципального земельного банка.
Для Молдовы это решение выглядит красиво только на бумаге. Значительная часть потенциально пригодных для развития территорий Кишинева обременена сложной структурой прав, советским наследием коллективной собственности, незавершенной делимитацией и большим количеством собственников.
Чтобы создать классический земельный банк, муниципалитет должен либо выкупать землю, что требует огромного капитала, либо годами договариваться с десятками владельцев, либо использовать механизмы изъятия, политически и юридически крайне конфликтные в стране, где доверие к институтам собственности и без того невелико.
Более реалистична другая конструкция. Муниципалитету необязательно владеть всей землей, чтобы организовывать развитие территории. Его задача — определить границы зоны развития, допустимую плотность, функциональное назначение, транспортный каркас, инфраструктурную емкость и обязательства будущего оператора.
Все это собирается в единый проектный пакет и становится предметом прозрачного конкурса.
Ближайший немецкий институциональный аналог — Konzeptvergabe, хотя для молдавских условий этот механизм необходимо существенно расширить. В немецкой практике речь чаще идет о предоставлении конкретного участка на основании качества предложенной концепции.
В нашей модели предметом конкурса должен стать проект территории как система прав и обязательств. Конкуренция должна идти не за возможность поставить на участке максимальное количество квадратных метров, а за лучшее решение территории.
При этом нельзя просто переложить проблему раздробленной собственности на победителя конкурса и считать земельный вопрос решенным. Возникнет классическая проблема несогласных: несколько собственников внутри массива, понимая критическую важность своих участков, смогут блокировать проект или требовать цену, многократно превышающую экономическую стоимость земли.
Поэтому конкурсная модель должна быть дополнена механизмом земельной реорганизации.
Речь не идет о конфискации или обязательном выкупе всей территории муниципалитетом. Смысл заключается в перераспределении земельных прав внутри утвержденной зоны развития таким образом, чтобы сформировать пригодные для застройки участки, обеспечить землю под дороги и общественную инфраструктуру и одновременно сохранить экономическую эквивалентность прав собственников.
Тогда появляется последовательная конструкция: муниципалитет определяет территорию развития и ее функцию, проводится земельная реорганизация, формируется проектный пакет, через конкурс выбирается девелопер, фиксируются инфраструктурные обязательства, подключается проектное финансирование.
И только затем возникает строительный подряд.
Разделить роли подрядчика и девелопера
Именно в этой точке подряд и девелопмент, наконец, занимают свои нормальные места.
Девелопер организует землю, капитал, инфраструктуру и функцию территории. Подрядчик строит.
Банк финансирует проект с понятными правами, этапами и денежными потоками.
Муниципалитет отвечает не за продажу разрешений, а за общественный результат развития территории.
Инфраструктурный договор в такой модели перестает быть еще одним налогом на строительство. Его условия определяются еще на этапе формирования проекта и конкурсного отбора.
Заранее известно, какая нагрузка возникнет на дороги, воду, канализацию, электрические сети, общественный транспорт, школы и дошкольные учреждения; какая часть инфраструктуры создается девелопером, какая муниципалитетом и в какие сроки.
Принципиально важно, чтобы инфраструктурный платеж был привязан к конкретной территории. Если деньги уходят в общий муниципальный бюджет, они почти неизбежно превращаются в обычный фискальный доход. Застройщик перекладывает дополнительный платеж в цену квартиры, покупатель платит больше, а дорога, сеть или школа рядом с новым районом все равно не появляются. Мы получаем новый налог, но сохраняем старую модель.
Отсюда меняется и сама логика муниципальных финансов. Сегодня строительство жилья слишком часто воспринимается местной властью, как источник быстрого дохода. Больше разрешений, больше объектов, больше сделок — значит, больше денег и видимой экономической активности.
Но новый жилой район одновременно создает долгосрочные обязательства муниципалитета. Его необходимо подключать к транспортной системе, обслуживать дороги, освещать улицы, обеспечивать социальную инфраструктуру, расширять инженерные мощности.
Поэтому каждый крупный проект необходимо оценивать не по количеству введенных квадратных метров и даже не по объему первоначальных поступлений в бюджет.
Необходим расчет полной стоимости территории для муниципалитета на протяжении жизненного цикла: будущие доходы минус стоимость создания и содержания инфраструктуры.
Если этот баланс отрицательный, проект не является развитием, сколько бы кранов ни стояло на горизонте. Это просто перенос частного дохода в настоящее и общественных расходов в будущее.
В чем роль государства и банков?
После появления первых территорий, работающих по новой модели, можно менять государственную поддержку спроса.
Prima Casă и другие механизмы ипотечного стимулирования должны постепенно перестать субсидировать покупку любой квартиры только потому, что она формально является жильем. Государственная гарантия должна быть связана с качеством самого продукта и территории, в которой этот продукт создан.
Это не означает запрета покупать квартиры в других объектах. Речь идет о другом: если государство принимает на себя часть финансового риска, оно вправе определять, какой тип предложения поддерживает. Субсидирование покупки жилья в инфраструктурно необеспеченной застройке означает, что бюджет фактически гарантирует ликвидность дефектного по своей конструкции актива.
Но привязки к территории недостаточно, если не проверяется сама природа спроса. Качественная территория снимает один риск — инфраструктурный, но не снимает другой: квартира в комплексно обеспеченном районе точно так же может покупаться не для жизни, а как замена депозиту. И тогда государственная гарантия снова будет поддерживать не домохозяйство, а инвестиционный спрос, только на более качественном активе.
Поэтому программа Prima Casă и любая другая форма государственной поддержки спроса должны опираться на независимый механизм учета: не только качества территории, но и того, приобретается ли жилье для проживания или как финансовый инструмент. И как соотносится новое строительство с фактической занятостью уже существующего фонда.
Без этого измерителя система через несколько циклов повторит ту же ошибку в новой упаковке — начнет гарантировать ликвидность квартир, которые снова будут стоять пустыми, только теперь в правильно спроектированных районах.
И только после появления проекта, как понятной институциональной единицы, становится возможным полноценное банковское финансирование девелопмента.
Сегодня призывы к банкам «финансировать проекты, а не только ипотеку» мало что меняют. Банку действительно не с чем работать. Нет институционального девелопера, нет закрепленных инфраструктурных обязательств, нет понятной последовательности освоения территории, земельный риск размыт, денежные потоки зависят почти исключительно от предварительной продажи квартир.
Когда появляется утвержденный проект территории, девелопер, инфраструктурный договор, этапность и система земельных прав, возникает объект проектного финансирования. Банк может оценивать не обещание построить еще один дом, а денежный поток проекта полного цикла.
Новая модель должна быть защищена
Конечно, конкурс проектов сам по себе не является вакциной от молдавской административной практики. Непрозрачная процедура быстро превратит Konzeptvergabe по-молдавски в очередной способ красиво распределять права между заранее известными участниками.
Поэтому защита новой модели должна строиться вокруг публичности критериев, независимой профессиональной оценки концепций, раскрытия бенефициаров участников и невозможности существенно изменить выигравший проект после конкурса без повторной процедуры.
Но это уже вопрос защиты института, а не отказа от него.
Сегодня наиболее простым политическим решением снова выглядит снижение стоимости ипотеки, расширение государственных гарантий, ускорение выдачи разрешений и налоговые льготы строительным компаниям.
Такие меры действительно способны на некоторое время оживить продажи. Только оживят они ту же модель: больше кредита покупателю, больше спроса на существующее предложение, новый рост цены, новое точечное уплотнение и еще большая инфраструктурная задолженность городов.
Это не выход из кризиса. Это запуск следующего цикла на тех же условиях.
Поэтому ответ на нынешний кризис не может состоять из одной программы или одного закона.
С уже существующими проблемными объектами необходимо работать через защищенную процедуру несостоятельности, сначала закрыв возможности вывода активов.
Домохозяйствам, попавшим в ситуацию отрицательного капитала и потери доходов, необходим механизм реструктуризации, а не автоматическое лишение единственного жилья.
Но одновременно необходимо начинать структурную перестройку самого рынка.
Молдове не нужно заново создавать строительный подряд. Он уже сформирован и технически способен строить.
Необходимо создать отсутствующий институциональный этаж над ним — девелопмент, и перестать считать главным продуктом рынка квадратный метр.
Продуктом должен стать проект территории: земля, инфраструктура, экономическая функция, капитал и долгосрочная модель развития, собранные в единую систему прав и обязательств.
Пока эти функции смешаны, государство будет снова и снова спасать продажи, ошибочно принимая это за спасение строительной отрасли.
А через несколько лет мы вновь обнаружим тот же кризис. Только квадратный метр будет дороже, инфраструктура — старше, а цена очередной ошибки — значительно выше.
Дмитрий Тэрэбуркэ,
эксперт в области оценки недвижимости и девелопмента
