Motivul pentru care am scris acest text îl constituie două articole publicate în ultimele zile. Primul este un interviu cu Marina Solovieva în Logos Press, intitulat „În Chișinău sunt peste 88 de mii de apartamente și case neocupate”. Al doilea este răspunsul arhitectului Anatolie Gordeev, intitulat „Apartamente goale sau construcții noi? Nu trebuie să confundăm tactica cu strategia”.
Discuția din ultimele zile se prezintă ca o confruntare între două adevăruri. O parte prezintă o cifră: aproape fiecare al patrulea apartament din Chișinău stă gol. Așadar, nu există deficit de ofertă, iar creșterea prețurilor nu se datorează lipsei de locuințe. Cealaltă parte răspunde: construcțiile se opresc, sectorul se prăbușește, rezerva de locuințe neocupate este limitată și nesigură – deci nu trebuie să ne panicăm în privința construcțiilor, ci trebuie să le susținem.
Ambele părți se bazează pe cifre reale. Ambele descriu sistemul privindu-l din perspectiva apartamentului, nu din cea a pieței în sine. Și de aceea ambele trec cu vederea diagnosticul pe care aceleași cifre îl confirmă, dacă sunt analizate dintr-o perspectivă sistemică.
Deformarea pieței
Diagnosticul este simplu: în Moldova s-a format bine piața antreprizei de construcții, iar piața dezvoltării imobiliare practic nu s-a format.
Antreprenorul știe să construiască o clădire – să obțină o comandă, să intre pe șantier, să ridice metri pătrați, să vândă.
Dezvoltatorul trebuie să rezolve o altă sarcină: să creeze nu o clădire, ci un teritoriu funcțional – cu teren, infrastructură, transport, funcție socială și economică, cu responsabilitate pe termen lung pentru ceea ce se întâmplă cu zona după predarea obiectivului.
În Chișinău, aceste două funcții s-au contopit într-una singură: compania de construcții se numește dezvoltator, rămânând, din punct de vedere al modelului economic, antreprenor, iar tot ceea ce nu ține de metri pătrați – drumuri, rețele, școli, calitatea mediului – este aruncat în sarcina municipalității sau nu este rezolvat deloc.
Tocmai această deformare generează simultan ambele fenomene, care sunt discutate de parcă ar fi separate: o proporție record de locuințe neocupate și o cerere continuă de construcții noi.
Privim cifra de 88 de mii nu ca pe un fapt, ci ca pe un simptom. Elementul cheie nu este ponderea, ci structura: cea mai mare concentrare de unități locative neocupate nu se regăsește în fondul sovietic, cu exodul său migrațional, ci tocmai în clădirile noi.
Aceste date confirmă în mod direct diagnosticul privind contractele de antrepriză fără dezvoltare imobiliară; ele nu infirmă teza privind lipsa de locuințe și nu confirmă teza privind suficiența ofertei – ele indică o a treia realitate: piața nu produce locuințe, ci unități de stocare a capitalului, care doar întâmplător reprezintă suprafață locuibilă.
Mecanismul este clar și descris destul de precis:
– lichiditatea bancară și transferurile din diaspora generează o cerere care nu vizează teritoriul, ci metrul pătrat ca activ;
– antreprenorul răspunde în mod rațional prin maximizarea densității de construcție pe un teren la care infrastructura este deja racordată — deoarece dezvoltarea unui nou teritoriu de la zero este costisitoare și nu se încadrează în modelul său de afaceri;
– municipalitatea încasează taxele de autorizare și primește statistici privind punerea în folosință a locuințelor, fără a-și asuma responsabilitatea pentru starea cartierului peste zece ani;
– cumpărătorul nu primește o locuință, ci un substitut al unui instrument financiar într-o țară în care depozitele sunt depășite de inflație, iar piața secundară a obligațiunilor de stat nu funcționează.
O clădire nouă goală în acest lanț nu este o anomalie și nici o rezervă, ci un produs normal și previzibil al sistemului. La fel de normal este și faptul că cererea pentru construcții noi continuă: până când nu va apărea un instrument alternativ de economisire, capitalul local și cel al diasporei va continua să fie investit în beton, indiferent de câte mii de apartamente stau deja goale.
Apartamentul, ca și un depozit, nu influențează piața
De aici rezultă de ce argumentul privind rezerva nu funcționează așa cum se așteaptă.
Rezerva este ceea ce poate intra pe piață în cazul modificării prețului sau a condițiilor. Un activ cumpărat ca înlocuitor al unui depozit nu interacționează cu piața prin definiție: nu i se cere să genereze venituri prin închiriere sau vânzare, ci doar să nu-și piardă valoarea nominală.
Aceste apartamente nu vor intra pe piață nici măcar în cazul unei ajustări rezonabile a prețului, deoarece decizia de a le cumpăra a fost luată inițial fără a ține cont de nevoia de locuințe. Din punct de vedere formal, teza privind rezerva este corectă, dar, în practică, este lipsită de substanță.
Și tocmai din acest motiv nu ține nici argumentul privind necesitatea de a susține cu orice preț ritmul noilor construcții pentru a salva sectorul.
Teza conform căreia oprirea construcțiilor duce la destrămarea lanțurilor de contractanți, la exodul forței de muncă și la prăbușirea pieței materialelor de construcții este corectă și merită tratată cu seriozitate ca risc sectorial.
Dar acesta este un argument al politicii industriale, nu al celei de locuințe. Sectorul, antrenat timp de douăzeci de ani să construiască unități de investiții prin densificarea zonei construite existente, în cazul unei opriri se va prăbuși într-adevăr – dar susținerea sa mecanică în forma actuală nu va adăuga orașului niciun metru care să reducă deficitul de locuințe normale, dotate cu infrastructură, pentru cei care trăiesc și lucrează în Chișinău, și nu pentru cei care își păstrează capitalul.
Eroarea de raționament este aceeași ca și în cazul oponentului: interesul privat, de sector, este prezentat ca fiind unul urban, strategic.
Constatarea simptomelor nu vindecă boala
De aici reiese că ambele articole nu se ceartă asupra diagnosticului, ci asupra tacticii în cadrul aceluiași model deformat, acceptând structura acestuia ca pe un dat.
Unul propune să se utilizeze stocul existent de unități de stocare a capitalului. Celălalt propune să se continue producerea de noi unități.
Nici una, nici alta nu schimbă faptul că ambele nu reprezintă locuințe în sens funcțional, ci rezultatul lipsei, în țară, a unui subiect instituțional responsabil de teritoriu și al lipsei unei alternative la beton din partea capitalului.
Consecință practică: orice politică care funcționează la nivelul unui apartament individual – impozitul pe locuințele neocupate, stimularea închirierii, subvenționarea noilor credite ipotecare, sprijinul anticriză acordat dezvoltatorilor imobiliari – va trata doar simptomul, lăsând cauza neatinsă.
Impozitul pe locuințele neocupate poate obliga o parte dintre proprietari să vândă sau să închirieze, dar nu va crea un instrument alternativ de economisire – capitalul eliberat va cumpăra pur și simplu un alt apartament identic.
Sprijinirea noilor construcții va menține capacitățile antreprenoriale, dar, nefiind legată de apariția dezvoltării instituționale și de nevoia reală de locuințe, nu de cea de investiții, va genera în câțiva ani un nou strat de clădiri noi cu aceeași structură a fondului de locuințe neocupate în interior.
Adevărata discuție despre politica locativă a Chișinăului nu începe cu întrebarea dacă să se vândă clădirile goale sau să se construiască altele noi, ci cu o întrebare pe care niciunul dintre cele două articole nu o pune: de ce, în cei peste treizeci de ani, în țară nu a apărut nici o instituție de dezvoltare, ca entitate responsabilă de teritoriu, nici o piață de capital capabilă să concureze cu metrul pătrat pentru rolul de mijloc de economisire.
Atât timp cât aceste două deficiențe nu sunt remediate, orașul va construi, vinde, rămâne gol și se va scumpi în același timp – iar statisticile pe care se bazează ambele părți ale disputei vor confirma fiecare dintre ele cu aceeași convingere.
Pentru că ambele descriu proiecții diferite ale aceluiași sistem defectuos.
Dmitri Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară
