Marina Solovieva, director de program al Centrului Independent Expert grup
Aceste date au fost publicate de Biroul Național de Statistică pe baza recensământului populației și al fondului locativ din 2024.
„Din informațiile anterioare ale BNS reiese că în municipiul Chișinău există în total 390.298 de locuințe, prin urmare, 77% dintre acestea sunt ocupate, iar 23% (sau 88.356) sunt neocupate”, comentează Marina Solovieva, director de programe al Centrului Independent Expert Grup. – Este un procent mai mic decât media națională, care include și satele abandonate, dar totuși este un număr considerabil pentru un oraș cu prețuri ridicate la locuințe și chirii.
Cele mai multe apartamente goale se găsesc în clădirile noi
„Dacă analizăm structura locuințelor în funcție de perioada de construcție, se observă că cea mai mare pondere a apartamentelor neocupate se concentrează în clădirile noi”, a remarcat Solovieva. – În clădirile construite între 2016 și 2024, aproape jumătate dintre acestea – 42% sau 26.732 – sunt goale. Acestea sunt apartamentele care fie nu au fost vândute de dezvoltatori și agenți imobiliari, fie au fost cumpărate de oameni nu pentru a locui în ele sau pentru a le închiria, ci ca mijloc de conservare a capitalului”.
Cum se poate face distincția între cele două categorii, se întreabă experta. În clădirile noi mai vechi (1991-2015), ponderea apartamentelor neocupate se menține constant la 24-26%. Este puțin probabil ca acestea să nu fi putut fi vândute în atâția ani.
Se poate presupune că și în clădirile noi din perioada 2016-2024 ponderea apartamentelor cumpărate și neocupate este aceeași, de 25%, iar restul apartamentelor nerezidențiale – 17% – sunt cele nevândute. Sunt aproximativ 11 mii.
„S-ar putea să mi se obiecteze cu privire la acuratețea statisticilor”, spune Marina Solovieva. „Deoarece nu toți au fost de acord să vorbească cu recenzorii, apartamentele ar fi putut fi înregistrate ca fiind neocupate. Dar nu este așa. NBS a luat în calcul și informații din surse indirecte”.
Dacă ușa nu era deschisă, recenzorul afla de la vecini dacă locuiește cineva în clădire. De asemenea, NBS a solicitat date de la furnizorii de energie electrică. Dacă un apartament consuma energie electrică în perioada desfășurării recensământului, se considera că era locuit.
Ce concluzii se pot trage?
„Cred că statisticile privind locuințele neocupate corespund realității sau sunt mai degrabă subestimate decât supraestimate”, rezumă Marina Solovieva.
Motivul creșterii rapide a prețurilor imobiliare în Chișinău nu ține atât de lipsa ofertei (în oraș există 88 de mii de apartamente și case în care nu locuiește nimeni – adică fiecare a patra locuință), cât de alți factori, subliniază experta.
„Logos Press a scris deja că indicele prețurilor imobiliare rezidențiale (RPPI), publicat de BNB, se bazează pe prețul de ofertă (adică pe «prețurile dorite» de vânzători), și nu pe prețul tranzacțiilor imobiliare reale”, spune expertul. – Însă prețurile stabilite de vânzători nu corespund posibilităților cumpărătorilor. Oferta și cererea nu se întâlnesc la același nivel de preț, ceea ce confirmă numărul redus de tranzacții. Prin urmare, este dificil să se spună ceva despre prețul real de piață al imobilelor”.
Lipsa alternativelor pe piața locală de capital
În mod separat, specialistul subliniază ponderea mare a apartamentelor goale care nu sunt pe piață. Acestea nu sunt închiriate și nici vândute, deoarece au fost cumpărate în scopul conservării capitalului, „din cauza lipsei de imaginație și a alternativelor”.
„Cu adevărat, situația alternativelor de investiții pe piața locală de capital este dezastruoasă”, constată ea. „Dacă vrei, poți depune banii într-un depozit bancar cu o rată a dobânzii sub nivelul inflației. Dacă vrei, cumpără obligațiuni de stat, fără a le putea vinde pe piața secundară înainte de scadență. Pentru iubitorii de senzații tari există platforme de crowdfunding. Cam asta e tot, de fapt. Acțiuni ale întreprinderilor de retail? N-am auzit de așa ceva. Desigur, se pot cumpăra active și în străinătate, dar, de regulă, oamenii noștri nu sunt pregătiți pentru o astfel de inițiativă: nu au nici cunoștințele necesare, nici disponibilitatea de a-și asuma riscuri. Și atâta timp cât piața noastră de capital va rămâne subdezvoltată, practica investițiilor în achiziționarea de apartamente va continua”.
