Criza fără faliment bancar: de ce economia Moldovei riscă să plătească prețul

Articolele anterioare din serie:

Vitrina nu este o piață. Dar cineva a uitat să-i spună acest lucru autorității de reglementare

Vitrina nu are stăpân în țara care o privește

Alte lucruri vor dispărea: fondurile circulante ale întreprinderilor, cumpărătorii de apartamente, comenzile din sectorul construcțiilor, venitul disponibil al familiilor și capacitatea districtelor de a menține, în general, o oarecare activitate economică.

Va fi o criză în care sistemul financiar va rămâne pe picioare tocmai pentru că întreaga greutate a căderii va fi suportată de economia reală. Nu este cel mai evident subiect pentru titluri, dar pare destul de precis.

Statisticile bancare par o poveste de succes. Tocmai aici este problema

Priviți cifrele din raportul BNB. În 2025, creditarea economiei a crescut cu 26,5%. Activele bancare au atins 190 de miliarde de lei. Profitul băncilor este de 4,93 miliarde de lei, cu 23,5% mai mult decât în anul precedent. Rentabilitatea capitalului este de 16,9%. Ponderea creditelor neperformante se menține în jur de 4,1%. Rata de adecvare a capitalului este de 23,3%. Acoperirea lichidității este de aproape 300%, în condițiile în care norma este de 100%.

Citiți încă o dată, cu atenție: acesta nu este un sistem bancar aflat în pragul unui colaps clasic. Este un sistem bancar foarte solid în cadrul unei economii foarte slabe. Și tocmai această discrepanță – între sănătatea sistemului și sănătatea economiei pe care o deservește – determină cum va arăta următoarea criză.

Unde s-a îndreptat exact acest avans al creditării?

Bună întrebare. În anul 2025, portofoliul ipotecar a crescut cu 40,2%, cel de credite de consum cu 30,4%, iar creditarea comerțului cu 25,7%. Pentru achiziționarea și construirea de imobile s-au acordat 26,1 miliarde de lei, pentru consum – 19,2 miliarde, iar pentru comerț – 21,2 miliarde. Toate cele trei direcții, luate împreună, depășesc semnificativ creditarea sectoarelor care creează o nouă bază de producție.

Asta nu înseamnă că ipoteca este un rău, că comerțul este inutil sau că creditul de consum se acordă neapărat din disperare.

Înseamnă altceva, ceva mai plictisitor și mai important: sistemul financiar stimulează cel mai rapid cererea de locuințe, importuri și consumul curent, în timp ce productivitatea, baza de export și infrastructura teritorială cresc într-un ritm cu totul diferit – mult mai lent.

Datoria crește puterea de cumpărare chiar în acest moment. Totuși, el nu generează veniturile din care această datorie va putea fi rambursată fără probleme mâine. Aceasta este o diferență destul de fundamentală, și tocmai ea rămâne de obicei în afara comunicatelor de presă.

Iunie 2026 ca exemplu de laborator al procesului

Îmi place când statisticile macroeconomice acceptă să pozeze pentru o lună anume. În iunie 2026, băncile au acordat credite noi în valoare de 8,32 miliarde de lei. Sectorul de afaceri a primit aproximativ 5,43 miliarde, iar populația – aproape 2,9 miliarde. Din creditele acordate persoanelor fizice, 1,754 miliarde au fost destinate consumului, iar 1,114 miliarde – imobiliarelor. Rata medie a dobânzii la creditele de consum este de 10,64%, iar la creditele ipotecare – de 7,96%.

O precizare pentru pedanți (eu sunt unul dintre ei): volumul lunar al creditelor acordate nu este egal cu creșterea datoriei – o parte din bani servește pur și simplu la refinanțarea datoriilor vechi și la acoperirea cheltuielilor curente.

Totuși, structura arată totuși esențialul: ce anume susține cererea în țară. Moldova trăiește din ce în ce mai mult nu din rezultatul extinderii producției, ci din anticiparea veniturilor viitoare ale populației și ale mediului de afaceri – adică împrumută din propriul viitor pentru a finanța prezentul.

Imobiliarele ca mecanism ideal pentru transformarea creditului în preț fără a crea valoare

Aici începe partea cea mai interesantă. Programul de stat „Prima Casă Plus”, scăderea ratelor dobânzilor în 2025, concentrarea populației în Chișinău, oferta limitată și disponibilitatea băncilor de a acorda împrumuturi generoase pe bază de garanție – toate aceste elemente împreună au împins prețurile în sus.

Mecanismul este perfect circular: apartamentul care se scumpeste permitea acordarea unui credit mai mare; creditul mai mare ridica prețul următorului apartament; dezvoltatorul imobiliar vedea prețul în creștere și putea să nu se grăbească deloc cu reducerea marjei.

Toată lumea era mulțumită, până când cercul nu s-a oprit.

Problema este că dezvoltarea imobiliară nu înseamnă doar metri pătrați de vânzare. Este vorba de terenuri cu infrastructură, rețeaua de transport, rețelele de utilități, obiectivele sociale și o economie urbană solvabilă în jurul tuturor acestor elemente.

În Moldova, creditarea cumpărătorului a înlocuit, de fapt, dezvoltarea teritoriului: băncile au finanțat cu regularitate cererea, statul nu s-a deranjat să organizeze oferta, iar diferența dintre aceste două aspecte s-a transformat în creșterea prețurilor.

Aceasta nu este dezvoltarea pieței imobiliare. Este o imitație a acesteia, cu grafice foarte convingătoare.

Ciclul a ajuns deja la un punct mort

Vânzările de apartamente în Chișinău au scăzut brusc – conform diverselor eșantioane, cu mai mult de jumătate în decursul unui an. În același timp, prețurile afișate în anunțuri se mențin în continuare în apropierea maximelor istorice. În primul trimestru al anului 2026, investițiile în imobiliare rezidențiale au scăzut cu 13,5%, volumul lucrărilor de construcție – cu aproximativ 12%, iar livrarea de locuințe s-a redus de câteva ori.

Piața pare ciudată doar celor care consideră prețul din anunț drept prețul real. Prețul real se stabilește în cadrul tranzacției, iar tranzacțiile sunt din ce în ce mai puține – ceea ce, în fond, reprezintă cea mai sinceră definiție a unei piețe în scădere.

În același timp, indicele NBM se bazează în principal pe prețurile de ofertă din Chișinău, astfel încât statisticile pot indica cu o aparență imperturbabilă stabilitatea prețurilor tocmai atunci când piața își pierde lichiditatea. Vânzătorul nu este încă pregătit să facă concesii la preț. Cumpărătorul nu mai poate cumpăra la prețul vechi. Banca continuă să evalueze garanția pe baza pieței de ieri, deoarece nimeni nu dorește să o reevalueze chiar acum.

Acesta nu este un echilibru – este o pauză înainte de reevaluare, care pur și simplu s-a prelungit.

Cine va plăti de fapt pentru această corecție (spoiler: nu banca)

FMI estimează reevaluarea acumulată a locuințelor din Moldova la aproximativ 21–33% – cu mențiunea clară că datele sunt limitate, dar intervalul este oricum elocvent. Aproximativ 43% din totalul creditelor bancare sunt garantate direct sau indirect cu proprietăți imobiliare. În același timp, un test de stres care presupune o scădere a prețurilor cu 30% reduce capitalul bancar total cu doar aproximativ 0,9 puncte procentuale.

Concluzia care se desprinde din aceste două cifre este destul de neplăcută: chiar și o corecție profundă a pieței imobiliare, în sine, probabil că nu va prăbuși sistemul bancar. Aceasta va afecta capitalul proprietarilor, marja dezvoltatorilor imobiliari, valoarea garanțiilor, cifra de afaceri a antreprenorilor și capacitatea familiilor de a se refinanța.

Banca va trece cu bine peste scăderea prețului apartamentului. Familia va continua să ramburseze creditul, care acum depășește valoarea de piață a aceluiași apartament – iar aceasta va fi problema familiei, nu a băncii.

În 2008, statele au fost nevoite să salveze băncile. În varianta moldovenească, se pare că băncile vor fi salvate dinainte – pur și simplu prin însăși structura cerințelor privind capitalul, garanțiile și venitul împrumutatului.

Contextul general: țara cheltuiește mai mult decât câștigă și acoperă diferența prin împrumuturi

Moldova importă semnificativ mai mult decât exportă, iar cererea de consum finanțată prin credite alimentează și mai mult importurile – oamenii iau credite nu pentru a economisi, ci pentru a cumpăra, și cumpără adesea produse importate.

Conform estimărilor Băncii Mondiale, deficitul de cont curent va ajunge la 3,55 miliarde de euro în 2025, adică aproximativ 19,6% din PIB, iar în 2026 va rămâne, cel mai probabil, la aproximativ același nivel extrem de ridicat.

Un astfel de deficit poate fi acoperit pentru o perioadă de timp cu rezerve, remitențe ale migranților, credite preferențiale și fonduri din partea Uniunii Europene. Însă, în cele din urmă, cineva plătește totuși pentru echilibrul extern – fie prin creșterea exporturilor și a productivității (lent și dificil), fie prin deprecierea monedei, reducerea importurilor și a cererii interne (rapid și dureros), fie prin contractarea unei noi datorii externe (ușor și convenabil chiar acum).

Deocamdată, țara alege a treia opțiune, cea mai confortabilă din punct de vedere politic: susținerea consumului și a bugetului prin finanțare externă, în speranța că reformele vor reuși să stimuleze creșterea economică mai târziu. Strategia clasică de tipul „ne ocupăm mai târziu”, doar că la scara balanței de plăți.

Banii UE nu sunt același lucru cu dezvoltarea

O precizare importantă, înainte de a decide că ajutorul UE este pur și simplu un lucru bun, fără nuanțe. Fondurile UE reduc într-adevăr riscul unui default suveran brusc și oferă șansa de a finanța infrastructura.

Dar banii în sine nu reprezintă dezvoltare – este o idee destul de evidentă, pe care, din nu se știe ce motiv, o uităm în mod regulat. Dacă o țară nu dispune de proiecte teritoriale bine pregătite, de o politică industrială, de un sistem de selecție a investițiilor și de monitorizare a rezultatelor, resursele externe se risipesc pur și simplu pe importul de echipamente, consultanță, cheltuieli curente, lucrări de construcție izolate și întreținerea ulterioară a ceea ce a fost deja construit. Apare încă o datorie sau o obligație – dar nu neapărat o sursă de venit care să acopere această datorie.

Este deosebit de periculoasă ideea de a remedia slăbiciunea structurală printr-o simplă „extindere a accesului la finanțare” – sună progresist, dar funcționează exact invers.

Atunci când nu există proiecte de producție și piețe de desfacere, creditul suplimentar ieftin se îndreaptă acolo unde garanția este mai clară și rotația mai rapidă: în imobiliare, comerț, importuri și consum. Astfel, ajutorul pentru dezvoltare reușește uneori să accelereze tocmai financiarizarea, împotriva căreia se presupune că ar trebui să acționeze.

Al treilea circuit: inflație din exterior, frână din interior

După o scurtă relaxare, Banca Națională a majorat rata de bază la 6,5% în mai 2026, iar în iunie – la 7%, din cauza noilor riscuri energetice și inflaționiste. Pentru o întreprindere activă, aceasta înseamnă o creștere a costului capitalului circulant. Pentru un dezvoltator imobiliar – scumpirea proiectului. Pentru o familie – refinanțare mai dificilă și reducerea cheltuielilor.

Șocul energetic lovește, însă, dintr-o cu totul altă perspectivă: crește costul de producție al aproape tuturor bunurilor, fără a genera în schimb vreun venit intern suplimentar. Banca centrală răspunde la inflația importată cu singurul instrument de care dispune – bani scumpi –, deși, să fim sinceri, o rată ridicată a dobânzii nu produce nici gaz, nici electricitate, nici motorină.

Ca urmare, șocul extern al prețurilor se transformă într-o contracție internă a investițiilor. Inflația nu dispare nicăieri, iar dezvoltarea primește încă un obstacol – o combinație destul de nefericită, dacă ne gândim bine.

Al patrulea circuit: bugetul și datoria publică a băncilor se influențează reciproc

Pentru anul 2026, deficitul bugetar este planificat la aproximativ 5,7% din PIB, iar cheltuielile sociale, compensațiile energetice și infrastructura concurează pentru aceeași resursă limitată.

Atâta timp cât finanțarea europeană sosește conform graficului, statul poate atenua șocul. Dar orice întârziere a unei tranșe, o creștere bruscă a prețurilor la energie, o recoltă slabă sau o reducere a remitențelor migranților va obliga la o alegere: să crească impozitele, să reducă ajutoarele sau să crească împrumuturile – toate cele trei opțiuni sunt la fel de neplăcute, doar că în moduri diferite.

Iată un detaliu care, personal, îmi place cel mai mult în această parte a poveștii: băncile sunt deja strâns legate de stat. La sfârșitul anului 2024, titlurile de stat interne reprezentau 13,7% din activele bancare și depășeau 100% din capitalul reglementat.

Acest lucru nu reprezintă în sine o amenințare imediată la adresa solvabilității, dar indică o interdependență foarte strânsă. Statul susține băncile prin reglementări și lichidități. Băncile finanțează statul. Iar economia reală plătește ambelor părți simultan – atât prin impozite, cât și prin dobânzi.

Cum se va desfășura, cel mai probabil, acest proces

Cea mai probabilă succesiune de evenimente arată aproximativ astfel, pas cu pas:

– creditele scumpe și limitarea solvabilității îngheață definitiv tranzacțiile imobiliare;

– dezvoltatorii imobiliari reduc numărul de proiecte noi; antreprenorii pierd comenzi; furnizorii de materiale și transportatorii pierd cifra de afaceri; bugetul pierde TVA-ul și impozitele – o reacție în lanț clasică, cu efecte descendente de-a lungul întregului lanț de aprovizionare;

– scăderea ocupării forței de muncă și a veniturilor reduce cererea de consum, deși statisticile oficiale continuă încă o perioadă să indice cu optimism creșterea salariilor nominale și a creditelor (creșterea nominală și bunăstarea reală sunt, vă reamintesc, lucruri diferite);

– familiile încep să economisească la toate cheltuielile, cu excepția plăților către bancă – renunțarea la acestea se face în ultimul rând, acesta fiind un model destul de stabil de comportament uman;

– întreprinderile mici sunt lovite simultan din două direcții: veniturile scad, iar finanțarea circulantă devine mai scumpă;

– restanțele cresc inițial în rândul creditorilor nebancari și al consumatorilor cei mai îndatorați, apoi se extind către comerț, construcții și agricultură;

– băncile își înăspresc criteriile de creditare – nu pentru că au rămas fără bani (nu au rămas fără), ci pentru că s-au epuizat debitorii de încredere și garanțiile lichide;

– fluxul de credite, care timp de câțiva ani a determinat creșterea prețurilor, începe să acționeze în sens invers, urmând același mecanism.

Urmează cursul valutar, bugetul și o deflație lentă a activelor

După aceea, presiunea se mută asupra cursului de schimb și a bugetului. În condițiile menținerii unui deficit extern uriaș, deprecierea leului devine o modalitate de a reduce importurile și de a restabili echilibrul – dar, în același timp, crește prețurile la energie, echipamente și mărfuri.

Adică tratează o boală, provocând simptomele alteia. Guvernul compensează o parte din impact prin ajutorul extern, dar va fi nevoit, în paralel, să intensifice colectarea impozitelor și să reducă cheltuielile slab protejate.

Valoarea reală a imobilelor scade, în acest context, mai repede decât cea nominală: apartamentele pot „costa” încă mult timp în anunțuri la fel de mulți euro ca înainte, dar se vor vinde mai rar, cu reduceri mai mari în realitate și pe fondul unui volum mai mic de bunuri și venituri în țară – prețul de pe hârtie și prețul din viața reală se îndepărtează tot mai mult unul de celălalt.

Apoi vor începe vânzările forțate. Nu va fi vorba de un colaps instantaneu cu o curbă grafică abruptă, ci de o deflație prelungită a activelor pe fondul inflației din viața de zi cu zi – probabil, cea mai neplăcută combinație posibilă tocmai pentru o familie care datorează băncii o sumă fixă în lei, indiferent de ceea ce se întâmplă cu prețurile din jur.

Când anume? Nimeni nu știe, dar semnele s-au aliniat deja

Termenele unui astfel de scenariu nu pot fi stabilite printr-un ordin calendaristic – macroeconomia nu se împacă deloc cu datele exacte. În condițiile unor tranșe externe stabile, a unei recolte bune și a absenței unui nou șoc energetic, sistemul poate fi menținut încă câțiva ani.

Însă elementele principale s-au aliniat deja simultan, iar acest lucru nu este, în sine, un semn prea încurajator: creditarea crește cu aproximativ un sfert pe an, piața imobiliară și-a pierdut din volum, investițiile în construcții au scăzut, deficitul extern se apropie de 20% din PIB, politica dobânzilor se înăsprește din nou, iar profitul sectorului financiar crește mai repede decât economia însăși.

În perspectiva următoarelor 12–24 de luni, cel mai probabil nu va fi un colaps bancar, ci o criză tot mai accentuată a serviciului datoriei și a cererii interne. Semnul statistic al acesteia nu va fi panica la bancomate – prea cinematografic pentru acest scenariu –, ci coincidența discretă a trei factori simultan: creșterea restanțelor, reducerea numărului de proiecte noi de construcții și scăderea cifrei de afaceri reale a comerțului, după eliminarea creditelor și a inflației.

Urmăriți aceste trei cifre împreună – luate separat, fiecare poate părea doar un zgomot de fond.

Ce se poate face (și nu este vorba de „să acorde băncile mai multe credite întreprinderilor” – asta nu este suficient)

O formă gravă a crizei poate fi încă evitată, dar pentru asta nu sunt suficiente apelurile către bănci să acorde credite mai activ. Este necesar să se modifice însăși destinația creditului:

– garanțiile de stat și resursele preferențiale – pentru proiecte cu o producție nouă măsurabilă, exporturi, locuri de muncă și infrastructură, și nu doar pe baza existenței unei garanții;

– programele ipotecare – să fie corelate cu oferta nouă de locuințe și cu planificarea teritorială; altfel, subvenția acordată cumpărătorului se transformă din nou, în tăcere, în venit pentru vânzător, doar că sub o altă denumire;

– un registru al construcțiilor neterminate și planificate, prețuri reale ale tranzacțiilor în locul cifrelor din anunțuri, date privind locuințele neocupate, gradul de îndatorare al familiilor și structura regională a creditelor – adică o transparență elementară, fără de care nimeni nu vede problema până în momentul în care aceasta nu mai este o problemă, ci un fapt;

– pentru întreprinderi – instrumente pe termen lung de modernizare, linii de credit de exploatare pentru export și mecanisme de restructurare înainte de faliment, nu doar după;

– pentru stat – o selecție riguroasă a proiectelor de finanțare externă tocmai pe baza capacității acestora de a genera venituri viitoare și de a reduce dependența de importuri, și nu pe baza vitezei de absorbție a tranșei.

Principala greșeală este să aștepți criza acolo unde s-a produs data trecută

Băncile moldovenești sunt astăzi mult mai stabile decât acum zece ani – aceasta este o realitate, și chiar una plăcută.

Însă o bancă stabilă nu înseamnă o economie stabilă, iar aceasta este ideea principală pe care merită cu adevărat să o reținem din întregul text. Sistemul financiar este perfect capabil să încaseze în mod regulat dobânzi într-o țară în care producția, construcțiile, populația și orizontul de planificare sunt în scădere – un lucru nu îl împiedică deloc pe celălalt.

Noua criză va arăta, cel mai probabil, exact așa: banca își va menține bilanțul, statul – accesul la creditul extern, vânzătorul de apartamente – un preț frumos și ridicat în anunț, iar societatea își va pierde treptat venitul disponibil, capacitatea de investiții și încă câțiva ani de dezvoltare, care ulterior nu vor mai putea fi recuperați printr-o ședință a guvernului ținută într-o zi de weekend.

Aceasta este criza de tip nou – fără o explozie spectaculoasă, dar cu un viitor foarte costisitor.

P.S. Ca de obicei, nimic din cele menționate mai sus nu constituie un sfat de investiții. Mai ales dacă încă mai considerați că prețul apartamentului din anunț este prețul său real.

Dumitru Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară