Недвижимость в Молдове: решения для развития рынка и расширения доступа к жилью

Мирча Бачу

Премьер-министр прав, когда говорит о необходимости расширения доступа людей к жилью. Потому что, даже если официально зарегистрированный жилищный фонд (занятое и незанятое жилье) по состоянию на 1 января 2026 года составлял 1 365,3 тыс. единиц жилья (рост на 2,1% по сравнению с ситуацией, зарегистрированной на 1 января 2025 года), а общая площадь жилищного фонда – 93 379,3 тыс. кв. метров (на 1,7% больше, чем общая площадь жилищного фонда на 1 января 2025 года), проблема остается острой.

Дефицит жилья и снижение активности: что происходит на рынке

На первый взгляд, количества единиц жилья и общей площади жилищного фонда должно быть достаточно для примерно 2,4 млн. человек, постоянно проживающих в Молдове. Но проблема заключается в географическом расположении соответствующих жилых единиц. Так, на Кишинев, где де-факто проживает треть всего населения страны, приходится лишь 26,4% от общего числа зарегистрированных жилых единиц. Следует также отметить, что, хотя Молдова переживает заметный процесс урбанизации, наибольшее количество жилья сосредоточено в сельской местности – 748 тыс. (54,8%).

Таким образом, в городах наблюдается дефицит жилой площади (особенно в Кишиневе), и проблема усугубляется высокими ценами, которые являются одной из причин, определяющих непрерывное снижение количества сделок с недвижимостью.

Это видно и по данным за первое полугодие текущего года, когда количество сделок купли-продажи недвижимости значительно сократилось по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Если в первом полугодии 2025 года было продано 7483 квартиры, то за тот же период 2026 года – 5493 квартиры. Речь идет о снижении на 26,6%. Некоторые эксперты говорят о признаках восстановления рынка недвижимости и указывают на увеличение числа сделок купли-продажи во втором квартале по сравнению с первым кварталом этого года на 17,2%, но проблема все равно остается.

В открытом письме, которое я направил в начале этого года тогдашнему премьер-министру Александру Мунтяну, я представил конкретные предложения по улучшению ситуации на рынке недвижимости и расширению доступа населения к жилью. Учитывая, что новый премьер-министр интересуется этой проблемой, я решил кратко изложить необходимые решения, которые входят в компетенцию как центральных, так и местных властей. Кстати, местные и центральные власти могли бы инициировать диалог, в рамках которого было бы определено, кто какие конкретные меры будет принимать. Ниже я их упомяну.

Больше земли и инфраструктуры: что могут сделать местные власти

Первая мера, входящая в компетенцию городских администраций, заключается в выставлении на аукцион небольших участков (0,5 га). С этой целью городские администрации должны сформировать резерв городских земель, разделить его на участки по 0,5 га и организовать открытые аукционы, на которые будут допущены только юридические лица и индивидуальные предприятия с подтвержденным опытом строительства ≤ 10 000 кв. метров.

Другая необходимая мера – разработка и принятие новых планов градостроительства с продажей участков в черте города или муниципалитетов. В результате произойдет переклассификация сельскохозяйственных земель в пригородах в жилые районы; выделение крупных кварталов, которые будут разделены на секции для разных застройщиков, но с единым планом инфраструктуры.

Еще одна необходимая мера – создание новых кварталов с инфраструктурой «под ключ». Городские администрации могли бы строить дороги, коммуникации, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские центры) до начала строительства жилых домов. В результате повысится привлекательность пригородов; молодые семьи получат доступное жилье с развитой инфраструктурой.

В этом же контексте, подчеркну, что необходимо упростить и ускорить выдачу разрешений на строительство, а также упростить пакет документов для небольших проектов (строительство и реконструкция), то есть сократить перечень требований к зданиям высотой до 3-5 этажей.

От «Prima Casă» до ГЧП: решения на государственном уровне

На государственном уровне нужно модернизировать программу «Prima Casa». В этой связи необходимо: ограничить участие только покупкой жилья площадью до 100 кв. метров и ценой, не превышающей установленный лимит; отдавать приоритет семьям с детьми и молодым специалистам; соотнести проблему с регионами с активным новостройками; новыми кварталами, жильем в муниципалитетах.

Еще одной мерой могло бы стать введение налога на быструю перепродажу (по примеру Украины). Его можно было бы установить в размере 6-10% от стоимости недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет. В результате сократились бы спекулятивные сделки и рынок стал бы более стабильным. Этот налог был бы временным – например, сроком на три года.

Другой позитивной мерой стало бы запуск совместных проектов между государством и застройщиками (девелоперами) в рамках государственно-частного партнерства. Таким образом, было бы стимулировано жилищное строительство с участием государства, что позволило бы ускорить расширение предложения и обеспечить доступное социальное жилье без перегрева рынка.

Эти, а также другие подобные решения, могут действительно привести к нормализации ситуации на рынке недвижимости и предоставить людям более широкий доступ к собственному жилью.

Мирча Бачу,
молдавский предприниматель