Кондоминиум - капиталистический ЖЭК. Или простые решения сложных проблем

Приватизация сделала квартиры собственностью, но крыша, подвал и земля так и остались ничьими. Кондоминиум должен был закрыть этот вопрос: общим владеют собственники квартир, они и платят за его содержание.

Поэтому кондоминиум и можно назвать капиталистическим ЖЭКом – это та же контора по содержанию дома, только принадлежит она тем, кого обслуживает.

Но у капитализма есть одно непременное условие: собственность. Ее надо сначала сформировать, зарегистрировать и сделать передаваемой – и только потом ею можно управлять, ее можно закладывать и в нее можно вкладывать. Именно здесь молдавская модель и ломается.

Главная проблема: собственности нет

Правительство само признает исходный дефект. В обосновании к проекту государственной программы регистрации собственности в многоквартирных домах, внесенному в январе 2026 года, министерство инфраструктуры пишет: законодательство о приватизации 1990-х годов было сосредоточено только на квартирах и не решило до конца вопрос собственности на землю и общие части домов.

По данным Кадастра недвижимого имущества, в реестре зарегистрировано около 12 580 многоквартирных домов, собственником здания в которых по-прежнему записано государство или административно-территориальная единица. Только в Кишиневе таких домов 5 395.

Земля под домами была проблемой с самого начала. Инструкция о ведении реестра 2005 года прямо указывала: если земля принадлежит государству или территориальной единице, как в случае многоквартирного дома, план участка составлять не требуется, а в реестре может делаться пометка «регистрация права не запрашивалась».

Закон №913/2000 обещал бесплатную передачу земли под домами в общую собственность жильцов, но запросить ее могла только ассоциация. По наблюдению практиков, с 2000 года таких передач было очень мало, а тем временем власти выделяли части придомовых участков под новое строительство.

Закон №187/2022 попытался решить задачу одним движением: здания, в которых квартиры зарегистрированы с отдельными кадастровыми номерами, объявлены кондоминиумом в силу закона.

Если зарегистрированы все помещения, запись о государстве как собственнике здания снимается и вносится запись «кондоминиум». Если нет – прежний собственник остается в реестре, а к записи добавляется пометка «неполный кондоминиум».

При этом правительство уточняет, что ни одна операция в реестре не выполняется автоматически: каждое решение принимает регистратор на основании подтверждающих документов.

Иными словами, закон объявил кондоминиум, но не сформировал его, как объект собственности. Регистрация земли и здания как единого объекта, принадлежащего совладельцам, законом не предусмотрена. Передача права собственности по закону Республики Молдова и Гражданскому кодексу невозможна или крайне затруднена. Формирования собственности на землю и здание нет.

Даже доли совладельцев остаются в подвешенном состоянии: предварительные доли в реестре не регистрируются, а окончательные утверждаются более чем половиной голосов всех собственников дома.

Конгресс местных властей (CALM) в своем заключении на проект программы сформулировал ситуацию жестче всех: территориальные единицы имеют лишь формальную запись о зданиях, не дающую им имущественных преимуществ, а принадлежность этой собственности иллюзорна.

На реализацию программы на 2026–2028 годы проект предусматривает 15,85 млн леев, из них на 2026 год – 999 180 леев. Речь идет об изучении архивов и внесении записей – не о межевании участков и не о формировании имущества совладельцев.

Почему без собственности не работает все остальное

Ассоциация, которая управляет не принадлежащим ей имуществом, – это не капиталистический ЖЭК, а тот же ЖЭК с новой вывеской. Последствия видны сразу в трех местах.

Первое – деньги. Программу FEERM, Фонд энергоэффективности в жилом секторе, правительство утвердило 10 апреля 2024 года; на 2024–2027 годы она должна мобилизовать около 1,4 млрд леев, ассоциация получает грант до 70% стоимости работ.

Но в апреле 2026 года CNED работал лишь с 72 ассоциациями, и договоры о финансировании были только у 17. Для оставшихся 30% ассоциации нужен кредит, а, как отмечает государственное агентство Moldpres, у ассоциаций нет активов, которые можно предложить банку в залог.

Поэтому в августе 2026 года правительство утвердило механизм, по которому CNED гарантирует кредит ассоциации до 10 млн леев на семь лет и компенсирует процент сверх 5%. Государство вынуждено гарантировать то, что в нормальной системе обеспечивал бы сам дом.

Второе – организация. Чтобы ускорить переход, законодатель разрешил создавать ассоциацию по инициативе пяти собственников. Автор нынешних поправок, депутат PAS Василе Грэдинару, объяснил это тем, что в Кишиневе жилой фонд в основном обслуживают муниципальные предприятия в процедуре несостоятельности, которые не оказывают услуг, за которые жильцы продолжают платить.

Упрощение обернулось «мега-ассоциациями», которые охватывали десятки домов на разных участках, без какой-либо общей собственности. Закон №70 от 30 апреля 2026 года, опубликованный 21 мая, ужесточил требования; в первом чтении проект предусматривал подписи не менее четверти собственников для одного дома и половины – для нескольких.

Третье – фонд. Закон и постановление правительства №296/2023 устроили фонд ремонта и развития правильно: взнос обязателен для каждого собственника, деньги лежат на отдельном счете, арест на них запрещен, кроме договоров с прямой оговоркой об оплате из фонда. Размер взноса и каждое использование средств вне бюджета утверждает общее собрание.

Но фонд, накопленный на ремонт здания, которое в реестре записано за государством, остается деньгами на чужую собственность.

Как это решали в Германии и Австрии

В Германии и Австрии вопрос собственности не стоит: квартира и доля в общем имуществе образуют единый зарегистрированный объект. Поэтому там спорят уже об управлении.

Германия реформой, вступившей в силу 1 декабря 2020 года, упростила решения о строительных изменениях и сделала сообщество собственников носителем всего управления. С 1 декабря 2023 года любой собственник вправе потребовать назначения сертифицированного управляющего, сдавшего экзамен в Торгово-промышленной палате, – потому что раньше управлять домом мог кто угодно.

Немецкие исследования (IÖW, dena) называют главными препятствиями санации разногласия между собственниками, трудности с финансированием и нехватку информации: более 60% собственников информированы о санации слабо или частично.

Австрия решала проблему денег и равнодушия. До 2022 года закон не устанавливал минимального ремонтного фонда: собственники платили мало, а при большом ремонте брали кредит или собирали крупный разовый взнос. С 2022 года взнос составляет не менее 0,90 евро за квадратный метр в месяц. Решение собрания теперь принято, если за него две трети голосов участвовавших и эти голоса представляют не менее трети всех долей, – потому что раньше решения срывались из-за того, что большинство просто не голосовало.

Простые решения

Первое. Сформировать собственность. Межевание и регистрация земельного участка под домом, регистрация здания как кондоминиума с долями совладельцев – как единого объекта, который можно передавать и закладывать. Государственная программа должна финансировать именно это, а не смену пометок в реестре.

Второе. Один дом – одна ассоциация – один счет. Закон №70/2026 уже движется в эту сторону. Ассоциация на десятки домов для жильца ничем не отличается от ЖЭКа.

Третье. Взнос в фонд – от квадратного метра и с нижней планкой. Австрийский опыт показывает, что без минимальной ставки собрания экономят сегодня за счет разового сбора завтра.

Четвертое. Кворум, который не зависит от равнодушных. Австрийская формула – две трети участвовавших при не менее трети всех долей – заслуживает обсуждения в Молдове.

Пятое. Квалификация администратора. Экзамен и право любого собственника потребовать управляющего, который его сдал, как в Германии.

Шестое. Открытая бухгалтерия. Доходы и расходы дома – ежемесячно и для всех. Тариф – цена конкретного перечня работ, а не цифра в квитанции.

Вместо заключения

ЖЭК погиб не потому, что был государственным, а потому, что за деньги жильцов никто не отвечал перед жильцами.

Кондоминиум повторит его судьбу, если останется объявленным, но не сформированным. Капиталистический ЖЭК начинается не с устава и не с тарифа, а с записи в кадастре: вот участок, вот здание, вот доли, вот собственники.

Пока этой записи нет, ассоциации управляют чужим имуществом, банки не видят залога, а государство вынуждено гарантировать то, что должно было бы принадлежать людям.

Дмитрий Тэрэбуркэ,
экономист

Вячеслав Тиоса-Романчук,
специалист в области эксплуатации жилого фонда и администрирования кондоминимумов