Подробно эту систему мы разобрали в предыдущей публикации. В жатом виде это выглядит так: банковская ликвидность запускает ипотеку населению, ипотека разгоняет спрос, спрос кормит подрядный сектор, подрядный сектор строит без девелопмента и без территориального развития, прибыль выводится из отрасли, не оставляя следа в инфраструктуре, инфраструктура деградирует под нагрузкой, привлекательность территории падает, спрос на этой территории проседает.
В результате система, которая сама себя разогнала, сама себя же и обесценивает.
Запрограммированный сбой системы
Проблема не в том, что каждое звено этой цепочки — редкость. Перегретый ипотекой спрос, слабый девелопмент, инфраструктурный дефицит — по отдельности все это в том или ином виде встречается почти везде. Проблема в том, что в Молдове эти звенья замкнуты в контур без единой точки внешнего сопротивления.
Нет никого, кто вмешивается на входе — когда земля только попадает в оборот. Нет механизма, который удерживал бы часть прибыли внутри территории, а не выпускал ее из отрасли вместе с последней проданной квартирой. И нет измерителя, который отличал бы реальную жилищную потребность от спроса-суррогата — квартиры, купленной не для жизни, а как замена банковскому депозиту.
Система не просто периодически дает сбой — она устроена так, что каждый цикл ее нормальной работы одновременно является механизмом ее собственного разрушения.
Из этого следует не список реформ — списки мы уже дважды составляли применительно к Кишиневу, и сам по себе список ничего не решает, — а три института, размещенных точно в тех трех точках контура, где у молдавской системы сегодня нет никакого сопротивления.
Институциональные барьеры
Первый — институт входа. Право муниципалитета определять условия, на которых земля вообще попадает в строительный оборот, — до того, как участок окажется у подрядчика, а не после.
На практике это означает: земля выходит на рынок не как голый участок, а как готовый проект территории — с заранее определенной плотностью, инфраструктурными обязательствами, назначением, обязательствами будущего застройщика, — и распределяется через открытый конкурс концепций, а не через частную договоренность собственника с тем, кто первым предложил цену.
Для молдавских условий, где значительная часть потенциально пригодных участков обременена неурегулированными правами и раздробленной советской собственностью, муниципалитету не нужно выкупать или изымать землю, чтобы получить этот рычаг.
Достаточно того, что он определяет территорию развития, а физическое сведение раздробленных участков внутри нее становится задачей того, кто выигрывает конкурс, — с обязательным механизмом перераспределения долей, который не дает одному несговорчивому совладельцу заблокировать весь проект.
Это звено размыкает переход от роста подрядного сектора к отсутствию территориального развития: земля перестает попадать в стройку без территориального обязательства, прикрепленного к ней с самого начала.
Второй — институт удержания прибыли внутри территории. Обязательный инфраструктурный договор, зафиксированный еще на этапе конкурса, а не введенный задним числом как отдельный налог на уже согласованный проект.
Условия известны заранее: какая нагрузка ляжет на дороги, воду, канализацию, электросети, школы и детские сады, какую часть инфраструктуры строит инвестор, какую — город, и в какие сроки.
Принципиально, чтобы этот платеж не уходил в общий бюджет — иначе он превращается в обычный сбор, который застройщик закладывает в цену квартиры, а дорога или сеть рядом с новым районом так и не появляются. Платеж должен быть жестко привязан к конкретной территории.
Это звено размыкает переход от отсутствия девелопмента к выводу прибыли и разрушению инфраструктуры: прибыль по-прежнему можно выводить из проекта, но только после того, как обязательство перед территорией выполнено, а не вместо него.
Третий — институт измерения. Независимый механизм учета реальной жилищной потребности, отдельно от инвестиционного спроса, вместе с постоянным наблюдением за тем, насколько заселен уже существующий жилой фонд — сколько квартир реально пустует, сколько принадлежит владельцам нескольких объектов, где в городе фактически живут люди, а где стоят инвестиционные единицы.
Это звено размыкает самый коварный переход во всем контуре — тот момент, когда спрос на конкретной территории проседает.
Такое проседание почти никогда не означает, что людям перестало быть нужно жилье. Оно означает, что инвесторы перестали покупать квартиры в расчете на дальнейший рост цены.
Это два разных процесса, но без измерителя государство каждый раз реагирует на них одинаково — тем же лекарством, которое и вызвало болезнь: новым удешевлением ипотеки, новым стимулированием спроса, который снова адресован не территории, а квадратному метру как активу. Именно поэтому государственные программы поддержки покупателя, включая Prima Casă, должны опираться на этот институт напрямую: гарантировать кредит стоит не любую покупку жилья, а покупку, за которой стоит реальная жилищная потребность в территории, способной эту потребность выдержать, — иначе бюджет продолжит гарантировать ликвидность актива, дефектного по самой своей конструкции.
Не врозь, а вместе
Именно эти три института вместе — а не разрозненный перечень мер — и есть содержание институциональной структуры, которую нужно построить.
Не потому, что так делают где-то еще, а потому, что каждый из них размыкает контур ровно в той точке, где сегодня он держится сам собой. Земля, а не готовое здание, — точка, где нужно вмешиваться.
Систему нужно чинить как систему, а не как совокупность отдельных неудачных сделок.
И жилищный вопрос в Кишиневе измеряется не количеством введенных квадратных метров, а тем, что́ это количество в действительности собой представляет — новые дома для новых семей или новые ячейки для хранения денег, которые снова будут стоять пустыми.
Дмитрий Тэрэбуркэ,
эксперт в сфере оценки недвижимости и девелопмента
