O clădire nouă în București. Imagine: Geoln.com
Acestea sunt rezultatele comparației dintre piețele din Budapesta, Varșovia și București, realizată de dezvoltatorul Cordia, potrivit CIJ World.
La sfârșitul primului trimestru, prețul mediu al locuințelor noi din Budapesta a depășit 1,9 milioane de forinți (5.200 de euro pe metru pătrat). Datele independente ale Băncii Naționale a Ungariei indică un rezultat similar — 5.100 de euro pe metru pătrat.
La Varșovia, prețul mediu al ofertelor pentru locuințele din clădiri noi a fost de 19 358 zloți (4,5 mii de euro pe metru pătrat). În același timp, apartamentele vândute efectiv au costat, în medie, 17 449 zloți (4 mii de euro pe metru pătrat). În proiectele noi, prețul a depășit 4.600 de euro.
În București, prețul de intrare este semnificativ mai mic. Prețul mediu al locuințelor noi în martie era de aproximativ 2.540 de euro pe m², iar în iulie, conform datelor Imobiliare.ro, a crescut la 2.620 de euro — cu 12,5% mai mult decât în anul precedent. Astfel, în ceea ce privește prețul de achiziție, Bucureștiul își păstrează încă un avantaj semnificativ. Însă calculele ulterioare pentru investitor nu mai sunt atât de evidente.
În Polonia, apartamentele noi sunt adesea vândute fără finisaje interioare complete. Cumpărătorul trebuie să plătească suplimentar pentru renovare și dotări, înainte ca locuința să poată fi utilizată sau închiriată.
Impozitele joacă, de asemenea, un rol important în formarea prețurilor. În Ungaria, pentru imobilele rezidențiale noi care îndeplinesc cerințele, se aplică o cotă de TVA de 5%. În Polonia, cota este de 8% pentru imobilele rezidențiale cu o suprafață de până la 150 mp, iar suprafața care depășește acest prag este impozitată cu o cotă de 23%. În România, cota standard de TVA este de 21%.
Prețul terenurilor diferă, de asemenea. Potrivit estimărilor Cordia, în Varșovia, prețul terenului pe metru pătrat este de peste două ori mai mare decât în Budapesta și București. În același timp, construcțiile din Varșovia și București sunt cu aproximativ 25–33% mai ieftine decât cele din Budapesta.
În ceea ce privește sectorul închirierilor, situația se schimbă din nou. Cordia estimează randamentul brut al proprietăților din Polonia la aproximativ 4,5–6%, iar al celor din București — la 5–6%. Aceste cifre reprezintă o estimare a dezvoltatorului, nu o statistică unificată a întregii piețe.
Varșovia compensează costul ridicat al locuințelor printr-o piață a muncii extinsă și o cerere stabilă de închiriere. Bucureștiul oferă un prag de intrare mai scăzut, dar prețurile cresc aici mai repede. Budapesta rămâne cea mai scumpă dintre cele trei piețe, însă cota mai mică de TVA pentru noile proiecte imobiliare îmbunătățește rentabilitatea achiziției.
Prin urmare, investitorul trebuie să ia în calcul nu doar costul unui metru pătrat, ci întreaga tranzacție: prețul apartamentului, impozitul, finisajele, cheltuielile de întreținere, chiria potențială și valoarea unei viitoare vânzări. Tocmai de aceea, un apartament de 2.600 de euro pe metru pătrat în București nu va fi neapărat o investiție mai profitabilă decât o proprietate de 4.000–5.000 de euro în Varșovia sau Budapesta.
