Lista în sine este cunoscută de mult timp și nu conține nimic specific moldovenesc: separarea construcției de dezvoltare, corelarea sprijinului de stat cu o ofertă susținută de infrastructură, introducerea contractelor de infrastructură, trecerea la finanțarea pe bază de proiect.
Problema nu constă în lipsa cuvintelor potrivite. Problema constă în consecvență. O listă de reforme fără a înțelege ce trebuie făcut mai întâi și ce poate da rezultate abia peste cinci ani nu este un plan, ci o simplă dorință.
Cum se poate depăși criza?
În primul rând, este necesar să se facă distincția între două sarcini complet diferite: depășirea crizei care se desfășoară deja și schimbarea modelului de piață în sine pe un orizont de cinci – zece ani.
Sunt procese diferite, cu părți afectate, instrumente și riscuri diferite. Încercarea de a le rezolva printr-o singură abordare duce aproape inevitabil la faptul că statul începe din nou să stimuleze cererea, revigorează vânzările pentru câțiva ani și, astfel, restabilește aceeași structură care a generat criza.
Astăzi, criza se manifestă deja simultan pe două fronturi. Pe partea ofertei, vânzările scad, fluxul de numerar al companiilor de construcții se întrerupe, proiectele se opresc, iar dezvoltatorii nu își pot îndeplini obligațiile față de cumpărătorii care au achitat avansuri, angajamente asumate pe baza ritmului anterior de vânzare a apartamentelor. Apar proiecte de construcții neterminate, care ajung rapid într-o situație de incertitudine juridică.
În dezbaterea europeană, și mai ales în cea germană, răspunsul firesc la o astfel de situație este creșterea eficienței procedurilor de insolvență. Logica este clară: dacă modelul de afaceri al proiectului nu mai funcționează, este necesar să se determine rapid viabilitatea proiectului, să se păstreze valoarea activelor, să se protejeze creditorii și fie să se finalizeze proiectul, fie să se transfere către un nou operator.
Însă transpunerea mecanică a acestei soluții în Moldova poate avea un rezultat exact opus.
Problema noastră constă în faptul că insolvența controlată a dezvoltatorului imobiliar nu este întotdeauna doar o consecință a unui proiect eșuat. Aceasta poate fi utilizată ca instrument de finalizare a proiectului în interesul beneficiarului: activele sunt retrase înainte de începerea procedurii, obligațiile față de coproprietari rămân în sarcina vechii companii, tranzacțiile cu structuri afiliate diluează masa patrimonială, iar obiectul în sine rămâne blocat într-o stare în care înghețarea sa este uneori mai avantajoasă pentru proprietarul schemei decât finalizarea onestă a construcției sau vânzarea către un nou investitor.
Accelerarea unei astfel de proceduri, fără a-i modifica conținutul, nu înseamnă redresarea pieței, ci pur și simplu accelerarea derulării unei scheme deja existente.
Prin urmare, ordinea trebuie să fie inversă. În primul rând – responsabilitatea proprietarilor beneficiari pentru retragerea activelor în perioada premergătoare falimentului, verificarea completă a tranzacțiilor cu persoane afiliate, protejarea fondurilor contribuabililor prin intermediul unui cont escrow sau al unei garanții bancare pentru finalizarea obiectului.
Cumpărătorul unui apartament nu trebuie să devină automat creditorul de ultimă instanță într-o structură financiară care nu îi aparține.
Și abia după eliminarea principalelor canale de abuz are sens accelerarea procedurii de insolvență pentru proiectele în care criza este într-adevăr provocată de cauze economice.
Cum se poate evita riscul social sistemic?
În același timp, se dezvoltă o altă criză, care prezintă un interes semnificativ mai redus pentru participanții la dezbaterea profesională. Este vorba de criza gospodăriilor care au achiziționat singura locuință cu ajutorul unui credit ipotecar, inclusiv prin programul de stat „Prima Casă”.
Aici mecanismul este cu totul altul. Garanția este apartamentul – tocmai acel activ a cărui lichiditate depinde astăzi de calitatea zonei, de infrastructură și de volumul total al ofertei de investiții.
Dacă locuința a fost achiziționată pe o piață în creștere, într-o zonă cu deficit de infrastructură, iar prețul a fost susținut de un credit ieftin și de cererea de investiții, în cazul unei inversări a tendinței pieței, valoarea apartamentului se poate dovedi mai mică decât soldul datoriei ipotecare.
Apare situația clasică a capitalului negativ al împrumutatului. Familia se trezește într-o capcană financiară. Este imposibil să vinzi apartamentul fără a înregistra o pierdere și a păstra o parte din datorie. Refinanțarea creditului este dificilă, deoarece noua bancă primește o garanție a cărei valoare a scăzut. Încetarea plăților înseamnă riscul pierderii singurei locuințe.
Dacă, în același timp, șomajul crește sau veniturile scad, problema unui singur împrumutat începe să se transforme într-un risc social sistemic.
O particularitate a programului „Prima Casă” constă și în faptul că statul însuși a contribuit la formarea acestui risc, garantând creditul și stimulând achiziționarea de locuințe.
O parte semnificativă a riscului final, în cadrul unui astfel de mecanism, este transferată de la instituția financiară către stat și împrumutat. Se ajunge astfel la o situație ciudată: statul stimulează mai întâi cererea pentru un activ, fără a impune cerințe privind calitatea zonei, iar apoi este nevoit să suporte consecințele scăderii lichidității acestuia.
Prin urmare, protecția unui astfel de debitor nu poate deriva din măsurile de sprijinire a dezvoltatorilor imobiliari.
Este necesar un mecanism de restructurare a creditului pentru familiile care au pierdut în mod obiectiv o parte din venituri, în loc de trecerea automată la executarea silită. În perioada unei căderi bruște a pieței, ar trebui analizate separat restricțiile privind vânzarea forțată a singurei locuințe gajate la un preț semnificativ mai mic decât valoarea stabilită la acordarea creditului.
Vânzarea unui astfel de activ în momentul de minim al pieței nu rezolvă problema – ea consfințește pierderea, distruge situația familiei și crește cheltuielile sociale ale statului.
De ce nu funcționează modelul actual al pieței?
Dar aceasta nu este decât o abordare a consecințelor. Problema structurală a pieței este mai profundă. Și aici este necesar să se modifice nu un instrument izolat, ci chiar obiectul în jurul căruia este organizată piața.
Astăzi, piața imobiliară din Moldova tranzacționează, de fapt, două unități separate: metrul pătrat și terenul. Cumpărătorul achiziționează un metru pătrat. Dezvoltatorul imobiliar caută un teren. Banca finanțează cumpărătorul apartamentului. Primăria eliberează autorizația de construire pentru un anumit obiectiv.
Fiecare participant acționează rațional în limitele sarcinii sale, dar nimeni nu răspunde pentru rezultatul final – un teritoriu funcțional.
Tocmai de aceea, la noi s-a format o piață dezvoltată a antreprizei de construcții, dar nu s-a format o piață completă a dezvoltării imobiliare.
Antreprenorul știe să construiască. El este capabil să organizeze șantierul, să achiziționeze materiale, să atragă forță de muncă și să ridice clădirea.
Dezvoltarea imobiliară începe mai devreme și se încheie mult mai târziu decât construcția propriu-zisă. Aceasta presupune gestionarea terenului, a infrastructurii, a modelului financiar, a funcționalității zonei, a transportului, a obiectivelor comerciale și a valorii pe termen lung a zonei create.
În Moldova, aceste funcții au fost amestecate. O companie de construcții a fost numită dezvoltator și s-a decis că piața este formată.
Ca urmare, antreprenorul este obligat să acționeze ca organizator al teritoriului, deși modelul său de afaceri este construit cu totul altfel: să găsească un teren, să obțină densitatea maximă admisă, să construiască, să vândă și să se retragă din proiect.
Aceasta nu este o critică la adresa companiilor de construcții. Ele se comportă rațional în cadrul sistemului instituțional care a fost creat pentru ele.
Prin urmare, reforma trebuie să înceapă cu schimbarea unității de piață. În locul unui teren fragmentat și al metrului pătrat, o astfel de unitate ar trebui să fie proiectul teritorial – un pachet complet de drepturi de urbanism, obligații de infrastructură și parametri economici.
Trebuie să existe concurență pentru dezvoltarea teritoriului
Aici apare tentația de a prelua mecanic modelul german al băncii municipale de terenuri.
Pentru Moldova, această soluție arată bine doar pe hârtie. O parte semnificativă din teritoriile din Chișinău, potențial adecvate pentru dezvoltare, este împovărată de o structură complexă a drepturilor, de moștenirea sovietică a proprietății colective, de delimitarea nefinalizată și de un număr mare de proprietari.
Pentru a crea o bancă funciară clasică, municipalitatea trebuie fie să răscumpere terenurile, ceea ce necesită un capital uriaș, fie să negocieze ani de zile cu zeci de proprietari, fie să recurgă la mecanisme de expropriere, extrem de controversate din punct de vedere politic și juridic într-o țară în care încrederea în instituțiile de proprietate este oricum redusă.
O altă abordare este mai realistă. Municipalitatea nu trebuie neapărat să dețină întregul teren pentru a organiza dezvoltarea teritoriului. Sarcina sa este de a stabili limitele zonei de dezvoltare, densitatea admisibilă, destinația funcțională, rețeaua de transport, capacitatea infrastructurii și obligațiile viitorului operator.
Toate aceste elemente sunt reunite într-un pachet unic de proiect și fac obiectul unei licitații transparente.
Cel mai apropiat echivalent instituțional german este „Konzeptvergabe”, deși, în contextul moldovenesc, acest mecanism trebuie extins în mod substanțial. În practica germană, se vorbește mai des despre atribuirea unui teren concret pe baza calității conceptului propus.
În modelul nostru, obiectul concursului trebuie să fie proiectul teritoriului ca sistem de drepturi și obligații. Concurența nu trebuie să vizeze posibilitatea de a construi pe teren un număr maxim de metri pătrați, ci cea mai bună soluție pentru teritoriu.
În același timp, nu se poate pur și simplu transfera problema proprietății fragmentate asupra câștigătorului concursului și considera problema funciară rezolvată. Va apărea problema clasică a celor care nu sunt de acord: câțiva proprietari din interiorul ansamblului, conștienți de importanța critică a parcelelor lor, vor putea bloca proiectul sau vor putea cere un preț care depășește de multe ori valoarea economică a terenului.
Prin urmare, modelul concursului trebuie completat cu un mecanism de reorganizare funciară.
Nu este vorba despre confiscarea sau răscumpărarea obligatorie a întregului teritoriu de către municipalitate. Ideea constă în redistribuirea drepturilor funciare în interiorul zonei de dezvoltare aprobate, astfel încât să se formeze parcele adecvate pentru construcții, să se asigure terenuri pentru drumuri și infrastructură publică și, în același timp, să se mențină echivalența economică a drepturilor proprietarilor.
Astfel, se conturează un proces coerent: municipalitatea delimitează zona de dezvoltare și îi stabilește funcția, se realizează reorganizarea funciară, se elaborează pachetul de proiecte, se selectează dezvoltatorul prin concurs, se stabilesc obligațiile privind infrastructura și se asigură finanțarea proiectului.
Abia apoi se încheie contractul de antrepriză.
Separarea rolurilor antreprenorului și dezvoltatorului
Tocmai în acest moment, contractul de construcție și dezvoltarea imobiliară își ocupă, în sfârșit, locurile care le revin.
Dezvoltatorul imobiliar organizează terenul, capitalul, infrastructura și funcția teritoriului. Antreprenorul construiește.
Banca finanțează proiectul cu drepturi, etape și fluxuri de numerar clare.
Autoritatea locală nu este responsabilă pentru vânzarea autorizațiilor, ci pentru rezultatul public al dezvoltării teritoriului.
În acest model, contractul de infrastructură încetează să mai fie o altă taxă pe construcții. Condițiile sale sunt stabilite încă din etapa de elaborare a proiectului și de selecție prin licitație.
Se știe dinainte care va fi încărcarea asupra drumurilor, rețelelor de apă, canalizare, rețelelor electrice, transportului public, școlilor și instituțiilor preșcolare; ce parte a infrastructurii este realizată de dezvoltator, ce parte de municipalitate și în ce termene.
Este esențial ca plata pentru infrastructură să fie legată de un teritoriu concret. Dacă banii ajung în bugetul municipal general, aceștia se transformă aproape inevitabil într-un venit fiscal obișnuit. Dezvoltatorul transferă această taxă suplimentară în prețul apartamentului, cumpărătorul plătește mai mult, iar drumul, rețeaua sau școala din apropierea noului cartier tot nu apar. Obținem o nouă taxă, dar păstrăm vechiul model.
De aici se schimbă și însăși logica finanțelor municipale. Astăzi, construcția de locuințe este percepută prea des de autoritățile locale ca o sursă de venit rapid. Mai multe autorizații, mai multe obiecte, mai multe tranzacții – înseamnă mai mulți bani și o activitate economică vizibilă.
Însă un nou cartier rezidențial generează, în același timp, obligații pe termen lung pentru municipalitate. Acesta trebuie conectat la sistemul de transport, drumurile trebuie întreținute, străzile iluminate, infrastructura socială asigurată, iar capacitățile de utilități extinse.
Prin urmare, fiecare proiect de amploare trebuie evaluat nu în funcție de numărul de metri pătrați construiți și nici măcar în funcție de volumul veniturilor inițiale încasate la buget.
Este necesar să se calculeze costul total al teritoriului pentru municipalitate pe parcursul ciclului de viață: veniturile viitoare minus costul creării și întreținerii infrastructurii.
Dacă acest bilanț este negativ, proiectul nu reprezintă dezvoltare, indiferent câte macarale s-ar vedea la orizont. Este pur și simplu o transferare a veniturilor private în prezent și a cheltuielilor publice în viitor.
Care este rolul statului și al băncilor?
După apariția primelor teritorii care funcționează după noul model, se poate modifica sprijinul de stat pentru cerere.
„Prima Casă” și alte mecanisme de stimulare ipotecară trebuie să înceteze treptat să mai subvenționeze achiziția oricărui apartament doar pentru că acesta este, formal, o locuință. Garanția de stat trebuie să fie legată de calitatea produsului în sine și de zona în care acest produs este creat.
Acest lucru nu înseamnă interzicerea achiziționării de apartamente în alte ansambluri rezidențiale. Este vorba despre altceva: dacă statul își asumă o parte din riscul financiar, are dreptul să stabilească ce tip de ofertă susține. Subvenționarea achiziționării de locuințe în ansambluri rezidențiale lipsite de infrastructură înseamnă că bugetul garantează, de fapt, lichiditatea unui activ defectuos din punct de vedere al structurii sale.
Însă legătura cu zona nu este suficientă dacă nu se verifică însăși natura cererii. O zonă de calitate elimină un risc – cel legat de infrastructură –, dar nu îl elimină pe celălalt: un apartament într-o zonă cu infrastructură completă poate fi achiziționat, la fel, nu pentru a locui în el, ci ca alternativă la un depozit bancar. Și atunci garanția de stat va susține din nou nu gospodăria, ci cererea de investiții, doar că pe un activ de calitate superioară.
Prin urmare, programul „Prima Casă” și orice altă formă de sprijin de stat pentru cerere trebuie să se bazeze pe un mecanism independent de evaluare: nu numai a calității zonei, ci și a faptului dacă locuința este achiziționată pentru a fi locuită sau ca instrument financiar. Și cum se raportează construcțiile noi la gradul de ocupare efectiv al fondului imobiliar existent.
Fără acest indicator, sistemul va repeta, după câteva cicluri, aceeași greșeală sub o nouă formă – va începe să garanteze lichiditatea apartamentelor care vor rămâne din nou goale, doar că de data aceasta în zone proiectate corespunzător.
Și abia după apariția proiectului, ca entitate instituțională clară, devine posibilă finanțarea bancară completă a dezvoltării imobiliare.
Astăzi, apelurile adresate băncilor de a „finanța proiecte, nu doar credite ipotecare” nu schimbă prea multe. Banca nu are, într-adevăr, cu ce să lucreze. Nu există un dezvoltator instituțional, nu există obligații de infrastructură stabilite, nu există o secvență clară de dezvoltare a teritoriului, riscul funciar este neclar, iar fluxurile de numerar depind aproape exclusiv de vânzarea în avans a apartamentelor.
Atunci când apare un proiect aprobat al teritoriului, un dezvoltator, un contract de infrastructură, etapele de dezvoltare și sistemul drepturilor funciare, apare un obiect de finanțare a proiectului. Banca poate evalua nu promisiunea de a construi încă o clădire, ci fluxul de numerar al proiectului pe întregul ciclu.
Noul model trebuie protejat
Desigur, concursul de proiecte nu este, în sine, un vaccin împotriva practicii administrative moldovenești. O procedură netransparentă va transforma rapid „Konzeptvergabe” în stil moldovenesc într-o altă modalitate de a distribui frumos drepturile între participanții cunoscuți dinainte.
Prin urmare, protejarea noului model trebuie să se bazeze pe publicitatea criteriilor, pe evaluarea profesională independentă a conceptelor, pe divulgarea beneficiarilor participanților și pe imposibilitatea de a modifica substanțial proiectul câștigător după concurs fără o nouă procedură.
Dar aceasta este deja o chestiune de protejare a instituției, nu de renunțare la ea.
Astăzi, cea mai simplă soluție politică pare din nou să fie reducerea costurilor ipotecare, extinderea garanțiilor de stat, accelerarea eliberării autorizațiilor și acordarea de facilități fiscale companiilor de construcții.
Astfel de măsuri sunt într-adevăr capabile să revigoreze vânzările pentru o perioadă. Doar că vor revigora același model: mai multe credite pentru cumpărători, o cerere mai mare pentru oferta existentă, o nouă creștere a prețurilor, o nouă densificare punctuală și o datorie și mai mare a orașelor în materie de infrastructură.
Aceasta nu este o ieșire din criză. Este declanșarea următorului ciclu în aceleași condiții.
Prin urmare, răspunsul la criza actuală nu poate consta într-un singur program sau într-o singură lege.
În ceea ce privește obiectivele problematice deja existente, este necesar să se acționeze prin intermediul unei proceduri protejate de insolvență, eliminând mai întâi posibilitatea retragerii activelor.
Gospodăriile care s-au aflat în situația de capital negativ și pierdere de venituri au nevoie de un mecanism de restructurare, nu de pierderea automată a singurei locuințe.
Dar, în același timp, este necesar să se înceapă restructurarea structurală a pieței în sine.
Moldova nu are nevoie să creeze din nou sectorul de construcții. Acesta este deja format și are capacitatea tehnică de a construi.
Este necesar să se creeze nivelul instituțional care lipsește deasupra acestuia – dezvoltarea imobiliară – și să se renunțe la considerarea metrului pătrat drept produsul principal al pieței.
Produsul trebuie să fie proiectul teritoriului: terenul, infrastructura, funcția economică, capitalul și modelul de dezvoltare pe termen lung, reunite într-un sistem unitar de drepturi și obligații.
Atâta timp cât aceste funcții sunt amestecate, statul va salva vânzările iar și iar, confundând în mod eronat acest lucru cu salvarea sectorului construcțiilor.
Iar peste câțiva ani ne vom confrunta din nou cu aceeași criză. Doar că metrul pătrat va fi mai scump, infrastructura va fi mai veche, iar prețul următoarei greșeli va fi semnificativ mai mare.
Dmitrii Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară
