Станислав Гилецки
Заместитель директора Института европейских политик и реформ (IPRE) Станислав Гилецки считает, что эта приостановка является не проблемой бюджетной ликвидности, а симптомом более глубокой проблемы. Программа, запущенная в 2018 году для расширения доступа к ипотечному кредитованию для молодежи, стала масштабнее, чем могут в настоящее время контролировать власти.
Программа исчерпала себя в прежнем виде
После заявления министерства финансов о том, что в ближайшие недели будет принято решение о будущем программы, Гилецки подготовил аналитическую записку, в которой рассмотрел возможности продолжения этого проекта.
«Анализ показывает, что программа Prima Casă стала одной из успешных мер государственной политики последних лет. Она способствовала созреванию ипотечного рынка и открыла доступ к недвижимости для тысяч семей. В то же время, успех программы создаёт необходимость ее реформирования для обеспечения наиболее эффективного использования государственных средств. Рынок изменился, коммерческие банки относительно хорошо конкурируют в ипотечном сегменте, и продолжение программы в ее нынешнем виде рискует превратить инструмент социальной политики в субсидирование общего спроса, которое будет и дальше оказывать давление на бюджет», — утверждает автор.
Спустя восемь лет после запуска программы приобретено более 8000 домов под государственную гарантию, и около 6400 бенефициаров в настоящее время получают ежемесячные выплаты.
Только во втором квартале 2025 года контракты по программе Prima Casă Plus превысили половину всех новых ипотечных договоров, выданных банками, что свидетельствует о том, что программа больше не нацелена исключительно на сегмент, не имеющий доступа к коммерческому кредиту.
Нужно думать о будущем
Автор выделяет три основные проблемы, требующие вмешательства в предстоящий период.
Наиболее недооцененной проблемой является бюджетное бремя на следующие 20-30 лет. Каждый компенсационный контракт представляет собой бюджетное обязательство на весь срок действия кредита. Примерно 6400 получателей компенсаций ежегодно несут расходы в размере около 150 млн леев, которые будут оставаться бременем бюджета еще два с половиной десятилетия, независимо от экономического развития или будущих приоритетов правительства.
Приостановка выплат в апреле 2026 года является именно симптомом этой проблемы. Поток существующих обязательств в сочетании с новыми запросами превышает годовой лимит распределения средств.
Давление на спрос отражается на ценах. На рынке, где предложение нового жилья остается географически сконцентрированным и относительно неэластичным, стимулирование спроса способствует росту цен.
Индекс цен на жилую недвижимость, рассчитанный Национальным банком Молдовы, достиг 226,7% в четвертом квартале 2025 года, увеличившись на 26,8% по сравнению с предыдущим годом.
Программа не является единственной причиной чудовищного роста цен, считает Гилецки, но она способствовала перераспределению давления на рынок продаж.
Целевая группа постоянно расширялась с каждой новой итерацией государственной политики. Программа стала принимать заявителей на основе возраста и профессионального статуса, но без ограничения дохода, и каждая последующая поправка расширяла круг получателей помощи.
С программой Prima Casă Plus она была открыта для совсем не бедных представителей свободных профессий, таких как юристы, нотариусы, судебные исполнители, и повысила потолок стоимости жилья до 2,5 млн леев, что превышает стоимость «социального» жилья и достигает верхнего среднего сегмента рынка.
Таким образом, государство в итоге субсидирует спрос, который в любом случае был бы реализован.
Как реформировать программу?
На основе проведенного анализа эксперт IPRE дает следующие рекомендации:
— Сужение программы до приоритетных групп населения. Реформированная программа должна быть ориентирована на несколько категорий, для которых государственное вмешательство имеет четкое обоснование с точки зрения государственной политики.
Например, молодые семьи с тремя и более детьми (в логике демографической поддержки) и государственные служащие в секторах с хронической нехваткой персонала, таких как образование и здравоохранение (в логике сохранения кадров).
Если категория может получить коммерческий кредит на разумных условиях, у государства больше нет оснований субсидировать её спрос.
— Ограничение дохода вместо ограничения цены. Введение ограничения дохода, рассчитываемого как кратное средней заработной плате в экономике, с автоматической ежегодной корректировкой на основе данных Национального бюро статистики.
При функциональном ограничении дохода ограничение стоимости соответствующего жилья становится ненужным, и степень задолженности будет естественным образом определять, что люди могут себе позволить. Автоматический механизм позволит избежать повторных законодательных изменений и защитит программу от потери актуальности;
— Ликвидация механизма ежемесячных компенсаций. Замена ежемесячной компенсации суммы кредита единовременным грантом на первоначальный взнос, предоставляемым при покупке.
Это изменение напрямую отвечает проблеме бюджетных обязательств на 20-30 лет. Единовременная субсидия — это видимые расходы, которые легко планировать, они не создают долгосрочной инерции и снижают барьер для получения помощи, не создавая постоянной зависимости от бюджета;
— Возвращение к разумному уровню задолженности. Изменение 2024 года, которое повысило максимальный уровень задолженности с 50% до 70% от чистого дохода, было ошибочным. При 70% семья становится уязвимой к малейшим потрясениям, таким как потеря работы, неожиданные медицинские расходы или повышение процентной ставки.
Возвращение к 50%-ному порогу восстанавливает запас прочности для получателей помощи и для банковской системы, считает Станислав Гилецки.
