В апреле некоторые эксперты снова заговорили о рынке недвижимости — с цифрами, диагнозами, открытиями. Нам объяснили, что инвесторы «исчезли», что 70% сделок теперь идут через ипотеку, что рынок «перезагружается». Всё это преподносится как свежий анализ. На деле — это описание симптомов без диагноза. Рынок не перезагружается. Он сдувается. И это было предсказуемо.
Ещё в начале года, когда МВФ зафиксировал рост цен на 24% за полгода и рекомендовал свернуть «Prima Casă», картина была ясной: государство годами накачивало рынок искусственным спросом, а теперь делает вид, что происходящее — рыночная коррекция. Это не коррекция. Это закономерный финал кредитного пузыря, который надували намеренно.
Зеркало не врёт. Оно просто показывает того, кто в него смотрит. А в Молдове в это зеркало смотрит экономика без внутреннего спроса, без устойчивых доходов и с государством, которое вместо институтов строило иллюзии.
«Prima Casă» была не программой поддержки жилья. Это была программа поддержки цен. Механизм прост и циничен: государство гарантирует банку до 70% кредита, банк выдаёт его семье с зарплатой в 10 тысяч леев, семья берёт квартиру за 100 тысяч евро, надеясь, что «сын из Италии пришлёт». Продавец видит очередь с одобренными кредитами и поднимает цену. Следующий продавец — ещё выше. Так за десять лет квадратный метр в Кишинёве вырос с 900 до 1700 евро при средней зарплате в 900 евро в месяц.
Никакого рыночного чуда не было. Была кредитная эмиссия, переложенная на плечи семей и государственного бюджета. Цена метра отражала не стоимость бетона и труда — она отражала потолок того, что банк готов одобрить. А банк был смел, потому что государство за него ручалось.
МВФ это видел. Национальный банк это видел. Министерство финансов это видело. Молчали — потому что строительный сектор платил налоги, создавал рабочие места и финансировал нужных людей. Признать пузырь – значит, признать, что «Prima Casă» была не помощью молодым семьям, а бензином для пожара. Политики этого не любят, особенно накануне выборов.
Почему исчезли «инвесторы»
Говорить об «исчезновении инвесторов» как о рыночном феномене — значит намеренно не замечать главного. Инвесторы ушли не потому, что рынок охладел. Они ушли потому, что стало опасно объяснять, откуда деньги. Ужесточение проверок происхождения средств, ограничения наличных — это не рыночная коррекция, это запоздалый институциональный фильтр. Он должен был работать с самого начала. То, что он заработал сейчас, — не реформа. Это уборка после пожара с одновременным объяснением, что никакого пожара не было.
То, что осталось на рынке, — конечные покупатели, которым просто нужна крыша над головой. Они не играют на росте. Они берут ипотеку на двадцать лет, надеясь, что доход не упадёт, переводы из Европы не иссякнут, а банк не передумает. Называть 70% ипотечных сделок «цивилизацией рынка» — это жестокая ирония. Это сигнал о том, что в экономике кончились свободные деньги. Жильё перестало быть результатом накопленного — оно стало тестом на долговую выносливость.
Полумеры не помогут
Пока рынок сдувается, государство произвело два характерных движения. Первое — остановило «Prima Casă». Министр финансов сказал честно: программа давит на бюджет и на рынок. Верно. Но почему она давила — не сказал. А давила она именно потому, что была инструментом имитации жилищной политики: субсидировала спрос вместо того, чтобы создавать условия для нормального предложения. Цены росли, доступность падала, бюджет платил дважды. Теперь программу закрыли — и это правильно. Но закрыть костыль, не создав ноги, — это не реформа.
Второе движение — закон о сертификации риелторов. С января 2027 года обязательный сертификат, реестр агентов, запрет скрытых платежей. Звучит разумно.
Но показательна деталь: контроль над рынком и сертификацию передают Агентству по геодезии, картографии и кадастру — той самой структуре, чья непрозрачность в реестре цен на сделки была одним из главных инструментов информационной асимметрии на рынке. Усилить роль агентства, не изменив его природу, — это не институциональная реформа. Это перестановка мебели в горящем доме.
Институт — это не бумага. Это среда, в которой правила работают даже тогда, когда за тобой не смотрят. В Молдове такой среды нет. Поэтому любая реформа на бумаге остаётся на бумаге.
Сделок меньше, а цены стоят. Нам объясняют: себестоимость высокая, ввод жилья низкий, девелоперы не хотят фиксировать убытки. Технически -верно. Но за этим стоит кое-что важнее: в Молдове нет механизма, который заставлял бы цены корректироваться вслед за реальным спросом. Нет публичного реестра цен фактических сделок — только объявления. Нет ответственности за манипуляцию оценками. Нет среды, в которой рынок мог бы честно находить равновесие.
В итоге рынок «держит лицо» в объявлениях, пока реальная ликвидность испаряется. Это не стабильность. Это информационная асимметрия на фоне институционального вакуума. И пока этот вакуум существует — разговоры о «нормализации рынка» останутся разговорами.
Рынок недвижимости — не двигатель экономики. Он её индикатор. Если в экономике нет устойчивых доходов — жильё уходит в ипотечную кабалу. Если институты слабы — рынок заполняется непрозрачностью. Если государство годами стимулирует спрос вместо того, чтобы строить среду -цены висят выше возможностей населения, а бюджет платит за иллюзию доступности. Все эти процессы сейчас видны одновременно.
Никакой сертификат риелтора, никакое закрытие «Prima Casă» и никакая «перезагрузка рынка» этого не изменит. Изменит только одно: нормальные институты. Прозрачный публичный реестр реальных сделок. Защищённый покупатель. Предсказуемые правила. Государство, которое не стимулирует, а создаёт условия.
Пока этого нет — зеркало будет показывать то же самое. И с каждым годом всё отчётливее.
Дмитрий Тэрэбуркэ,
эксперт в области девелопмента и оценки недвижимости
