Марина Соловьева, программный директор Независимого центра Expert grup
Эти данные опубликовало Национальное бюро статистики на основе переписи населения и жилищного фонда 2024 года.
«Из более ранней информации НБС известно, что в муниципии Кишинёв всего 390,298 жилищ, следовательно, 77% из них заняты, а 23% (или 88,356) пустуют, — комментирует Марина Соловьева, программный директор Независимого центра Expert Grup. — Это меньше, чем в среднем по стране с заброшенными селами, но все равно немало для города с высокими ценами на жильё и аренду.
Больше всего пустых квартир в новостроях
«Если всмотреться в структуру жилищ по периодам постройки, то видно, что наибольшая доля пустующих квартир сосредоточены в новостроях, — отметила Соловьева. — В домах 2016-2024 годов постройки их почти половина — 42% или 26,732. Это те, которые либо не были распроданы застройщиками и агентами, либо были куплены людьми не для проживания или сдачи в аренду, а как средство сохранения капитала».
Как отделить одно от другого, задается вопросом эксперт. В старых новостроях (1991-2015 гг.) доля пустующих квартир составляет стабильно 24-26%. Вряд ли их за столько лет не смогли продать.
Можно предположить, что и в новостроях 2016-2024 гг. доля квартир, купленных и пустующих, составляет те же 25%, а остальные нежилые квартиры — 17% — нераспроданные. Их примерно 11 тыс.
«Мне могут возразить по поводу точности статистики, — говорит Марина Соловьева. — Так как не все соглашались говорить с переписчиками, квартиры могли учесть, как пустующие. Но это не так. НБС учитывало и информацию из косвенных источников».
Если дверь не открывали, то переписчик выяснял у соседей, живет ли кто-то в доме. Также НБС запрашивало данные у поставщиков электричества. Если квартира потребляла электроэнергию в период проведения переписи, то считалось, что она жилая.
Какие выводы можно сделать?
«Думаю, что статистика о пустующем жилье соответствует действительности или, скорее занижена, чем завышена», — резюмирует Марина Соловьева.
Причина быстрого роста цен на недвижимость в Кишинёве не столько в недостатке предложения (в городе 88 тыс. квартир и домов, в которых никто не живет — это каждое четвёртое жилье), сколько в других факторах, подчеркивает эксперт.
«Logos Press уже писал, что индекс цен на жилую недвижимость (RPPI), который публикует НБМ, основан на цене предложения (то есть, на «хотелках» продавцов), а не на цене реальных сделок с недвижимостью, — говорит эксперт. — Но те цены, которые устанавливают продавцы, не соответствуют возможностям покупателей. Предложение и спрос не встречаются в одной ценовой точке, что подтверждает низкое число сделок. А потому трудно что-либо сказать о реальной рыночной цене недвижимости».
Отсутствие альтернатив на местном рынке капитала
Отдельно специалист отмечает большую долю пустующих квартир вне рынка. Они не сдаются и не продаются, поскольку были куплены в целях сохранения капитала, «из-за отсутствия фантазии и альтернатив».
«С инвестиционными альтернативами на местном рынке капитала и впрямь беда, — констатирует она. — Хочешь, клади деньги на банковский депозит под процентную ставку ниже инфляции. Хочешь, покупай ГЦБ при невозможности продать их до истечения срока на вторичном рынке. Для любителей экстрима есть платформы для краудлендинга. Ну и всё, собственно. Акции предприятий в розницу? Не слышали. Можно, конечно, купить активы и за границей, но к такой затее наш человек, как правило, не готов: нет ни знаний, ни готовности рисковать. И пока наш рынок капитала будет оставаться неразвитым, практика вложений в покупку квартир продолжится».
Подписывайтесь на наши обновления
