Мирча Бачу
Чтобы ситуация стала еще яснее, необходимо отметить, что это не специфическая черта первого квартала, поскольку за аналогичный период прошлого года рост составил 18,7%.
Республика Молдова завершила 2025 год со значительным ростом в последнем квартале – 24,3%, а всего через несколько месяцев было зафиксировано значительное снижение. Строительный рынок начал обваливаться на фоне спада, который наблюдается уже два года на рынке недвижимости.
Обвал рынка и последствия
Этот рынок сократился на 84% за два года. В первом квартале текущего года в Кишиневе и его окрестностях было продано всего 623 квартиры, тогда как за аналогичный период 2025 года – 2884, а в первом квартале 2024 года – 3993.
И всё это происходит в условиях, когда спрос на рынке недвижимости, по некоторым оценкам, превышает предложение примерно на 30%.
Но вернёмся к данным, опубликованным Национальным бюро статистики по строительному рынку в первом квартале текущего года.
Следует отметить, что снижение наблюдается в наиболее важных сегментах рынка: новостройки – на 7,1%; ремонтные и текущие работы – на 13,1%; капитальный ремонт – на 23,5%.
Рост на 5,2% наблюдается только в случае таких работ, как снос зданий и освоение земель под строительство.
Дальнейшее сокращение объёмов строительных работ, наряду с прогнозируемым некоторыми экспертами ростом цен на недвижимость (в результате ожидаемого введения так называемого углеродного налога, роста инфляции, увеличения дефицита рабочей силы и её стоимости и т. д.), сделает жильё ещё более недоступным, что напрямую затронет граждан.
Таким образом, очевидно, что необходимы энергичные и оперативные меры, чтобы не допустить полного выхода ситуации из-под контроля. В связи с этим я напомню о своём видении в этом отношении, которое опубликовал ранее.
Необходимы взвешенные и комплексные решения
Меры, к которым может прибегнуть Молдова, находятся в компетенции, как городских администраций, так и правительства.
Первая мера, которая находится в компетенции городских администраций, — это выставление на аукционы небольших земельных участков (0,5 га). Для этого городские администрации должны сформировать резерв городских земель, разделить их на участки по 0,5 га и организовать открытые аукционы. На них необходимо допускать только юридические лица и индивидуальные предприятия с подтвержденным опытом строительства ≤ 10 000 м².
В результате будет устранена монополия крупных застройщиков; на рынок будут привлечены малые и средние строительные предприятия; увеличится предложение и разнообразие проектов.
Еще одна необходимая мера — разработка и принятие новых планов городского развития с продажей участков на окраине городов или в муниципалитетах.
В результате мы получим переклассификацию сельскохозяйственных земель в пригородах в жилые районы; выделение крупных кварталов, которые будут разделены на секции для разных застройщиков, но с единым планом инфраструктуры.
Таким образом, сократится дефицит земли в центре города; цены на землю в центре будут ограничены; спрос будет перераспределен.
Еще одна необходимая мера — создание новых кварталов с инфраструктурой «под ключ». Городские власти могли бы строить сами или совместно с инвесторами дороги, коммуникации, объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады, медицинские центры) до начала строительства жилья.
В результате повысится привлекательность пригородов; молодые семьи получат доступное жилье с развитой инфраструктурой.
Также необходимо упростить и ускорить выдачу разрешений на строительство. Это уменьшит бюрократические барьеры и время, необходимое застройщику для начала работы, при сохранении контроля качества и соблюдении норм городского планирования.
На государственном уровне необходимо модернизировать и перезапустить программу «Первый дом». В этой связи необходимо: ограничить участие только покупкой жилья площадью до 100 м² и ценой, не превышающей установленный лимит; отдавать приоритет семьям с детьми и молодым специалистам и др.
Еще одной мерой могло бы стать введение налога на быструю перепродажу (по примеру Украины). Его можно было бы установить в размере 6-10% от стоимости недвижимости, находящейся в собственности менее трех лет.
В результате сократились бы спекулятивные сделки, и рынок стал бы более стабильным. Этот налог был бы временным – например, на три года.
Еще одной позитивной мерой может стать запуск совместных проектов между государством и застройщиками (девелоперами) в рамках государственно-частного партнерства.
Таким образом, будет стимулировано жилищное строительство с государственным участием, что позволит ускорить расширение предложения и обеспечить социально доступное жилье без перегрева рынка.
При реализации этих мер, в течение 3-5 лет будут достигнуты следующие результаты:
— рост цен стабилизируется на уровне 3-5% в год (вместо скачков на 15-30%);
— доля спекулятивных сделок снизится на 20-30%;
— на рынок выйдут 10-15 новых застройщиков из малого и среднего сегмента;
— доля новых кварталов в объеме продаж увеличится с 5-7% до 20-25%.
Мирча Бачу,
предприниматель из Республики Молдова
