În aprilie, unii experți au început să vorbească din nou despre piața imobiliară – cu cifre, diagnostice și descoperiri. Ei ne-au explicat că investitorii au „dispărut”, că 70% din tranzacții se fac acum prin credite ipotecare, că piața se „resetează”. Toate acestea sunt prezentate ca analize noi. În realitate, este o descriere a simptomelor fără un diagnostic. Piața nu se resetează. Se dezumflă. Iar acest lucru era previzibil.
La începutul anului, când FMI a înregistrat o creștere a prețurilor de 24% în șase luni și a recomandat eliminarea treptată a Prima Casă, imaginea era clară: statul pompează cerere artificială pe piață de ani de zile, iar acum pretinde că ceea ce se întâmplă este o corecție a pieței. Nu este o corecție. Este sfârșitul natural al unei bule de credit care a fost umflată în mod deliberat.
Oglinda nu minte. Ea doar arată persoana care se uită în ea. Iar în Moldova, oglinda se uită la o economie fără cerere internă, fără venituri sustenabile și cu un stat care a construit iluzii în loc de instituții.
„Prima Casă” nu a fost un program de sprijin pentru locuințe. A fost un program de susținere a prețurilor. Mecanismul este simplu și cinic: statul garantează băncii până la 70% din credit, banca îl dă unei familii cu un salariu de 10 mii de lei, familia ia un apartament de 100 de mii de euro, sperând că „fiul din Italia îl va trimite”. Vânzătorul vede coada cu credite aprobate și ridică prețul. Următorul vânzător – și mai mare. Astfel, în zece ani, un metru pătrat în Chișinău a crescut de la 900 la 1700 de euro cu un salariu mediu de 900 de euro pe lună.
Nu a existat un miracol al pieței. A existat o problemă de creditare, mutată pe umerii familiilor și ai bugetului de stat. Prețul pe metru nu reflecta costul betonului și al forței de muncă – reflecta plafonul a ceea ce banca era dispusă să aprobe. Iar banca a fost curajoasă pentru că statul a garantat pentru ea.
FMI a văzut-o. Banca Națională a văzut-o. Ministerul de Finanțe a văzut. Au păstrat tăcerea pentru că sectorul construcțiilor a plătit impozite, a creat locuri de muncă și a finanțat oamenii potriviți. A recunoaște bula înseamnă a recunoaște că Prima Casa nu a fost un ajutor pentru familiile tinere, ci benzină pentru un incendiu. Politicienilor nu le place acest lucru, mai ales în ajunul alegerilor.
De ce au dispărut „investitorii”
A vorbi despre „dispariția investitorilor” ca despre un fenomen de piață înseamnă a rata intenționat esențialul. Investitorii nu au plecat pentru că piața s-a răcit. Ei au plecat pentru că a devenit periculos să explice de unde provin banii. Verificări mai stricte ale antecedentelor, restricții de numerar – aceasta nu este o corecție a pieței, ci un filtru instituțional tardiv. Ar fi trebuit să funcționeze de la început. Ceea ce a funcționat acum nu este o reformă. Este curățarea după un incendiu, explicând în același timp că nu a existat niciun incendiu.
Ceea ce a rămas pe piață sunt cumpărătorii finali care vor doar un acoperiș deasupra capului. Ei nu joacă pentru creștere. Aceștia contractează un credit ipotecar pe douăzeci de ani, sperând că veniturile nu vor scădea, că remitențele din Europa nu se vor epuiza și că banca nu se va răzgândi. A numi 70% din contractele ipotecare „civilizația pieței” este o ironie crudă. Este un semnal că economia a rămas fără bani gratis. Locuințele nu mai sunt rezultatul economiilor, ci au devenit un test de rezistență al datoriilor.
Măsurile pe jumătate nu vor funcționa
În timp ce piața se dezumflă, statul a făcut două mișcări distincte. Prima este că a oprit Prima Casa. Ministrul de Finanțe a spus cinstit: programul pune presiune pe buget și pe piață. Adevărat. Dar nu a spus de ce pune presiune. Și a fost presant pentru că a fost un instrument de imitare a politicii în domeniul locuințelor: a subvenționat cererea în loc să creeze condiții pentru o ofertă normală. Prețurile au crescut, accesibilitatea a scăzut, iar bugetul a plătit de două ori. Acum programul a fost închis – și pe bună dreptate. Dar închiderea unei cârje fără a crea un picior nu este o reformă.
A doua mișcare este legea privind certificarea agenților imobiliari. Din ianuarie 2027, certificarea obligatorie, un registru al agenților și o interdicție privind comisioanele ascunse. Sună rezonabil.
Dar detaliul este indicativ: controlul asupra pieței și certificarea sunt transferate Agenției pentru Geodezie, Cartografie și Cadastru – chiar structura a cărei lipsă de transparență în registrul prețurilor de tranzacție a fost unul dintre principalele instrumente ale asimetriei informației pe piață. Consolidarea rolului agenției fără a-i schimba natura nu este o reformă instituțională. Este o rearanjare a mobilierului într-o casă în flăcări.
O instituție nu este hârtie. Este un mediu în care regulile funcționează chiar și atunci când nu ești supravegheat. Moldova nu are un astfel de mediu. Prin urmare, orice reformă pe hârtie rămâne pe hârtie.
Există mai puține tranzacții, iar prețurile sunt încă ridicate. Ni se explică: costul de producție este ridicat, punerea în funcțiune a locuințelor este scăzută, dezvoltatorii nu vor să stabilească pierderi. Adevărat din punct de vedere tehnic. Dar există ceva mai important în spate: în Moldova nu există un mecanism care ar face ca prețurile să se ajusteze la cererea reală. Nu există un registru public al prețurilor tranzacțiilor reale – doar anunțuri. Nu există nicio răspundere pentru manipularea evaluărilor. Nu există un mediu în care piața ar putea găsi în mod onest un echilibru.
Ca urmare, piața „își păstrează fața” în reclame, în timp ce lichiditatea reală se evaporă. Aceasta nu este stabilitate. Aceasta este asimetria informațiilor pe fundalul unui vid instituțional. Și atâta timp cât acest vid există, discuțiile despre „normalizarea pieței” vor rămâne discuții.
Piața imobiliară nu este motorul economiei. Este un indicator al acesteia. Dacă nu există venituri stabile în economie, locuințele intră în sclavie ipotecară. Dacă instituțiile sunt slabe – piața este plină de netransparență. Dacă statul stimulează cererea de ani de zile în loc să construiască mediul – prețurile sunt mai mari decât își poate permite populația, iar bugetul plătește pentru iluzia accesibilității. Toate aceste procese pot fi văzute în același timp.
Niciun certificat de agent imobiliar, nicio închidere de „Prima Casă” și nicio „resetare a pieței” nu vor schimba acest lucru. Un singur lucru o va schimba: instituții normale. Un registru public transparent al tranzacțiilor reale. Un cumpărător protejat. Reguli previzibile. Un stat care nu stimulează, ci creează condiții.
Atât timp cât nu există, oglinda va arăta același lucru. Și în fiecare an, este din ce în ce mai clar.
Dmitri Tereburke,
expert în dezvoltarea și evaluarea proprietăților
