Дмитрий Тэрэбуркэ
Можно ли в наших условиях рассчитать реальный спрос и реальное предложение квартир в муниципии Кишинев?
Самый популярный источник информации о желающих купить или продать недвижимость — портал 999.md. Кто-то считает, что это зеркало рынка недвижимости. Насколько правдиво отражает это «зеркало» ситуацию на кишиневском рынке?
Опрошенные Logos Press эксперты посоветовали не доверять данным об объявлениях для анализа рынка. Исполнительный директор Общества независимых оценщиков РМ Дмитрий Тэрэбуркэ однозначно отвергает такой подход. «С точки зрения выборки — это неприемлемо, одна квартира повторяется множество раз, причем в разных интерпретациях. Искажение идет уже в зависимости от того, кто подал объявление, цены меняют неконтролируемо. Чаще всего, объявления отражают больше стоимостные ожидания, чем реальную цену предложения. Эта разница может достигать 30-40%, это нонсенс», — утверждает он.
Объявления «куплю» также не отражают спрос, считает Дмитрий Тэрэбуркэ. У нас институт покупки не фиксируется, с покупателями никто не работает. Реального покупателя ни у кого нет, эти объявления — обычные спекуляции. «Очень редко человек, который ищет квартиру, будет афишировать у себя наличие денег или возможностей. В этом нет смысла, потому что достаточно открытой информации о продажах, кого она не устраивает, ищут варианты через знакомых. Для меня на «трех девятках» число продавцов и покупателей достаточно сомнительно, поскольку там нет информационного контроля. С точки зрения объективности, это просто «ноль». Но других данных у нас, к сожалению, нет», — говорит он.
Директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов предлагает другие варианты для проверки релевантности данных указанного сайта. Он утверждает, что ежегодный оборот квартир на рынке примерно равен 5% от численности населения муниципия. Это квартиры, которые покупают и продают граждане по причине изменения семейных обстоятельств (появились дети, создалась новая семья, кто-то умер, кто-то развелся и т.п.) плюс внутренняя миграция. Население муниципия Кишинев сегодня составляет 665,5 тыс. человек. Выборка в 5% — это 33,7 тыс. человек. При условии, что в среднем семья состоит из двух человек, примерный ежегодный спрос — это порядка 16,8 тыс. квартир. По данным кадастра, в 2023 г. было продано 15,2 тыс. квартир, а в 2024 г. — 16,1 тыс. квартир. Получается, что спрос и предложение приблизительно сбалансированы. Кстати, совпадение или нет, но на 999 md. в рубрике «продаю» в Кишиневе в настоящее время также фигурирует около 16 тыс. квартир.
Можно пойти другим путем, и попытаться посчитать спрос через ежегодное количество сделок купли-продажи и сданных в эксплуатацию квартир. То, что сдано — отражает покупки на первичном рынке, остаток — продажи на «вторичке».
«Посчитать спрос и предложение по данным кадастра и статистики можно, но тоже будут вопросы. Я не стал бы доверять даже этим данным. У нас все носит достаточно формальный характер, направленный на теневую экономику, — считает Дмитрий Тэрэбуркэ. — Для того, чтобы получить более или менее правдивую картину, необходимо нормальное регулирование рынка и качественная информационная среда. Причем качество информации должно быть безупречным».
По его выводам, понять, какой сегодня спрос, и какое предложение на рынке недвижимости, задача практически невыполнимая. Это можно сделать разве что приблизительно, эмпирическим путем. «У меня есть несколько знакомых, которые хотят продать свои квартиры. И судя по ситуации, очередь за ними не стоит. Может быть, больше желающих приобрести новострой. Не знаю. Но по моим данным, адекватные покупатели при сегодняшних ценах в новострое Кишинева приобретать недвижимость не спешат, так как это очень дорого, такие покупки выглядели бы безрассудно. Могу сказать, что спрос сегодня очень незначительный. Но есть реальный пузырь, который может в любой момент лопнуть, считает Дмитрий Тэрэбуркэ.
