Ипотека оживила рынок жилья

За 9 месяцев 2024 года в муниципии Кишинев было зарегистрировано 11494 контракта купли-продажи квартир. Это на 964 контракта (+8,5%) больше, чем за аналогичный период 2023 года.

Такие данные приводит Instituția publică Cadastrul bunurilor immobile (IPCBI). Они свидетельствуют, что рынок недвижимости в Кишиневе восстановился после шока двухгодичной давности и демонстрирует активность.

При этом рост фиксируется не только по числу продаж квартир, но и цен на них. По расчетам агентства недвижимости Acces Imobil, цены на квартиры в 2024 году достигли беспрецедентного уровня – 1370 евро за кв. м. И продолжают расти на все категории квартир первичного и вторичного рынков, как с ремонтом, так и в белом варианте.

«У нас, конечно, есть цены на разные категории квартир, но мы учитываем все типы и сегменты, чтобы выделить общий индекс и проследить тенденции рынка», — поясняет специалист Acces Imobil Виктор Черноморченко.

По его словам, главным фактором, который определил рост продаж, стало удешевление ипотечных кредитов. Вследствие снижения инфляции коммерческие банки сократили процентные ставки по ипотеке с 14% в 2022-2023 годах до 7-8% в 2024 году. Все, кто не мог позволить себе купить квартиру за наличные, вышли на рынок, воспользовавшись новыми условиями. Если за январь-сентябрь 2023 года через ипотечные кредиты было продано 2136 квартир, то за тот же период 2024 года — 4721 квартира, то есть в 2,2 раза больше.

Еще один факт в пользу этого аргумента. В 2023 году из общего количества реализованных квартир в Кишиневе только 20% было продано через ипотеку. А в 2024 году — уже более 40%. Предложенные правительством более привлекательные условия кредитования программы Prima casa также позитивно повлияли на общее количество транзакций.

«Сегодня покупатели в основном предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры в новострое. Но в этом сегменте достаточно высокие цены и практически все продано. Остались только квартиры больших площадей. Поэтому люди обращаются на вторичный рынок. Но и там цены выросли довольно заметно, — говорит Виктор Черноморченко. — Сегодня в новострое белый вариант стоит 1200-1400 евро за кв. м, квартира с ремонтом — 1500 евро и выше. На «вторичке» в среднем цены 1000-1050 евро за кв.м».

Директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник считает, что сравнивать показатели за 9 месяцев 2023 и 2024 годов не совсем корректно. Дело в том, что оживление на рынке началось во втором полугодии прошлого года, после снижения процентных ставок по кредитам. На этот период пришлось почти 60% сделок от общего объема за год. Поэтому более логично оценивать данные за первое полугодие 2024 г. со вторым полугодием 2023 г. или показатели третьих кварталов.

Директор Nika Imobil Петр Олейник: «Сегодня ситуация на рынке достаточно оптимистичная. Доступность жилья с новыми кредитными ресурсами выросла. Средняя ставка  8% (плюс минус) достаточно привлекательная, поэтому люди активно приобретают жилье. Как с целью инвестиций (для последующей сдачи внаем), так и для собственного проживания».

Кстати, количество сделок купли-продажи квартир в Кишиневе в третьем квартале 2024 года было ниже, чем за аналогичный период 2023 года на 11,7% (4098 и 4642 соответственно).

Олейник считает, что для тех, кто живет в Молдове, здесь зарабатывает деньги и не собирается уезжать, не существует другой альтернативы обзавестись недвижимостью, кроме как купить квартиру. В принципе, на растущем рынке эта стратегия правильная. Потому что арендная плата достаточно высока, и она примерно сравнялась с оплатой процентов по ипотеке.

Сама форма ипотеки, то есть покупка недвижимости за счет кредитных ресурсов, пришла к нам из западной экономики, где тренд роста цен существует всегда. И нет никакого экономического смысла накапливать деньги. «У нас в сегодняшних условиях, когда рынок растущий, это также экономически выгодно, потому что рост цен в данный момент где-то даже превышает ставки по кредитам. И эта ситуация больше стимулирует приобретать, чем накапливать, или накапливать и снимать в аренду. Если эти факторы не поменяются, в ближайшее время рынок будет достаточно активным», — говорит Петр Олейник.

В другой ситуации, на стагнирующем рынке, такой механизм приобретения недвижимости становится не выгодным. На стабильном рынке, надо сравнивать размер арендной платы и ежемесячных платежей по ипотеке, и в зависимости от этого принимать решение, поясняет эксперт.

По его мнению, цены продолжают расти, но уже без таких рывков, как в начале этого года или в конце прошлого. Хорошие ликвидные объекты продаются быстро, и наблюдается дефицит новостроя, сданного в эксплуатацию. Именно такие квартиры чаще всего оформляют в ипотеку. Петр Олейник отмечает, что для «ипотечников» плюс или минус 1 тыс. евро в цене не имеет большого значения. Так как сумма оплаты растягивается на длительный срок, их больше волнуют ежемесячные выплаты.

«По моему ощущению, тенденция роста цен сохранится, — говорит директор Nika Imobil. – Главным образом из-за того, что банки конкурируют между собой, а в Молдове практически нет другой альтернативы инвестирования, кроме приобретения недвижимость. Поэтому спрос на качественное жилье превышает предложение. Я считаю, что сегодня у нас рынок стабильный, с тенденцией к росту. Резких движений, скорее всего, не будет. Но как неоднократно показывала практика, прогнозы – дело неблагодарное. Существенную роль играют макроэкономические факторы и политические изменения, на которые рынок очень чутко реагирует. Правда, с некоторым опозданием. Сегодня, например, клиенты «закрывают» сделки по продаже или покупке квартир, которые они начали два-три месяца назад. Поэтому, даже если и случится какой-то форс-мажор, то его влияние скажется уже в следующем году».

По прогнозу Виктора Черноморченко, привлекательные условия кредитования и ограниченное предложение доступных на продажу квартир будут способствовать небольшому росту цен на жилье. Если будет достаточно высокий спрос со стороны покупателей, а предложение останется неизменным, то можно ожидать к концу года рост цен примерно на 50 евро за кв.м.

Петр Олейник у нас есть

Количество контрактов купли-продажи квартир в мун. Кишинев за 9 месяцев 2023г. и 2024 г.