Am analizat în detaliu acest sistem în publicația anterioară. Pe scurt, situația se prezintă astfel: lichiditatea bancară stimulează creditele ipotecare acordate populației, creditele ipotecare stimulează cererea, cererea alimentează sectorul antreprenorial, sectorul antreprenorial construiește fără dezvoltare imobiliară și fără dezvoltare teritorială, profitul este retras din sector fără a lăsa urme în infrastructură, infrastructura se degradează sub presiune, atractivitatea teritoriului scade, iar cererea pe acest teritoriu se reduce.
Ca urmare, sistemul care s-a autoalimentat se depreciază pe sine însuși.
O defecțiune programată a sistemului
Problema nu constă în faptul că fiecare verigă a acestui lanț ar fi o raritate. Cererea supraîncălzită de credite ipotecare, dezvoltarea slabă, deficitul de infrastructură – luate separat, toate aceste elemente se regăsesc, într-o formă sau alta, aproape peste tot. Problema este că, în Moldova, aceste verigi formează un circuit închis, fără niciun punct de rezistență externă.
Nu există nimeni care să intervină la început – atunci când terenul intră în circuitul de tranzacții. Nu există un mecanism care să rețină o parte din profit în interiorul teritoriului, în loc să-l lase să părăsească sectorul odată cu ultimul apartament vândut. Și nu există un indicator care să distingă nevoia reală de locuințe de cererea-substitut – apartamentul cumpărat nu pentru a locui, ci ca înlocuitor al unui depozit bancar.
Sistemul nu doar că dă periodic greș – el este conceput astfel încât fiecare ciclu al funcționării sale normale reprezintă, în același timp, un mecanism al propriei sale distrugeri.
Din aceasta nu rezultă o listă de reforme – am întocmit deja de două ori liste referitoare la Chișinău, iar lista în sine nu rezolvă nimic –, ci trei instituții, amplasate exact în cele trei puncte ale conturului în care sistemul moldovean nu întâmpină astăzi nicio rezistență.
Barierele instituționale
Primul – instituția de intrare. Dreptul municipalității de a stabili condițiile în care terenul intră în circuitul de construcții – înainte ca terenul să ajungă la antreprenor, și nu după.
În practică, aceasta înseamnă că terenul intră pe piață nu ca un simplu lot, ci ca un proiect teritorial gata elaborat – cu o densitate prestabilită, cu obligații de infrastructură, destinație și obligații ale viitorului dezvoltator – și este distribuită prin intermediul unui concurs deschis de concepte, nu printr-o înțelegere privată între proprietar și cel care a oferit primul un preț.
În contextul moldovean, unde o parte semnificativă a terenurilor potențial adecvate este grevată de drepturi nereglementate și de proprietăți sovietice fragmentate, municipalitatea nu are nevoie să răscumpere sau să exproprieze terenul pentru a obține această pârghie.
Este suficient ca acesta să delimiteze zona de dezvoltare, iar reunirea fizică a loturilor fragmentate din interiorul acesteia devine sarcina celui care câștigă concursul – cu un mecanism obligatoriu de redistribuire a cotelor, care nu permite unui singur coproprietar necooperant să blocheze întregul proiect.
Această verigă elimină trecerea de la creșterea sectorului de antrepriză la absența dezvoltării teritoriale: terenul nu mai ajunge în șantier fără un angajament teritorial atașat acestuia încă de la început.
Al doilea element este instituția reținerii profitului în interiorul teritoriului. Un contract obligatoriu de infrastructură, stabilit încă din etapa licitației, și nu introdus retroactiv ca o taxă separată asupra unui proiect deja aprobat.
Condițiile sunt cunoscute dinainte: ce sarcină va fi exercitată asupra drumurilor, rețelelor de apă, canalizare, rețelelor electrice, școlilor și grădinițelor, ce parte a infrastructurii o construiește investitorul, ce parte – municipalitatea și în ce termene.
Este esențial ca această plată să nu fie direcționată către bugetul general – altfel, ea se transformă într-o taxă obișnuită, pe care dezvoltatorul o include în prețul apartamentului, iar drumul sau rețeaua din apropierea noului cartier nu vor fi construite niciodată. Plata trebuie să fie strict legată de un teritoriu concret.
Această verigă întrerupe lanțul care duce de la lipsa dezvoltării la extragerea profitului și distrugerea infrastructurii: profitul poate fi în continuare extras din proiect, dar numai după ce obligația față de teritoriu a fost îndeplinită, și nu în locul acesteia.
Al treilea element este instituția de măsurare. Un mecanism independent de contabilizare a nevoii reale de locuințe, separat de cererea de investiții, împreună cu monitorizarea constantă a gradului de ocupare a fondului locativ existent – câte apartamente sunt efectiv neocupate, câte aparțin proprietarilor care dețin mai multe imobile, unde locuiesc efectiv oamenii în oraș și unde se află unitățile de investiții.
Această verigă dezvăluie cea mai insidioasă tranziție din întregul circuit – momentul în care cererea pe un teritoriu specific scade.
O astfel de scădere nu înseamnă aproape niciodată că oamenii nu mai au nevoie de locuințe. Înseamnă că investitorii au încetat să mai cumpere apartamente în speranța unei creșteri ulterioare a prețurilor.
Sunt două procese diferite, dar, în lipsa unui indicator de măsurare, statul reacționează de fiecare dată la ele în același mod – cu același remediu care a provocat chiar boala: o nouă reducere a costurilor creditelor ipotecare, o nouă stimulare a cererii, care vizează din nou nu teritoriul, ci metrul pătrat ca activ. Tocmai de aceea, programele de stat de sprijinire a cumpărătorului, inclusiv „Prima Casă”, trebuie să se bazeze direct pe această instituție: garantarea creditului nu trebuie să vizeze orice achiziție de locuință, ci achiziția care răspunde unei nevoi reale de locuire într-o zonă capabilă să susțină această nevoie – altfel, bugetul va continua să garanteze lichiditatea unui activ defectuos prin însăși structura sa.
Nu separat, ci împreună
Tocmai aceste trei instituții împreună – și nu o listă de măsuri disparate – constituie conținutul structurii instituționale care trebuie construită.
Nu pentru că așa se procedează și în altă parte, ci pentru că fiecare dintre ele deschide circuitul exact în punctul în care astăzi acesta se menține de la sine. Terenul, și nu clădirea gata construită, este punctul în care trebuie să intervenim.
Sistemul trebuie reparat ca sistem, nu ca o ansamblu de tranzacții individuale eșuate.
Iar problema locuințelor din Chișinău nu se măsoară prin numărul de metri pătrați dați în folosință, ci prin ceea ce reprezintă de fapt această cantitate – case noi pentru familii noi sau noi nișe pentru depozitarea banilor, care vor rămâne din nou goale.
Dmitri Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară
