Însă în acest proces este important să se evalueze corect și pe deplin obiectele scoase la vânzare. Iar aici avem probleme.
Partea 1. Hotelul „Zarya”: transparență doar la nivel de imagine
Hotelul „Zarya” a fost inclus și el pe lista obiectivelor destinate privatizării. După cum a relatat Logos Press, statul vinde acest activ situat în centrul capitalei și promite o transparență exemplară. Imaginea este publică. Calculele sunt secrete.
Hotelul „Zarya” a fost scos la licitație cu un preț de pornire de 106 milioane de lei. Licitația a fost amânată pentru 20 octombrie 2026, iar până în august și-au manifestat interesul patru potențiali investitori. Prim-ministrul Vasile Tofan a înregistrat un mesaj video la intrarea în clădire și a afirmat că privatizările din Moldova au o reputație proastă – probabil pe bună dreptate, deoarece prea multe dintre ele s-au desfășurat în mod fraudulos.
Are dreptate. Întrebarea este ce urmează de aici.
Ce se vinde și cum a fost evaluat
Se vinde un complex imobiliar unic. Întreaga întreprindere de stat: clădirea, terenul, hotelul în funcțiune, optsprezece angajați, licențele, echipamentele.
Iar evaluarea s-a făcut, așa cum se specifică în mod explicit în profilul de investiții de pe site-ul oficial al privatizării, prin metoda costurilor. Valoarea de piață estimată este de 102 965 000 de lei la 31 decembrie 2025.
Un obiect cu potențial investițional a fost evaluat printr-o metodă care nu măsoară potențialul investițional.
Mai mult, metoda costurilor a fost aplicată unei clădiri de douăsprezece etaje din 1981, situată într-o zonă istorică, unde, conform aceluiași profil, reglementările provizorii în vigoare permit o înălțime de aproximativ douăsprezece-cincisprezece metri, iar clădirea este deja construită la limita maximă prevăzută de documentația urbanistică și nu poate fi extinsă.
Costul de înlocuire a fost calculat pentru un obiect care, conform normelor actuale, nu poate fi reconstruit.
Ce nu a fost publicat
Raportul este disponibil la sediul Agenției Proprietății Publice după semnarea acordului de confidențialitate.
Nu au fost publicate numele evaluatorului, calculul amortizării, valoarea terenului prezentată separat, justificarea renunțării la abordarea bazată pe venituri și la cea comparativă, analiza utilizării celei mai eficiente, evaluarea financiară a sarcinilor – adăposturile de apărare civilă și servitutul pentru transformator.
Au fost publicate site-ul web în două limbi, randări arhitecturale, clipuri video și un concurs de concepte pentru tineri arhitecți. Cu mențiunea că este vorba de o concepție, nu de un proiect aprobat.
Transparența a fost asigurată la nivel de imagini, nu la nivel de calcule.
O precizare privind prețul: conform datelor privind achizițiile publice, în 2024, serviciile de evaluare a complexului „Zaria”, ca ansamblu imobiliar unic, au fost scoase la licitație cu o valoare estimată de aproximativ 37,5 mii de lei fără TVA. Câștigătorul a fost ales pe baza prețului cel mai mic, iar achiziția nu s-a concretizat. Statul a evaluat lucrarea care determină soarta unui activ de peste o sută de milioane la valoarea unei mașini second-hand.
Un calcul pentru care este suficient un calculator
Toate cifrele de mai jos au fost publicate chiar de către stat.
Suprafața este de 6 123,7 metri pătrați. Prețul de pornire este de aproximativ 5,3 milioane de euro, adică mai puțin de 870 de euro pe metru, inclusiv terenul din centrul capitalei.
În Moldova nu se construiește nimic, în afară de locuințe. Calculăm pe baza singurului scenariu de masă. Terenul există. Fundația există. Pereții există. Deschiderile și puțul liftului există. Transformarea în apartamente, împreună cu finisajele, costă aproximativ 500 de euro pe metru. Apartamentele din această zonă se vând la prețuri mai mari de trei mii.
S-au investit 8,3 milioane de euro. Veniturile în cazul unei vânzări complete depășesc 18 milioane.
Nu are rost să contestăm ipotezele: marja de siguranță este de patru ori mai mare. Pentru ca proiectul să ajungă la pragul de rentabilitate, transformarea ar trebui să coste nu 500, ci 2 139 de euro pe metru. Sau apartamentele ar trebui să se vândă la un preț mai mic de 1 361 de euro – de două ori mai puțin decât prețul mediu din zonă.
Scădeți din această sumă normele privind locurile de parcare, autorizarea schimbării destinației într-o zonă istorică, doi ani pentru realizare și costul banilor. Diferența se va reduce, dar nu va dispărea.
Aceasta nu este o evaluare. Evaluarea se face altfel. Aceasta este o verificare a ordinii de mărime, pe care ar fi trebuit să o efectueze oricine a semnat documentele referitoare la această tranzacție.
Prin metoda reziduală, prețul maxim pe care dezvoltatorul l-ar fi putut plăti pentru activ se situează într-un interval de aproximativ cinci până la zece milioane de euro. Prețul de pornire se află la limita inferioară a acestui interval.
Unde anume în acest interval se află adevărul – acest lucru îl determină analiza utilizării celei mai eficiente. Tocmai aceasta nu a fost publicată.
Abordarea bazată pe costuri nu răspunde la această întrebare și nici nu este concepută să o facă.
Cui se adresează întrebările
Cine a realizat evaluarea finală. Cum a fost ales evaluatorul. Ce sarcină i-a fost încredințată. A fost evaluat imobilul sau întreprinderea? A fost luat în considerare potențialul investițional al terenului? De ce nu a fost prezentat societății un rezumat substanțial al raportului?
Niciuna dintre aceste întrebări nu se adresează evaluatorului. Toate se adresează proprietarului, comanditarului și organizatorului privatizării.
Pentru a le pune, au fost suficiente patru cifre publicate și un calculator. Pentru a le închide, statul a avut nevoie de un acord de confidențialitate.
Între timp, guvernul pregătește un organism care va verifica activitatea evaluatorilor. Despre acesta – în partea a doua.
P.S. Toate datele utilizate au fost publicate de Agenția Proprietății Publice pe site-ul oficial al privatizării. Autorul nu deține raportul de evaluare și nu are nicio legătură cu întocmirea acestuia.
Dumitru Tărăburcă,
expert în evaluarea imobiliară și dezvoltare imobiliară
Acest material a fost tradus cu ajutorul inteligenței artificiale.Traducerea a fost revizuită și de redacția Logos Press.
Comentarii
0Încă nu sunt comentarii. Poți începe conversația.
Comentariile sunt deschise cititorilor cu un cont Logos Press.
Autentifică-te pentru a comenta