Вячеслав Ионицэ
Эксперт заинтересовался этим вопросом на фоне того, что в столице дорожают не только квартиры в новостройках. Но, в связке с ними, растут и цены на вторичном рынке.
Ионицэ попытался проанализировать этот феномен.
Как два сосуда
Многие понимают, почему новые квартиры дорожают, когда растут цены на цемент, металл, стекло, энергию или рабочую силу. Но сразу же возникает естественный вопрос: почему старые квартиры тоже дорожают? Какое отношение имеет многоквартирный дом, построенный 40 лет назад, к сегодняшним ценам на арматуру?
Анализ последних 30 лет показывает, что связь прямая и очень сильная. Рынок новых квартир и рынок старых квартир функционируют как два взаимосвязанных сосуда, утверждает аналитик и выделяет два связывающих эти рынки фактора.
Первый фактор: коэффициент конверсии
Большинство покупателей новых квартир не приезжают с деньгами из-за границы. Они продают свои старые квартиры, чтобы купить новые.
В Республике Молдова соотношение между двумя рынками в последние годы стабилизировалось на уровне примерно 1,5 м² старых квартир на 1 м² новых.
Иными словами, чтобы купить 100 м² в новом здании, владелец должен продать примерно 150 м² на вторичном рынке или компенсировать разницу за счет сбережений.
Поэтому, когда новые квартиры дорожают на 10%, владельцы старых квартир также пытаются повысить цены. В противном случае они не могут осуществить необходимую конверсию для улучшения своих жилищных условий.
Это механизм, передающий рост цен с первичного рынка на вторичный.
Второй фактор: эффект замещения
В периоды потрясений происходит ещё более интересное явление.
Допустим, покупатель намерен приобрести новую квартиру, но цены резко растут.
У него есть три варианта: всё равно купить новую квартиру; отложить решение; отказаться от новой квартиры и купить старую.
Третий вариант — это тот, который меняет рынок.
Когда тысячи потенциальных покупателей одновременно переходят с первичного рынка на вторичный, спрос на старые квартиры резко возрастает. В результате старые квартиры могут стать даже дороже новых.
Поэтому в периоды ускоренного роста мы часто наблюдаем, казалось бы, парадоксальное явление: если новые квартиры дорожают на 10%, то старые могут подорожать на 12-14%.
Этот феномен работает и в обратную сторону
Когда цены на новые квартиры стабилизируются или даже начинают немного снижаться, часть покупателей, которые ранее обращались к вторичному рынку, возвращаются к покупке новых квартир.
Таким образом, спрос на старые дома снижается, а их цены стабилизируются или даже снижаются быстрее, чем на первичном рынке.
Возможно, подорожали не квартиры, а подешевели деньги
Есть ещё один аспект, о котором мы часто забываем.
Когда мы сравниваем сегодняшние цены с ценами 10, 15 или 20 лет назад, у нас создаётся впечатление, что квартиры значительно подорожали. В действительности, значительная часть этого роста объясняется обесцениванием денег.
Интересный пример показывает, что типичная квартира площадью около 70 м² в Кишиневе сегодня стоит примерно 1 килограмм золота. За редким исключением периодов кризиса или эйфории, эта зависимость удивительно хорошо сохранялась на протяжении времени.
Другими словами, квартиры не всегда дорожают. Иногда наши деньги теряют свою ценность.
Что говорят мировые биржи
Мы решили проверить выкладки молдавского экономиста.
Квартиры в Кишиневе подорожали за 10 лет более чем в 2,5 раза. Если в 2015 году средняя стоимость составляла около €565 за квадратный метр, то к 2026 году цены уверенно превысили отметку в €1700 за квадрат.
При этом за последние 10 лет мировые цены на золото выросли более чем в 3 раза. В середине 2015 года тройская унция торговалась в районе $1160, а к середине 2026 года ее стоимость колеблется в диапазоне $4150 — $4200 после достижения абсолютных исторических рекордов свыше $5600 в начале года.
В процентном отношении драгоценный металл подорожал более чем на 220–330% в долларовом выражении.
То есть определённый смысл в подсчётах молдавского экономиста есть. Однако напомним, что в Молдове власти в угоду банкам не развивают другие формы инвестиций – от золота и произведений искусства до криптовалют, что лишает граждан страны выбора.
Попытки предпринимались. Были времена, когда в Молдове можно было купить инвестиционное золото, когда пытались запустить первый молдавских токен на блокчейне…
Однако в итоге всё это блокировалось, и кроме выгодных только банкам депозитов и нужных властям гособлигаций никаких других возможностей вложить свободные деньги до сегодняшнего дня в стране не имеется.
