Столица Молдовы обрастает градостроительными проблемами. Кишинев развивается хаотично, генеральный план подменяется разрозненными зональными планами, а девелопмент в обществе чаще всего воспринимается негативно.
Так считает специалист в области девелопмента Роман Гунявый. Он отметил для Logos press, что вопреки устоявшемуся мнению девелопмент включает в себя процесс создания объектов недвижимости от идеи и до введения их в эксплуатацию с последующим управлением.
Роман Гунявый:«Результат деятельности девелопера напрямую связан с работой местных органов власти. Мы прошли путь хаоса, который в какой-то период доминировал. Но после установления более или менее четких правил в генплане Кишинева (принятого в 2007 году), к сожалению, сегодня мы наблюдаем их массовое нарушение».
С 2007 года генплан столицы так и не был актуализирован. Поэтому Кишинев, по сути, развивается хаотично, в рамках зональных градостроительных планов. Практика их формирования, решения, которые в них заложены, зачастую приводит к дисбалансу в градостроительстве. Поэтому девелопмент, который вынужден следовать этим правилам игры, сегодня воспринимают как направление, которое ухудшает городскую среду, а не решает проблемы города. В частности, обеспеченности социальными объектами.
Опыт европейских городов показывает, как за счет новых градостроительных проектов можно решать такие проблемы.
«Я был недавно в г. Клуж-Напока в Румынии по обмену опытом городского развития. Вице-примар города отметил, что они с крупным бизнесом обсуждают эти вопросы. Если бизнесу нужно в том или ином месте вести строительство, есть два варианта: ждать, пока город профинансирует возведение социальных объектов, либо самим их создавать», — рассказывает Роман Гунявый.
При этом у нас из-за пробелов в законодательстве произошла подмена понимания, что такое социальная инфраструктура, считает эксперт. В проекте можно указать строительство школы, детского сада и т.п., но без определения, кому они будут принадлежать, кто их будет эксплуатировать. И нет гарантии, что это будет доступная городская школа, а не лицей с дорогим платным обучением. Эту ситуацию необходимо изменить. Городские власти, исходя из демографического плана, должны определить, сколько нужно школ или детских садов, в каких районах, разработать план их создания, установить соответствующую зональность. И только потом выдавать разрешения на застройку того или иного района. При этом у города должны оставаться необходимые резервы земли для таких объектов.
«В Румынии сейчас уже некоторые примэрии понимают, что период хаоса в градостроительстве привел к тому, что город не может самостоятельно восстановить присущие ему городские функции. Им приходится выкупать у частников земельные участки, для размещения на них социальных объектов. Мы же находимся на этапе, когда можно еще предупредить эти ошибки», — считает Гунявый.
Для этого необходимо грамотно распорядиться городским земельным фондом. В европейских городах, например, не проводят столько аукционов по продаже земельных участков, как у нас. Потому что земельный фонд государства или муниципия – это, в том числе, способ решения градостроительных проблем. С одной стороны, такие аукционы нужны, так как это возможность избежать коррупции при распределении городских участков. Но при отсутствии генплана и при наличии большого количества зональных планов, которые фактически деформируют социально-экономическую среду, земельный фонд является гарантом, что можно исправить эти ошибки. А сейчас мы его, по сути, лишаемся.
«Необходимо начать анализировать продукт девелопмента. По факту мы видим, что он большей частью некачественный, — считает Роман Гунявый. – Мы, живя в Европе, в небольшом городе продолжаем формировать городскую среду из 15-20 этажных домов. Для человека она значительно хуже, чем окружающая застройка из 5-8 этажных домов. Почему наша градостроительная политика основана на многоэтажном строительстве, объяснить невозможно».
По мнению собеседника, сегодня весь девелопмент у нас фрагментирован между небольшим количеством застройщиков, которые хотят формировать качественный продукт. И большим количеством людей, которые, пользуясь ситуацией, пытаются заработать большие деньги, имея партнерство с местными органами власти по тем или иным проблемам.
