Irina Durlestyan
În 2018, cabinetul moldovean a decis să vândă întregul teritoriu al fostului Stadion Republican pentru construirea unui nou complex de clădiri pentru Ambasada SUA, în ciuda faptului că există proprietăți private acolo.
În 2022, a fost semnat un Memorandum cu Ambasada, care prevede că statul transferă totul misiunii diplomatice, cu excepția celor 13 obiecte menționate. Adică, se subînțelegea că noul proprietar va rezolva toate litigiile legate de proprietate direct cu proprietarii.
În același timp, dl Robert W. Doubek, un reprezentant al Diviziei imobiliare străine a Departamentului de Stat al SUA, a vizitat țara noastră și s-a întâlnit cu toți proprietarii, asigurându-i că Ambasada le va cumpăra proprietățile la prețul pieței, luând în considerare eventualele daune, pe bază individuală. Adică, pentru ca ei să poată reconstrui ceea ce au deja.
Cu toate acestea, la 11 iulie 2024 a fost semnat un acord interguvernamental, ratificat în Parlamentul Republicii Moldova la 31 iulie 2024, în care toate acțiunile pentru soluționarea acestei afaceri au fost atribuite părții moldovenești. Ambasada SUA s-a angajat să transfere 18 milioane de euro pentru tot ce aparține statului și 7,5 milioane de euro pentru a compensa proprietarii privați. Cu mențiunea că a doua sumă poate fi revizuită în creștere, cu condiția prezentării tuturor documentelor justificative necesare și confirmării faptului că banii au fost plătiți antreprenorilor.
Afacerea cu Stadionul Republican este, de asemenea, un test pentru statul moldovean în ceea ce privește respectarea normelor europene de drept, deoarece nu am avut încă exproprieri de această amploare în țara noastră. Au existat confiscări de proprietăți private pentru construirea de linii electrice sau drumuri, dar nu pentru revânzare imediată.
Prin urmare, oficialii moldoveni au început, la rândul lor, să se pregătească pentru această afacere, dar în felul lor. Astfel, la 16 mai 2024, au fost operate modificări semnificative la Legea nr. 488-XIV din 8 iulie 1999 „Privind exproprierea pentru cauză de utilitate socială”.
Înainte de aceasta, dacă proprietarul nu era de acord cu valoarea despăgubirii, exproprierea devenea posibilă numai după o hotărâre judecătorească definitivă. Acum, această dispoziție este „neclară” și se consideră că decizia comisiei de examinare a contraofertelor pentru expropriere, formată printr-un decret guvernamental, are forța unui titlu executoriu. Proprietarul poate apela apoi la instanțele moldovenești și apoi la CEDO dacă nu este de acord cu ceva. În practică, astfel de proceduri durează mai mult de unul sau doi ani.
Comisia a fost aprobată și a inclus trei funcționari publici (inclusiv, dintr-un motiv oarecare, șeful departamentului de personal al Ministerului Afacerilor Externe) și trei consilieri municipali din Chișinău.
Un alt amendament a fost acela că valoarea compensației pentru expropriere va fi stabilită pe baza unei evaluări independente. Și aici, autoritățile s-au distins, deoarece compania de evaluare a fost aprobată într-un mod nu foarte clar și cu încălcarea legislației în vigoare.
În conformitate cu Legea nr. 131 din 3 iulie 2015 privind achizițiile publice, societatea trebuie să aibă: o experiență în domeniu; experiență în activități similare; independență financiară (adică evaluarea nu trebuie să fie singurul său venit); minimum 5 ani de experiență; o reputație și minimum doi angajați.
O singură companie, Eving Grup SRL din Strășeni, a participat la licitația organizată de Agenția Proprietății Publice (APP) și a câștigat.
Sursele publice arată că din 2021 (nu sunt disponibile date anterioare) până în 2024, veniturile companiei au fost zero, numărul de angajați a fost de asemenea zero, iar în 2024 a înregistrat o pierdere de 60 de lei.
Singurul fondator al companiei este Paladi Alexandru, care a lucrat mulți ani în cadrul diviziei cadastrale a Agenției Servicii de Stat, unde s-a ocupat de probleme destul de îndepărtate de evaluarea proprietăților comerciale.
Cu o zi înainte de licitație, el a angajat o angajată.
Irina Durleshtyan, fondatoarea Inco Gratie SRL, care deține clubul de squash Kangaroo, situat pe teritoriul fostului Stadion Republican, a povestit pentru Logos Press despre rezultatele evaluării și alte acțiuni ale funcționarilor de stat.
„Când am primit rezultatele evaluării, am fost șocați”, spune Irina Durleshtyan. – Ne așteptam să fie puține, dar să fie atât de scăzute…”.
Fondatorii Inco Gratie au analizat ei înșiși prețurile actuale pentru proprietățile comerciale din zona Stadionului Republican, atât ofertele curente, cât și tranzacțiile încheiate. Și au stabilit că proprietatea lor a fost evaluată la aproximativ 15% din cifra reală.
Și asta ca să nu mai vorbim de faptul că afacerea în sine, în care au fost investiți 27 de ani de muncă, nu a fost evaluată deloc.
Întreprinzătorii au încercat să apeleze la comisia de expropriere de stat cu contraoferta lor, dar au fost sfătuiți să meargă în instanță.
„Au încercat să ne reproșeze faptul că am cumpărat proprietatea pentru câțiva bănuți și vrem să speculăm pe ea, că terenul de sub proprietate nu ne aparține”, continuă Irina Durleshtyan. – Acest lucru nu este adevărat. Am închiriat spațiile abandonate încă din 1998, am investit aproximativ 1,5 milioane de lei în reconstrucție, garanția a fost un contract de închiriere pe termen lung pentru 13 ani, iar în 1999 am deschis un club sportiv modern. Dar în 2002, aceeași clădire a fost scoasă la vânzare de un executor judecătoresc pentru datoriile stadionului către compania de apă. Pentru a ne proteja investițiile, a trebuit să cumpărăm clădirea la licitație.
La acea vreme exista o prevedere legală conform căreia clădirea era inseparabilă de terenul pe care se afla. Iar proprietatea pe care am cumpărat-o avea propriul număr cadastral. Dar, după cum s-a dovedit ulterior, statul, după ce ne-a vândut clădirea, a păstrat terenul pentru el! Indiferent de câte ori am depus cereri, nu ni s-a dat niciodată titlul de proprietate asupra terenului. A existat chiar o hotărâre judecătorească (semnată de Domnica Manole, în prezent președinte al Curții Constituționale a Republicii Moldova) prin care statul era obligat să facă acest lucru. Nimic nu ne-a ajutat.
Inco Gratie a contestat în instanță rezultatele licitației pentru selectarea evaluatorului și a solicitat Asociației Evaluatorilor Profesioniști din Moldova (AO SNEP RM) să examineze dacă evaluarea a fost corectă.
Principala concluzie a acestei expertize este următoarea:
„Raportul de evaluare imobiliară nr. VI.25-002PA-07, efectuat de către compania de evaluare Eving Grup SRL (evaluator – Paladi Alexandru), conține încălcări ale cerințelor actelor legislative și normative ale Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, care au influențat rezultatul final, prin urmare, valoarea finală a imobilului evaluat nu poate fi recunoscută ca fiind fiabilă”.
De asemenea, această expertiză recunoaște că Inco Gratie are un drept asupra terenului, dar acesta nu a fost evaluat.
Iryna Durlestyan a sugerat de ce oficialii de stat încearcă atât de mult să economisească bani pe despăgubirile acordate proprietarilor privați.
„JSC Republican Stadium se află în proces de lichidare din 2013. Potrivit comunicatului de presă al Curții de Conturi, în 2015 statul a rambursat aproximativ 2 milioane de lei din datoriile Stadionului Republican SA, nu au existat alte datorii. Totodată, Curtea de Conturi a găsit 4 obiecte imobiliare ale Stadionului, în valoare totală de 1,6 milioane de lei, pe care a obligat-o să le înregistreze în cadastru. De atunci, nimeni nu a înregistrat nimic, Stadionul Republican SA nu a fost lichidat și, judecând după datele publice, datoriile au apărut din nou. De exemplu, datoria față de Fondul Social la 31.12.2024 este de aproximativ 2,421 milioane de lei, ceea ce înseamnă aproximativ 10 milioane de salarii acumulate. Cui?” Patru lichidatori. Ce au făcut aceștia? Cum a gestionat APT participația sa de 100% la Stadionul Republican SA? De ce nu a fost lichidată în 12 ani? Din câte am înțeles, datoriile au fost acumulate artificial, astfel încât acum aceste sume, și poate chiar altele mult mai mari, au mers sub formă de onorarii către funcționari din banii prevăzuți pentru exproprieri.
Iar în octombrie 2025, APS va organiza din nou o licitație pentru selectarea unui evaluator care să evalueze 12 (!) proprietăți ale Stadionului Republican SA (au fost 4 în 2015). Câștigătorul licitației este același. Care este scopul evaluării obiectelor preconizate pentru demolare? Acum totul se potrivește – pentru noi, în orice caz.
„Recent, s-a vorbit mult despre atragerea investițiilor în țara noastră, și atunci spuneți-mi, despre ce fel de investiții putem vorbi cu o astfel de atitudine față de proprietatea privată?”, întreabă Irina Durleshtyan.
Dacă situația continuă să evolueze în direcția actuală, rezultatul ei nu este greu de prevăzut. Proprietățile vor fi expropriate. Vor fi plătite compensații mizerabile (aceasta este o condiție a părții americane). Apoi antreprenorii nemulțumiți vor parcurge întregul ciclu al instanțelor moldovenești, de la prima instanță până la cea mai înaltă. Apoi vor face apel la CEDO, unde statul moldovean va fi obligat să le plătească despăgubiri integrale. Moldova poate ignora această decizie.
Acest lucru s-a întâmplat deja de multe ori. Și, după cum a remarcat Surya Evans-Pritchard Jayanti, senior fellow la Centrul Eurasia al Atlantic Council, „dacă Moldova nu respectă deciziile diferitelor proceduri de arbitraj în curs legate de tratatele la care este parte, nerespectarea acestora ar putea afecta ratingul de credit al țării și, la rândul său, șansele sale de aderare la UE”.
Am solicitat Ambasadei SUA în Moldova și Agenției Proprietății Publice să comenteze situația.
Ambasada a răspuns laconic: „No comment”. Nu am primit niciun răspuns din partea APS la momentul pregătirii acestui articol pentru publicare.
