Земля повышенного спроса

Активность рынка земельных участков под строительство частных жилых домов, пережив свой пик в 2021 году, постепенно снижается. Тем не менее, ввиду ограниченности предложения, несмотря на высокие цены, спрос на такие участки остается высоким.

Взлет продаж земельных участков в муниципии Кишинев пришелся на период пандемии, когда люди стремились приобрести частный домик, обеспечивающий относительную изоляцию. Количество сделок купли-продажи участков в 2021 году выросло в 2,4 раза по сравнению с 2020 годом и составило 6481 транзакцию. В 2022 г. число сделок снизилось до 5423, а в 2023 г. — до 4837.

По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, рынок земельных участков в муниципии Кишинев состоит из двух сегментов. Это участки под жилищное строительство в городе и пригороде, а также массив дачных участков в муниципии. Поскольку на пригороды приходится большее количество дачных участков, соответственно и сделок больше в 2-3 раза, чем в городе. В статистику попадают также сделки с дачными домами, которые официально не сданы в эксплуатацию, а оформляются как договоры купли-продажи земельного участка. В городской черте в категорию земельных участков включаются объекты с неликвидными и ветхими строениями.

«Сегодня хорошо продаются «чистые» участки в традиционно престижных зонах Кишинева (парк Валя Морилор, между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Боюканы, на Телецентре, район ул. Миорица, на Рышкановке в районе Технического университета, спорткомплекса «Кишинэу-Арена», в новом микрорайоне на ул.Петриканской), — отмечает Петр Олейник. — Цены на них выросли, если раньше сотка стоила 25-30 тыс. евро, то сегодня – до 35 тыс. евро и дороже. Стоимость участка в 5-6 соток здесь составляет в районе 150-200 тыс. евро. На них высокий спрос, но очень ограниченное предложение».

По данным Nika Imobil, в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, участки дешевле: от 10-12 тыс. евро на Нижней Ботанике до 15-20 тыс. евро в районе завода «Alfa» на Буюканах. Участок под индивидуальную застройку в пригородах Кишинева обойдется в среднем в 4-5 тыс. евро за 1 сотку. Самым дорогим пригородом остаются Стэучень, где цена одной сотки составляет около 8-10 тыс. евро.

В дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, цены по сравнению с прошлым годом не изменились. При наличии всех коммуникаций и подходящих для круглогодичного проживания одна сотка стоит 2-3,5 тыс. евро, без коммуникаций – 500-1000 евро.

«Сегодня в Кишиневе огромный дефицит участков под частную застройку, — согласен директор агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитов. — Например, в районе парка Валя Морилор или улиц Няга-Белинского единственная альтернатива приобрести участок — это купить его вместе с какими-либо старыми строениями».

Он считает, что в престижных районах сегодня одна сотка стоит около 50-70 тыс. евро. Соответственно, участок в 5-6 соток стоит 300-350 тыс. евро. И купить участок со старым домом, чтобы его снести и строить заново, экономически не выгодно.

Но сегодня старый дом – понятие относительное. Дома, которые были построены в начале 2000-х годов, сегодня считаются достаточно устаревшими. Главным образом из-за высоких расходов на электро- и теплообеспечение. Мало кто может их потянуть. Такие дома сегодня практически не котируются, считают эксперты.

Цены на жилые дома по сравнению с прошлым годом выросли незначительно, несмотря на рост цен на земельные участки и удорожание себестоимости строительства. Связано это с постоянно растущими требованиями покупателей к современному дому.

Сегодня дом, который может стоить 150-200 тыс. евро, в идеале должен быть небольшой площадью 100-120 кв.м, в одном или максимум двух уровнях, построенным с применением энергосберегающих технологий, обеспеченным канализацией. Люди готовы переплачивать за это, но не готовы браться переделывать старые планировочные решения. «Поэтому дома в пригородах – Яловень, Стэучень, Тохатин, Будешть, Бэчой, Сынжера более привлекательны для покупателей, так как они построены по новым технологиям с соблюдением требований энергосбережния», — считает Раду Шитов.

«Рынок жилых домов трудно анализировать, так как разброс цен очень большой. Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании», — говорит Петр Олейник.

По его мнению, дома, построенные в престижных районах Кишинева 15 лет назад, сегодня продаются за 300-350 тыс. евро. А новые высокотехнологичные дома, построенные в современном минималистском стиле, с плоской крышей и большими окнами, стоят уже 500-600 тыс. евро. Раньше бюджетным и привлекательным вариантом считались таунхаусы с небольшим земельным участком и гаражом. Но в последнее время они стали продаваться хуже, потому что их стоимость сопоставима со стоимостью отдельного дома. Строить их также стали меньше.

Количество сделок с домами всегда было незначительным по сравнению с квартирами, всего 5-10% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля достаточно велика. В 2021 году было зарегистрировано 2039 договоров купли-продажи жилых домов в муниципии Кишинев, что больше 2020 г. на 17%. В 2022 и 2023 годах количество сделок снизилось, и составило соответственно 1557 и 1545 транзакций.

В сегменте строительства новых домов идет тенденция к снижению средней площади строящегося жилья. При этом количество новых объектов стабильно увеличивается. Этим и обусловлен устойчиво высокий спрос на земельные участки. Среди потенциальных покупателей количество желающих купить готовый дом или построить его «с нуля» практически одинаково.