Тернистый путь в кондоминиум

В Кишиневе насчитывается около 3750 многоэтажных жилых домов, в которых расположено около 245 025 квартир. После массового процесса приватизации, начавшегося после вступления в силу Закона о приватизации жилищного фонда, жильё преимущественно перешло в собственность жильцов. И в настоящее время только 1% жилой недвижимости остается в государственной собственности.

Приватизационная реформа 1993 г. преследовала, в числе прочего, цель переноса бремени расходов по содержанию жилищного фонда на самих жильцов. Однако сделать это в полной мере пока не удалось. Техническое состояние значительной части домов в Кишиневе оставляет желать лучшего. Попытка решить все проблемы путем создания кондоминиумов тоже пока буксует.

Очередную попытку стимулировать процессы более эффективного управления жилищным фондом предприняли муниципальные власти столицы. Подготовлен проект Муниципальной стратегии по организации управления жилищными кондоминиумами, призванный ускорить процесс формирования Ассоциаций собственников в кондоминиуме. Документ выставлен на общественное обсуждение,

Из него следует, что в жилищном фонде Кишинева индивидуальные дома занимают 35,2%; квартиры в многоквартирных домах — 62,7%; общежития — 2,1%.

Главная проблема — до сих пор жильцы, ставшие собственниками квартир, не желают брать на себя ответственность за управление домами. И продолжают считать, что это обязанность государства либо органов местного управления. В результате усилия по реформированию жилищного сектора столкнулись с нежеланием владельцев квартир объединяться в ассоциации.

Сегодня состояние многоэтажного жилищного фонда Кишинева достаточно неоднородно. С одной стороны — идет строительство новых, современных домов, более комфортабельных и презентабельных по внешнему виду. В то же время, состояние большинства старых зданий плачевное – как снаружи, так и внутри. И некому взять на себя расходы по их ремонту и модернизации.

Чтобы оценить ситуацию, муниципальными властями были созданы группы по экспертизе технического состояния жилых домов, организованы визуальные проверки степени износа и видимых недостатков. Было обследовано в центре -42 дома, Ботанике -22, Рышкановке -17, Буюкань- 16, Чокана -1.

В результате экспертизы установлено неудовлетворительное состояние большинства из них. Это проявляется в дефектах конструктивных элементов и инженерных систем, повреждениях штукатурки и отдельных декоративных элементов фасада, нарушениях конструкции балконов. Кроме того, выявлены неисправные крыши, поврежденные балюстрады, неработающие лифты и т.д.

Eправление жилищным фондом в столице до сих пор осуществляют разнотипные учреждения: Ассоциации собственников приватизированного жилья (APLP), Ассоциации собственников в кондоминиуме (APC), Ассоциации сособственников в кондоминиуме (ACC), Жилищно-строительные кооперативы (CCL) и Муниципальные предприятия управления жилищного фонда (ÎMGFL).

ÎMGFL были созданы на основании решений примэрии Кишинева в качестве конкретных экономических субъектов для жилых домов, которые не были полностью переданы в частную собственность, или для тех домов, которые не образовали какое-либо управляющее объединение (и управлялись ЖЭКами).

После вступления в силу Закона о кондоминиуме №187/2022, все существующие сообщества жильцов приватизированных квартир должны были быть реорганизованы и преобразованы в единую форму – Ассоциации собственников в кондоминиуме (Аsociații de proprietari din condominiu — APC). В случае ассоциаций сособственников в кондоминиуме (ACC) они были реорганизованы ex officio, то есть без участия владельцев квартир.

Председатель Патронатного объединения ассоциаций кондоминиумов Михаил Кырлиг считает, что в этом случае произошла просто смена названия, но по сути ничего не изменилось. Без утвержденного на общем собрании Устава, выбора Правления, ревизионной комиссии и т.п. формирование как такового кондоминиума не произошло. Так как это длительная процедура, а в самом законе она прописана не очень четко.

Как отмечено в Стратегии, реорганизация CCL и APLP пойдет по отдельным процедурам для каждого случая.

Что касается ÎMGFL, то законодательство о кондоминиуме не устанавливает точный срок, в течение которого им на смену должны быть созданы Ассоциации собственников в кондоминиуме (APC). Поэтому на практике этот переходный период может затянуться на неопределенное время, а обязательства по управлению этими жилыми домами (их почти 40%) остается за муниципальными предприятиями.

Но главная проблема, которая является препятствием для создания ассоциаций собственников – это накопившиеся долги перед поставщиками коммунальных услуг, особенно перед АО «Термоэлектрика». Причина, как указано в Стратегии, в методике выставления счетов за потребление воды и тепловой энергии, утвержденной постановлением правительства №191/2002. Согласно этому документу, разница между потреблением воды и тепловой энергии, полученная на основе показаний счетчиков в квартирах и общих домовых счетчиках, приписывалась ÎMGFL. И этот долг увеличивается из года в год.

В результате накопившейся задолженности, начиная с 2016 года, по заявлению АО «Термоэлектрика» почти все Муниципальные предприятия по управлению жилыми домами были признаны неплатежеспособными. Решением суда их учредитель – мун. Кишинев, — был отстранен от управления, а суд назначил уполномоченных администраторов процедур неплатежеспособности и банкротства.

Михаил Кырлиг, Председатель Патронатного объединения ассоциаций кондоминиумов: «Это долги мнимые. Для того, чтобы образовались долги, поставщик должен иметь прямые контракты со всеми жильцами, поскольку там не было создано кондоминиума. А если нет контрактов, то нет оснований для образования долга».

По его словам, там, где домами управляли бывшие ЖЭКи, создалась абсурдная ситуация. В частной собственности находятся 100% квартир, а дом не имеет определенного статуса. В формировании кондоминиума, согласно закону, может участвовать любая форма собственности (государственная, частная, общая и т.д.). И для всех равные условия и обязательства. Если часть недвижимости государственная, то государство должно участвовать в финансировании ее содержания, ремонте и т.д., как и любой жилец этого дома. Здесь проблема не решена на уровне законодательства.

Михаил Кырлиг указывает и на другие недочеты в законе. Кондоминиуму должна принадлежать определенная собственность – площади общего пользования, подъездные пути, детские площадки, прилегающий участок. Но законодатели изменили в законе синтагму «в собственности ассоциации» на синтагму «в пользовании ассоциации». «Как может формироваться APC, когда даже не дается право собственности на землю, на которой расположено здание? – спрашивает Михаил Кырлиг. — Хотя по законодательству у земли может быть либо арендатор, либо собственник. Другого варианта нет».

Эту поправку включили, по его мнению, не совсем легально. Идет борьба за территории, и лазейку использовали, чтобы не допустить передачу земли в собственность ассоциаций. Необходимо усовершенствовать закон о кондоминиуме и процедуру формирования ассоциаций.

«А то, что ÎMGFL признали банкротами, ничего не меняет, — считает Кырлиг. — Так как у них нет имущества, квартиры то принадлежат жильцам. Кроме того, когда создавалось АО «Термоэлектрика», примэрия вошла в нее со своей долей почти в 3 млрд леев (имуществом «Термокома»). И тогда были списаны все долги ÎMGFL. А теперь они появились вновь. Можно задать вопрос: на основании какой формулы подсчитаны эти долги, и какие обязательства были между поставщиком услуги и жильцами?».