Когда рынок перестаёт работать автоматически, начинается другое: рынок начинают объяснять.
Именно это происходит сегодня в Молдове.
С начала 2026 года рынок недвижимости внезапно стал центральной темой публичной повестки. Депутаты, министры, отраслевые ассоциации и отдельные экономисты синхронно начали говорить об одном и том же: в стране существует «дефицит жилья», который якобы и является основной причиной роста цен.
Председатель парламентской комиссии по экономике Раду Мариан публично заявил, что ключевой задачей является увеличение предложения жилья и устранение барьеров для строительства. Министр экономики в интервью TV8 подчеркнул, что ситуация на рынке «меняется медленно», но цены остаются устойчивыми и должны стабилизироваться за счёт увеличения строительства. Представители Uniunea Agențiilor Imobiliare, выступая на Moldova 1, акцентировали внимание на необходимости упростить процедуры покупки недвижимости, включая расширение возможностей подтверждения происхождения средств.
Одновременно в публичном пространстве появились инициативы по выделению государственных земель под застройку, предложения по изменению условий кредитования строительного сектора и заявления о необходимости «разблокировать рынок недвижимости».
На первый взгляд, это может выглядеть как активная работа государства и отрасли.
На практике это выглядит иначе. Это не признак здорового рынка. Это признак рынка, который перестал функционировать самостоятельно.
Стадия отрицания: как рынок начинают «объяснять», когда он перестаёт работать.
Председатель парламентской комиссии по экономике Раду Мариан заявил, что ключевой задачей является увеличение предложения жилья и устранение барьеров для строительства.
Представители Uniunea Agențiilor Imobiliare в эфире Moldova 1 акцентировали внимание на другом: необходимо упростить процедуры подтверждения происхождения средств — расширить период с двух до пяти лет и разрешить подтверждение доходов личной декларацией под ответственность. Подаётся это как техническое улучшение, снимающее излишние барьеры. В действительности речь идёт о систематическом обходе антиотмывочного законодательства с соблюдением его буквы. Лозунг «решения есть, если правильно подготовить досье» — прямой сигнал о том, что стандартными методами рынок уже не продаёт.
Предприниматель Мирча Бачу в открытом письме премьер-министру фиксирует катастрофическую цифру: в четвёртом квартале 2025 года было продано 999 квартир — на 78,5% меньше, чем за тот же период 2024 года. Рынок за один год потерял четырёх из каждых пяти покупателей. При этом средняя цена квадратного метра в Кишинёве к концу 2025 года достигла 1720 евро — рост на 650 евро за два года. Цены вверх. Сделки вниз.
В открытом письме Мирча Бачу верно ставит диагноз симптому. Но предлагаемые им меры — выделение государственных земель под застройку, расширение кредитования девелоперов — работают с предложением, тогда как проблема находится на стороне спроса.
Несмотря на различия в формулировках, все публичные выступления последних месяцев объединяет один тезис: цены выросли потому, что жилья недостаточно. Политики говорят о необходимости «увеличить предложение». Отраслевые ассоциации — о необходимости «снять барьеры для сделок». Отдельные экономисты — о необходимости «расширить финансирование строительного сектора». Строительная отрасль — о необходимости «поддержать девелоперов».
Таким образом формируется единая логическая конструкция: если цены выросли — значит, жилья не хватает; если жилья не хватает — значит, нужно строить больше.
Это объяснение удобно. Оно простое, понятное и не требует анализа неудобных факторов. Но именно эта простота и является главным тревожным сигналом.
Когда практически все участники рынка — политики, девелоперы, отраслевые ассоциации — начинают говорить одним голосом, это не признак здоровья системы. История экономических кризисов показывает, что подобный консенсус возникает не в момент роста, а в момент перелома. В фазе роста рынок не нуждается в защите — он защищает себя через прибыль. В фазе замедления рынок ищет внешние источники поддержки: политические, административные, финансовые. Именно это мы наблюдаем сегодня.
Вся текущая дискуссия строится вокруг предложения. Но при этом отсутствует ответ на ключевой вопрос: кто является покупателем этого жилья при текущем уровне цен?
Этот вопрос принципиален. Рынок недвижимости определяется не количеством построенных квартир, а количеством покупателей, способных их приобрести. Если покупатель существует — рынок работает. Если покупатель исчезает — рынок останавливается независимо от объёмов строительства.
История подтверждает эту логику без исключений. В США в 2006–2007 годах регуляторы объясняли, что рост цен на жильё — это «здоровая динамика», и параллельно упрощали доступ к кредитованию. В Испании в 2007–2008-м девелоперы уверяли, что спрос не иссякнет, пока строительный бум не встал. В Китае в 2021–2023-м власти обещали «управляемое снижение» Evergrande до самого момента, когда управлять стало нечем. Во всех случаях публичная активность вокруг рынка нарастала именно тогда, когда фундаментальные показатели уже разворачивались вниз. Молдова в начале 2026 года воспроизводит эту логику с точностью до деталей. Разница только в масштабе — и в том, что у Молдовы значительно меньше запаса прочности, чтобы позволить себе ошибиться.
Всплеск «экспертной активности» вокруг рынка недвижимости — это не признак его здоровья. Это реакция системы на изменение условий её функционирования. Рынок начали объяснять именно тогда, когда он перестал работать без объяснений. И пока публичная дискуссия остаётся сосредоточена на вторичных механизмах — процедурах подтверждения доходов, объёмах строительства, условиях кредитования девелоперов — фундаментальный вопрос о природе кризиса остаётся без ответа. А значит, и предлагаемые решения неизбежно будут работать не с причиной, а с симптомом.
Структурный кризис рынка недвижимости Молдовы: диагноз
Главная ошибка нынешней дискуссии — рассматривать происходящее как «временный перекос», который можно вылечить административными мерами: дать землю, ускорить разрешения, «разблокировать сделки». Это лечение симптомов. Диагноз глубже: у рынка поменялась экономическая база. Он рос не потому, что у населения стало больше денег, а потому что расширился кредитный механизм покупки. Когда реальная платёжеспособность перестала поспевать за ценой — рынок не «упал красиво». Он замер, остановился
Недвижимость «держит лицо» в объявлениях. Но рынок недвижимости определяется не ценниками — он определяется сделками. И именно здесь провал.
В четвёртом квартале 2025 года в Кишинёве было продано 999 квартир — на 78,5% меньше, чем за тот же период 2024 года. При этом средняя цена квадратного метра превысила 1700 евро. Рынок за один год потерял четырёх из каждых пяти покупателей — и при этом официально «стабилен».
Это и есть режим структурной заморозки. Продавцы не обязаны продавать сегодня — они могут ждать. Покупатели ждать не могут, потому что денег нет. Не в смысле абсолютного отсутствия, а в рыночном смысле: нет достаточного потока домохозяйств, способных обслуживать ипотечный кредит при текущей цене метра.
В фазе роста количество сделок и цены движутся вместе вверх. В фазе структурной стагнации они расходятся: цены держатся — за счёт инерции и нежелания продавцов фиксировать «минус», — а сделки исчезают. Именно это расхождение и является диагностическим признаком перелома. Не падение цен. Исчезновение ликвидности.
В конце года МВФ зафиксировал тревожную цифру: цены на жильё с конца 2024 по середину 2025 года выросли на 24%. По данным Global Property Guide, Молдова вошла в число лидеров Европы по темпам роста цен на жилую недвижимость. Понять природу этого роста невозможно без понимания механизма, который его породил.
Когда банк выдаёт ипотечный кредит, он не использует чьи-то сбережения. В современной банковской системе банк создаёт покупательскую способность как запись на счёте: кредит порождает депозит, у заёмщика возникает реальный долг, который необходимо обслуживать из реального дохода. На рынке появляется «покупатель с деньгами» — хотя за этими деньгами стоит не зарплата и не накопления, а кредитная эмиссия, т.е. реальная денежная масса не отражает рост производительности экономики.
Механизм разгона цен прост. Продавец видит покупателя с одобренным кредитом и ориентирует цену не на реальные доходы в городе, а на максимальную сумму, которую банк готов одобрить. Следующий продавец смотрит на него и поднимает ещё выше. В результате цена квартиры в Кишинёве отрывается от стоимости бетона, арматуры и труда строителя и начинает отражать исключительно потолок кредитного рычага.
Ключевая формула кишинёвского пузыря: цена росла быстрее доходов, потому что росла не экономика — рос кредитный рычаг.
Поэтому, когда ряд экономистов связывают цены на недвижимость с зарплатой, хочется покрутить пальцем у виска. Ещё в 2010 году исследователь Олег Ислентьев в работе, выполненной в Центральноевропейском университете, показал, что рынок недвижимости Молдовы формировал до 40% экономической активности страны, выступая компенсаторным механизмом слабого промышленного и инвестиционного развития. Это означало, что недвижимость стала не отражением экономики — а её заменителем. Кредитный рычаг раздул этот заменитель до предела.
Пузырь существует ровно до того момента, пока банки продолжают создавать кредитные записи. Как только условия ужесточаются — выясняется, что реальных денег на рынке значительно меньше, чем казалось. Именно это и происходит сегодня. Не кризис строительства. Не кризис предложения. Кризис кредитных ожиданий.
О том, какую роль в этом играет государственная программа Prima Casa, почему предлагаемые меры оздоровления рынка вряд ли сработают, и что реально надо делать для перезагрузки строительной отрасли Молдовы и рынка недвижимости – в следующих публикациях Logos Press.
Дмитрий Тэрэбуркэ,
эксперт в сфере недвижимости и оценки
