Andrian Toderascu, Ilija Sopivnik
Participanții la piața imobiliară au o atitudine mixtă față de această inițiativă. Mulți salută faptul că piața va deveni transparentă. Dar faptul că statul consolidează controlul asupra pieței ridică semne de întrebare.
Guvernul susține că crearea Registrului va avea doar un impact pozitiv asupra pieței, va duce la o creștere a eficienței acesteia. RPBI va facilita evaluarea proprietăților în scopuri fiscale, oferind o bază fiabilă pentru calcularea impozitelor și taxelor. În același timp, va facilita luarea deciziilor în cunoștință de cauză de către investitori și autorități.
Măsurile de integrare și standardizare a informațiilor din registru vor contribui la prevenirea fraudei și la protejarea drepturilor părților implicate în tranzacții imobiliare, a declarat guvernul. În plus, acesta va oferi acces la informațiile din perioadele anterioare și va permite comparațiile necesare pentru o evaluare solidă și rațională a proprietăților imobiliare. SI RPBI va înregistra prețurile de vânzare, chiriile și plățile de leasing, redevențele pe crearea de suprafețe și prețurile de ofertă pentru proprietăți.
Evaluatorii imobiliari certificați prin intermediul societăților de evaluare vor fi obligați să prezinte rapoarte trimestriale de evaluare pentru gestionare și stocare în sistem.
Datele stocate în registru vor fi diseminate prin intermediul unui geo-portal tematic care va prezenta informații vizuale privind prețurile pe o hartă, oferind o imagine detaliată a tendințelor pieței imobiliare.
SI RPBI va oferi instrumente relevante de căutare și analiză a datelor, facilitând astfel procesul de luare a unor decizii în cunoștință de cauză privind achiziționarea, vânzarea și evaluarea proprietăților. În același timp, va promova standardizarea și uniformizarea prețurilor, reducând riscurile de manipulare și abuz și contribuind la o piață mai echitabilă și mai competitivă.
Unul dintre principiile de bază ale funcționării sistemului este principiul transparenței. Acesta presupune că sistemul trebuie să fie accesibil tuturor participanților la piață, oferind informații clare și complete privind prețurile de vânzare, plățile, ofertele și caracteristicile proprietății vândute. Informațiile din registru ar trebui să fie actualizate în timp real sau la intervale regulate pentru a se asigura relevanța și acuratețea acestora. Principiul confidențialității este, de asemenea, specificat, cu scopul de a limita accesul persoanelor neautorizate la informații cu disponibilitate limitată.
„Faptul că piața imobiliară va deveni transparentă și oamenii vor avea acces la statistici poate fi salutat – spune președintele Uniunii Agențiilor Imobiliare din RM, Andrian Toderascu. – Întrebarea este însă cât de pregătită este societatea noastră pentru acest lucru? Există oameni care sunt scrupuloși în ceea ce privește datele lor personale, tranzacțiile lor, bunurile, resursele. Este puțin probabil ca ei să fie de acord ca aceste informații să fie făcute publice. Trebuie să fim foarte atenți la cine va avea acces la aceste informații și în ce etapă. Cred că ar trebui să fie delimitate în orice caz și fără a specifica datele cu caracter personal. Dar concluziile pot fi trase atunci când acest sistem se va dovedi în practică”.
Modificările recente ale Legii privind activitățile de evaluare au obligat evaluatorii imobiliari să prezinte rapoarte de evaluare trimestriale organului administrativ central în domeniul cadastrului. Aceste documente vor fi prezentate într-un modul special al sistemului informațional „Registrul prețurilor”.
În etapa de dezbatere a modificărilor la lege, această obligație a ridicat multe întrebări în rândul evaluatorilor. Conținutul raportului de evaluare este o informație confidențială, iar în contractul cu clientul evaluatorul se angajează să nu o prezinte terților. Cel puțin nu fără acordul clientului.
Cu toate acestea, ulterior s-a ajuns la un compromis. Președintele Societății Naționale a Evaluatorilor Profesioniști din Republica Moldova, Veaceslav Revetschi, a declarat pentru Logos Press că rapoartele complete de evaluare vor trebui să fie prezentate doar pentru obiectele aflate în proprietatea statului. Pentru obiectele proprietate privată va fi suficient ca evaluatorul să prezinte un rezumat din raport, adică să indice denumirea obiectului, zona și prețul fără a specifica o adresă anume. Aceste informații sunt necesare pentru sintetizarea datelor statistice și reprezintă o practică obișnuită în alte țări.
„Datele privind întreaga gamă de prețuri de piață vor ajuta la evaluarea și reevaluarea în masă a proprietăților. Și accesul la datele statistice, publicarea „coridorului” de prețuri pentru diferite obiecte va fi util pentru evaluatori”, spune Vyacheslav Revetsky. – Dar până în prezent multe puncte rămân neclare. Deoarece legea nu specifică, de exemplu, responsabilitatea pentru siguranța acestor rapoarte, garanțiile de confidențialitate etc. Cu toate acestea, Agenția de Geodezie, Cartografie și Cadastru promite că un regulament relevant va fi elaborat ulterior pentru a reglementa aceste aspecte”.
Pe de altă parte, crearea SI RPBI duce la consolidarea controlului statului asupra pieței imobiliare, cu care mulți experți nu sunt de acord. „Standardele internaționale prevăd că statul ar trebui să reglementeze piața împreună cu organizațiile publice de evaluatori. Cu toate acestea, organismele de stat se referă la faptul că avem puține organizații publice, iar piața nu a ajuns încă la autoreglementare”, spune Vyacheslav Revetsky.
Ilya Sopivnik, director al agenției imobiliare Imobilus, observă că în toate țările dezvoltate există un registru deschis al prețurilor. În Marea Britanie, de exemplu, într-un astfel de registru se poate urmări în ce perioadă și la ce preț a fost vândută o proprietate sau alta, cum cresc prețurile și calcula care poate fi rentabilitatea închirierii.
„De fapt, faptul că, va exista o înțelegere clară a prețurilor reale și o mulțime de lucruri vor deveni transparente, este o idee bună”, spune el. – Dar există și o intenție ascunsă evidentă – de a obține mai multe taxe de la consumator. La urma urmei, va exista o bază reală pentru reevaluarea proprietăților imobiliare în vederea impozitării, iar impozitele nu vor mai fi determinate de valoarea cadastrală, ci pe baza prețurilor reale de piață”.
