Viacheslav Ioniță
Expertul s-a interesat de această chestiune pe fondul faptului că, în capitală, nu doar apartamentele din clădirile noi se scumpesc. Însă, odată cu acestea, cresc și prețurile pe piața secundară.
Ioniță a încercat să analizeze acest fenomen.
Ca două vase
Mulți înțeleg de ce apartamentele noi se scumpesc atunci când cresc prețurile la ciment, metal, sticlă, energie sau forța de muncă. Dar imediat apare o întrebare firească: de ce se scumpesc și apartamentele vechi? Ce legătură are un bloc de locuințe construit acum 40 de ani cu prețurile actuale la armături?
Analiza ultimilor 30 de ani arată că legătura este directă și foarte puternică. Piața apartamentelor noi și cea a apartamentelor vechi funcționează ca două vase comunicante, afirmă analistul, care evidențiază doi factori care leagă aceste piețe.
Primul factor: coeficientul de conversie
Majoritatea cumpărătorilor de apartamente noi nu vin cu bani din străinătate. Ei își vând apartamentele vechi pentru a cumpăra altele noi.
În Republica Moldova, raportul dintre cele două piețe s-a stabilizat în ultimii ani la aproximativ 1,5 m² de apartamente vechi la 1 m² de apartamente noi.
Cu alte cuvinte, pentru a cumpăra 100 m² într-un imobil nou, proprietarul trebuie să vândă aproximativ 150 m² pe piața secundară sau să compenseze diferența din economii.
Prin urmare, atunci când prețul apartamentelor noi crește cu 10%, proprietarii apartamentelor vechi încearcă, la rândul lor, să majoreze prețurile. În caz contrar, aceștia nu pot realiza conversia necesară pentru îmbunătățirea condițiilor de locuit.
Acesta este mecanismul prin care creșterea prețurilor se transmite de pe piața primară către cea secundară.
Al doilea factor: efectul de substituție
În perioadele de turbulențe are loc un fenomen și mai interesant.
Să presupunem că un cumpărător intenționează să achiziționeze un apartament nou, dar prețurile cresc brusc.
El are trei opțiuni: să cumpere oricum un apartament nou; să amâne decizia; să renunțe la apartamentul nou și să cumpere unul vechi.
A treia opțiune este cea care schimbă piața.
Când mii de potențiali cumpărători trec simultan de pe piața primară pe cea secundară, cererea pentru apartamentele vechi crește brusc. Ca urmare, apartamentele vechi pot deveni chiar mai scumpe decât cele noi.
De aceea, în perioadele de creștere accelerată, observăm adesea un fenomen aparent paradoxal: dacă prețul apartamentelor noi crește cu 10%, cel al apartamentelor vechi poate crește cu 12-14%.
Acest fenomen funcționează și în sens invers
Când prețurile apartamentelor noi se stabilizează sau chiar încep să scadă ușor, o parte dintre cumpărătorii care apelau anterior la piața secundară revin la achiziționarea de apartamente noi.
Astfel, cererea pentru locuințele vechi scade, iar prețurile acestora se stabilizează sau chiar scad mai repede decât pe piața primară.
Poate că nu apartamentele s-au scumpit, ci banii s-au ieftinit
Există încă un aspect pe care îl uităm adesea.
Când comparăm prețurile de astăzi cu cele de acum 10, 15 sau 20 de ani, avem impresia că apartamentele s-au scumpit semnificativ. În realitate, o parte semnificativă a acestei creșteri se explică prin deprecierea banilor.
Un exemplu interesant arată că un apartament tipic cu o suprafață de aproximativ 70 m² în Chișinău costă astăzi aproximativ 1 kilogram de aur. Cu rare excepții, cum ar fi perioadele de criză sau de euforie, această corelație s-a menținut surprinzător de bine de-a lungul timpului.
Cu alte cuvinte, apartamentele nu se scumpesc întotdeauna. Uneori, banii noștri își pierd valoarea.
Ce spun bursele mondiale
Am decis să verificăm calculele economistului moldovean.
Prețul apartamentelor din Chișinău a crescut de peste 2,5 ori în ultimii 10 ani. Dacă în 2015 prețul mediu era de aproximativ 565 € pe metru pătrat, până în 2026 prețurile au depășit cu siguranță pragul de 1700 € pe metru pătrat.
În același timp, în ultimii 10 ani, prețurile mondiale ale aurului au crescut de peste 3 ori. La jumătatea anului 2015, o uncie troy se tranzacționa în jurul valorii de 1160 $, iar la jumătatea anului 2026, prețul acesteia oscilează între 4150 $ – 4.200 de dolari, după ce la începutul anului a atins recorduri istorice absolute de peste 5.600 de dolari.
În termeni procentuali, prețul metalului prețios a crescut cu peste 220–330% în dolari.
Adică calculele economistului moldovean au o anumită logică. Totuși, reamintim că, în Moldova, autoritățile, pentru a satisface interesele băncilor, nu încurajează alte forme de investiții – de la aur și opere de artă până la criptomonede –, ceea ce îi privează pe cetățenii țării de posibilitatea de a alege.
S-au făcut încercări. Au fost vremuri când în Moldova se putea cumpăra aur de investiții, când s-a încercat lansarea primului token moldovean pe blockchain…
Însă, în final, toate aceste inițiative au fost blocate și, în afară de depozitele avantajoase doar pentru bănci și de obligațiunile de stat necesare autorităților, până în prezent nu există în țară nicio altă posibilitate de a investi banii disponibili.
