După cum a subliniat Oleksandr Ovcharenko, proprietarul dezvoltatorului Standard pentru epravda, nu există și nu va exista o răcire a pieței. Este suficient să ne uităm la dinamica prețurilor din ultimii ani: pe fondul fluctuațiilor macroeconomice, aceasta este mult mai stabilă decât ar putea părea.
„Să comparăm prețurile de pe piața locuințelor primare de la jumătatea anului 2025 cu cele de dinainte de război din 2021 și cu cele din 2024. În 2021, prețurile locuințelor primare au crescut cu 16,7 % – a fost un an activ și destul de tipic pentru această perioadă.
În 2024, deja în război, ritmul a fost practic neschimbat: +15,7 %. Începând cu al doilea trimestru al anului 2025, dinamica a rămas similară – în jur de 16-17% de la an la an. În al treilea trimestru, prețurile au încetinit la 12,8% față de 14,1% pentru aceeași perioadă din 2024. Apartamentele cu un dormitor au crescut cel mai mult în preț – cu 13,3%, apartamentele cu două dormitoare cu 13,3% și apartamentele cu trei dormitoare cu 11,7%.
Adică, costul crește treptat, iar dinamica este aceeași ca înainte de marele război. Singura diferență este că astăzi costul de bază al construcției este deja mult mai mare decât în 2021, iar acest lucru determină comportamentul pieței”.
Motive pentru creșterea prețurilor: prețurile, lipsa forței de muncă și noile cerințe de siguranță
„Principalele motoare ale creșterii sunt schimbările în structura costurilor de construcție și logistică, creșterea costului forței de muncă și cerințele complet noi privind siguranța și ingineria în locuințe. Dacă comparăm costul lucrărilor de construcție și instalare, diferența dintre 2021 și 2024 este impresionantă. În 2021, indicele CMR a crescut cu 20,4 la sută. În 2024 – cu 7 la sută. În 2025 – cu 3,7 la sută numai în primele luni.
Cu alte cuvinte, costul de producție nu scade din nou: dinamica de creștere este menținută. Lucrările de finisare – ceea ce completează orice obiect – sunt cele care au devenit considerabil mai scumpe. Iar motivul pentru aceasta este deficitul de forță de muncă. Începând de astăzi, deficitul de lucrători pe șantierele de construcții atinge 50%. Aceasta este o lipsă uriașă de forță de muncă, astfel încât, pentru a reduce deficitul, salariile sunt revizuite. Salariile în construcții au crescut de mai multe ori. În 2021, salariul mediu în industrie a fost la nivelul de 11-12 mii UAH. În 2024, acesta a crescut la aproape 17 mii UAH, iar în unele proiecte a depășit 19 mii UAH pe trimestru. Aceasta este aproape o dublare a costurilor forței de muncă – un element cheie de cost.
La aceasta se adaugă noi cerințe privind siguranța și rezistența energetică. După primele pene de curent din 2022, dezvoltatorii au trebuit să regândească ingineria caselor. Astăzi, proiectele de calitate trebuie să aibă surse de alimentare de rezervă, capacitatea de a opera ascensoarele în timpul unei pene de curent, sisteme autonome de căldură și apă, adăposturi și, în unele complexe, chiar prize care funcționează în timpul unei pene de curent. Este clar că aceste soluții nu fac construcția mai ieftină și nu sunt temporare. Dimpotrivă, ele cresc costul de producție, care nu va reveni la nivelul din 2021.
Se pare că costul construcției de locuințe de la începutul anului 2025 a crescut în medie cu 10-25%, în funcție de clasa de locuințe. Iar dacă luăm întreaga perioadă a marelui război, vorbim de 100% sau chiar mai mult. Așadar, a te aștepta ca prețurile să scadă pe piața primară înseamnă a ignora schimbările reale în materie de inginerie, resurse umane și cerințe de siguranță. Războiul nu a rupt piața – i-a schimbat doar structura.”
Cererea este în creștere: cine și cum o determină?
„Un alt factor în creșterea prețurilor este cererea, care, în ciuda războiului, persistă și chiar crește. În primul rând, acest lucru este valabil pentru Kiev. Orașul rămâne centrul de muncă, de afaceri și de infrastructură. Capitala este un magnet pentru migrația internă. Ca urmare, cererea în capitală crește mai rapid decât în orașele de rangul doi (deși Lviv nu rămâne în urmă). Și acest lucru nu se aplică numai la cumpărare – chiria devine, de asemenea, mai scumpă, ceea ce stimulează automat tranzacțiile de investiții.
Acest lucru este vizibil în special în segmentul proprietăților de venit construite pentru închiriere. Formatul, care în urmă cu câțiva ani era de neînțeles pentru majoritatea cumpărătorilor, creează astăzi noi oportunități pentru investitori. Mulți dintre aceștia caută instrumente de investiții mai previzibile și mai ușor de înțeles. Rata de ocupare în astfel de clădiri scade rar, ceea ce reduce riscurile pentru cei care consideră astfel de locuințe drept o investiție. De exemplu, rata de ocupare a proprietății noastre S1 VDNKh a fost constant de peste 98% în toți acești ani de „război”.
Cererea este formată nu numai de investitori, ci și de gospodării care se întorc în marile orașe, migranți interni, tineri specialiști etc.”.
Deficit plat: de ce nu există condiții pentru ca prețurile să scadă pe piață
„Un alt factor care nu va permite prețurilor să scadă este deficitul de ofertă. Lipsa apartamentelor de pe piață este o consecință a mai multor procese subiacente care au avut loc din 2022 până în prezent.
Multe clădiri au fost deteriorate sau distruse. Odată cu izbucnirea războiului, majoritatea dezvoltatorilor au suspendat construcția sau au amânat-o. Volumele de punere în funcțiune au scăzut vertiginos și se eliberează mult mai puține autorizații noi decât în 2020-2021. Creșterea costurilor de construcție deseori nu este corelată cu creșterea prețurilor proprietăților. Acest lucru îi forțează pe dezvoltatori să își „rețină” proiectele până în vremuri mai bune, iar acest lucru este destul de frecvent în Kiev.
Toate acestea au cauzat un deficit de ofertă. Acum pur și simplu nu există suficiente apartamente noi pe piață, ceea ce ar putea reduce prețul datorită concurenței.
Este costisitor, riscant și dificil să construiești astăzi. Ca dezvoltator, aș spune că este nevoie și de curaj și încredere în țară. Nu toate companiile sunt pregătite pentru acest lucru, astfel încât vor fi lansate mai puține proiecte noi. În următorii ani, oferta va crește mai lent decât cererea, ceea ce înseamnă că tendința prețurilor va fi naturală – doar în creștere. Nu din cauza „lăcomiei dezvoltatorilor”, ci din cauza condițiilor economice reale.
Înțelegerea acestei logici va permite investitorilor și cumpărătorilor să ia decizii mult mai raționale și să privească piața prin prisma schimbărilor structurale reale, în loc să aștepte spargerea bulei.
