Deoarece subiectul locuințelor este cel mai interesant pentru locuitorii obișnuiți ai Chișinăului de astăzi, am decis să trecem în revistă principalele probleme identificate de autorii secțiunii dedicate analizei fondului de locuințe.
În 2024, populația totală a municipiului Chișinău este de 720.128 locuitori (conform datelor BNS RM).
Clădirile rezidențiale ocupă 53% din teritoriul orașului și sunt cea mai importantă parte a patrimoniului arhitectural. Pe teritoriul orașului sunt construite 5105 clădiri rezidențiale, dintre care 4040 au între 1 și 4 etaje, 684 au 5 etaje, 284 au până la 9 etaje, iar 97 au 9 sau mai multe etaje.
În funcție de tipul de locuință, aceasta este împărțită în următoarele categorii: case individuale – 35,2%; apartamente în clădiri de apartamente – 62,7%; camere în cămine – 2,1%.
Potrivit autorilor, multe clădiri de apartamente sunt în stare nesatisfăcătoare. Acestea se caracterizează printr-o dispunere monotonă, un aspect slab, acoperișuri, tâmplărie, lifturi și utilități învechite.
Starea generală a stocului de apartamente poate fi caracterizată ca fiind contradictorie. Pe de o parte, se construiesc clădiri de apartamente noi, moderne, cu un nivel mai ridicat de confort în comparație cu clădirile din era sovietică. Pe de altă parte, clădirile de apartamente vechi se deteriorează treptat și sunt adesea într-o stare de degradare. Conform analizei și evaluării cuprinzătoare, în prezent, aproximativ 4% din fondul locativ existent este reprezentat de clădiri de urgență, dintre care majoritatea sunt situate în partea veche a orașului.
Astfel, un sfert de milion de chișinăuieni locuiesc în clădiri de apartamente a căror stare tehnică este alarmantă: mai mult de 450 de clădiri (prima generație de case panou) sunt la sfârșitul duratei lor de viață utilă, iar mai mult de 50% din clădirile de apartamente au fost construite cu mai mult de 35 de ani în urmă și nu au fost renovate (gradul mediu de deteriorare depășește 65%). O treime din acoperișuri și mai mult de 60% din rețelele tehnice interne necesită reparații majore și urgente.
Privatizarea în masă a locuințelor publice, care a început în 1993, a condus la lichidarea aproape completă a stocului de locuințe publice și a contribuit la o creștere maximă a ponderii locuințelor proprietate privată. Cu toate acestea, procesul de privatizare nu a fost însoțit de adoptarea actelor normative necesare pentru a asigura drepturile și obligațiile proprietarilor cu privire la proprietatea comună. Până în prezent, chiriașii încă așteaptă subvenții de la primărie sau de la stat pentru întreținerea, repararea sau salubrizarea clădirilor de apartamente și a curților interioare. Ca urmare, eforturile de reformare a sectorului locuințelor s-au lovit de reticența proprietarilor de apartamente de a se organiza în asociații.
În Chișinău există 3 751 de clădiri de apartamente, dintre care 1 162 sunt administrate de Întreprinderile Municipale de Gestionare a Locuințelor (IMGFL), 982 sunt Asociații ale Proprietarilor de Locuințe Privatizate (APLP), 245 sunt Cooperative de Construcții de Locuințe (CCL), 806 sunt Asociații ale Coproprietarilor în Condominiu (ACC) și 180 sunt alte forme de gestionare.
Autorii documentelor elaborate enumeră în continuare disfuncționalitățile instituționale identificate în studiul din 2010 privind Conceptul reformei managementului clădirilor rezidențiale din orașul Chișinău, realizat de „Institutul de Economie Urbană”.
Deși au trecut 15 ani de atunci, autorii se pare că au considerat că acestea nu și-au pierdut relevanța până în prezent.
În special, se observă că nu există o bază metodologică unificată pentru delimitarea parcelelor de teren adiacente clădirilor rezidențiale în scopul înregistrării cadastrale a condominiilor. Sursa de finanțare pentru delimitarea acestor parcele de teren nu a fost specificată. Autoritățile de stat nu asigură controlul asupra stării clădirilor de apartamente și nu există niciun mecanism municipal de control al stării fondului de locuințe.
Persistă practica Consiliului Municipal Chișinău de a lua decizii cu o singură mână cu privire la transferul clădirilor de apartamente în gestiunea asociațiilor de locuințe. Spre deosebire de clădirile de apartamente gestionate de întreprinderile municipale, asociațiile de locuințe nu primesc fonduri bugetare pentru dezvoltarea teritoriilor învecinate și întreținerea de urgență, precum și pentru repararea și înlocuirea sistemelor tehnice.
Marea majoritate a clădirilor de apartamente care nu au înființat asociații de proprietari continuă să rămână nerezonabil în bilanțul autorității municipale.
În majoritatea absolută a cazurilor, asociațiile de (co)proprietari existente preferă autoservirea și nu sunt interesate să angajeze servicii profesionale în acest domeniu.
Nu există nicio practică de aplicare a măsurilor de executare în cazul proprietarilor de apartamente care nu plătesc pentru serviciile de locuințe și comunale pentru întreținerea și deservirea proprietății comune. Tarifele pentru serviciile de locuințe sunt stabilite prin votul politic al Consiliului Municipal Chișinău.
Ordinea de distribuire a fondurilor bugetare pentru reparațiile curente și capitale ale clădirilor de apartamente nu este transparentă. Proprietarii apartamentelor nu au posibilitatea de a influența eficiența utilizării fondurilor bugetare alocate pentru repararea propriilor clădiri de apartamente.
De asemenea, autorii studiului atrag atenția asupra unor probleme precum un cadru juridic greoi, confuz și excesiv de birocratizat care reglementează procedura de înființare și funcționare a asociațiilor de proprietari. Nivelul actual al tarifelor pentru gestionarea și întreținerea fondului locativ (stabilit de Consiliul Municipal Chișinău) nu include reparațiile capitale ale clădirilor de apartamente. Resursele bugetare ale municipiului Chișinău nu sunt în măsură să satisfacă nevoile în creștere de reparații capitale și modernizare a fondului de locuințe. Practica existentă de finanțare a anumitor reparații capitale selective în detrimentul fondurilor bugetare nu are bază legală și este ineficientă. Alocațiile bugetare pentru reparațiile capitale ale clădirilor de apartamente sunt utilizate de întreprinderile municipale fără controlul beneficiarilor direcți.
Clădirile de apartamente administrate de asociațiile de proprietari nu au dreptul de a participa la procesul de distribuire a fondurilor bugetare pentru reparații capitale, ceea ce este incorect și contraproductiv. Nu există oportunități de a atrage resurse de creditare pentru reparații capitale și modernizarea clădirilor de apartamente etc.
