Roman Guneavîi
În 2020, primăria a anunțat că va crea un registru al proiectelor de construcții neterminate din oraș și va dezvolta pârghii economice împotriva proprietarilor neglijenți. O încercare de abordare a problemei a fost făcută în 2023. Atunci, a fost creat chiar un grup de lucru pentru a face un inventar al construcțiilor neterminate din Chișinău. Precupeții au fost însărcinați să se ocupe de soarta obiectelor puse la naftalină și/sau abandonate de mai mult de trei ani. Ei promiteau să verifice toate documentele de autorizare eliberate clienților și să trimită informațiile la Direcția de colectare a impozitelor locale. Dar nimeni nu a văzut vreodată rezultatul acestor acțiuni.
Nu este ușor să determinăm câte construcții nefinalizate există în oraș, avem nevoie de monitorizare”, spune Dmitri Tereburke, expert imobiliar. – Mai ales când vine vorba de proiecte de construcții rezidențiale. Când alarmele au început să sune, administratorii procesului de insolvență au decis că banilor le place tăcerea și au încetat să mai divulge informații.
El crede că problema cu construcțiile rezidențiale de lungă durată din Chișinău va crește ca un bulgăre de zăpadă din cauza situației macroeconomice dificile din țară în prezent. Toate construcțiile noastre sunt concentrate în Chișinău, iar acesta nu mai poate face față acestei sarcini.
„Acum cu ipotecile nu mai este la fel de bine ca înainte. Iar cei care la „încălzirea” pieței au investit bani în construcții, au șanse să obțină un gol în finanțare – spune Dumitru Tărăburcă. – Acesta este principalul motiv al apariției subconstrucțiilor. Al doilea factor afectează mai puțin, dar contează și el – prețurile pentru materialele de construcție cresc, există o lipsă de forță de muncă, de unde și deficitul de producție. În plus, odată cu creșterea ratei dobânzii la credite și a costului tot mai mare al utilităților, locuințele ipotecate nu mai sunt atât de atractive. Acest lucru poate duce la o scădere a cererii. În plus, există o migrație în creștere a populației, inclusiv din Chișinău. Prin urmare, cred că problema nu va face decât să devină mai acută”.
În Chișinău există încă schelete de case din perioada 2000-2010. Orașul trebuie să facă ceva cu ele. Dar există terenuri disputate, documentație întârziată, procese. Aceasta este o problemă instituțională.
Potrivit expertului, multe depind de oraș. Având în vedere raritatea terenurilor, acesta va aborda această problemă, dar numai în cazurile în care există mai puține litigii, deși acest lucru nu este foarte corect. Autoritățile orașului pot face un inventar, întocmi un registru public care să indice disponibilitatea șantierului, statutul juridic, să elaboreze rutele de construcție, procedurile simplificate. Printre altele, ar trebui să existe un program de protecție a acționarilor, dar nu îl avem.
Acesta este motivul pentru care procesele privind cererile investitorilor înșelați, care au investit în construcții, durează ani de zile. Este bine când problema se rezolvă în favoarea lor, așa cum s-a întâmplat cu cumpărătorii apartamentelor din casele „Palm and Star” din sectorul Ciocana. Construcția a început în 2007, iar în 2015, proiectul a fost declarat insolvabil. A urmat o epopee juridică, proteste ale investitorilor și speranțe aproape năruite de a obține apartamente sau de a-și recupera banii. Dar 10 ani mai târziu, proiectul a fost reluat, construcția a fost reluată în 2024, iar oamenii au început treptat să primească cheile noilor lor apartamente. Din păcate, există doar câteva astfel de exemple.
Șantierele abandonate nu numai că denaturează imaginea orașului, dar și îngheață resurse financiare semnificative și generează beneficii economice pierdute atât pentru întreprinderi, cât și pentru trezoreria orașului.
„Pentru a stimula finalizarea proiectelor, este necesar să se introducă anumite sancțiuni. Iar principala măsură este creșterea fiscalității”, spune Roman Guneavîi, specialist în dezvoltare. – Sau, cel puțin, este necesar să se izoleze clădirile neterminate care urâțesc orașul. În astfel de cazuri, un gard, diverse bannere și plase sunt puse pentru a ascunde imaginea inestetică. Această practică este pusă în aplicare în multe țări.
Dar, mai întâi de toate, ar trebui să existe inițiative de modificare a legislației și a regulamentelor de construcție. Acest lucru ar trebui să vină din partea autorităților orașului, sau la cererea acestora de a schimba legislația în parlament. Pentru că declarațiile obișnuite, de regulă, nu duc la nimic.
„Este necesar să se schimbe practica astfel încât întreprinderile, proprietarii de obiecte să înțeleagă că autorizația de construire are un termen în care trebuie să pună în aplicare proiectul, – spune Roman Guneavîi. – Dacă nu respectă termenul, sunt pasibili de anumite sancțiuni. Există o practică în țările europene când impozitele sau plățile pentru dreptul de a realiza construcția sunt majorate de mai multe ori pentru întârzierea construcției. Pe lângă faptul că acest lucru stimulează reducerea perioadei de investiții, el motivează și reducerea perioadei lucrărilor de construcție. Pentru că orice lucrare de construcție este un inconvenient pentru mobilitatea urbană.”
În opinia sa, nimeni nu se gândește deloc la acest lucru în țara noastră. Dar în țările europene există deja practici implementate, când creșterea plăților pentru construcții stimulează utilizarea de noi tehnologii și un management mai eficient. Nu numai în domeniul investițiilor, ci și în activitățile operaționale ale companiilor de construcții. Din păcate, noi nu am adoptat această experiență.
Clădirile incomplete ocupă parcele de teren, al căror număr în oraș este deja limitat. De aceea, atât în țara noastră, cât și în străinătate, vorbim mai ales despre reamenajare. Aceasta este o practică globală – nu de a construi din nou, ci de a reamenaja ceva care există fie parțial, fie complet.
Un exemplu de reamenajare este centrul de birouri de pe bulevardul Ștefan cel Mare, care a apărut pe locul cadrului unui hotel neterminat. Acest obiect și-a schimbat proprietarul de mai multe ori. În cele din urmă, societatea de construcții Urbanconstruct-TT s-a angajat să îl finalizeze. Expertiza clădirii cu nouă etaje a arătat că aceasta era în stare bună și putea fi finalizată. Dar, prin decizia clientului, clădirea și-a schimbat scopul funcțional și a fost reproiectată într-un centru de birouri de înaltă clasă.
Este încă dificil de spus care va fi soarta celei de-a doua clădiri monumentale neterminate de pe bulevardul Ștefan cel Mare – lângă Teatrul de Operă și Balet. Clădirea, a cărei construcție a fost începută de Ascom Group în 2010, trebuia să fie un centru de birouri de clasa „A”. Ulterior, aceasta a fost transferată către Moldinconbank ca datorie a companiei din cauza nerestituirii creditelor. În septembrie 2021, clădirea (împreună cu terenul) a fost vândută către Nova Lines Inc. Până în prezent, noul proprietar nu a anunțat niciun plan pentru finalizarea instalației sau pentru reamenajarea acesteia.
Potrivit lui Roman Guneavîi, astăzi trebuie să vorbim despre reamenajarea clădirilor care au fost construite în urmă cu 10-20 de ani sau în perioada sovietică și care nu îndeplinesc cerințele moderne. Terenurile pentru construcții sunt din ce în ce mai rare, motiv pentru care revitalizarea întregului teritoriu și reamenajarea clădirilor învechite devin de actualitate.
De exemplu, centrul comercial Megapolis a fost complet reconstruit atunci când și-a schimbat proprietarul. Clădirea de astăzi este radical diferită de ceea ce era înainte. Printre clădirile neterminate, experții citează exemplul unei „clădiri neterminate de lungă durată” din sectorul Ciocana, lângă magazinul Fidesco. Astăzi este una dintre cele mai frumoase fațade ale unei clădiri comerciale din oraș. Pe Sculeni, fosta clădire a fabricii Artima a fost complet transformată într-un centru de birouri – de asemenea, rezultatul unui proiect destul de reușit.
