«Фактор лояльности» на рынке офисной недвижимости

В последние годы на рынке офисной недвижимости предложение стабильно доминировало над спросом. А пандемия 2020 года добавила сложностей, как для владельцев, так и для арендаторов офисных площадей.

Ограничительные меры и прямой запрет на продолжение деятельности в условиях локдауна, нанесли бизнесу ощутимый удар. Офисы опустели, и платить за аренду многим стало не по карману.

«В сегменте офисной недвижимости в этот период очень важен был фактор лояльности собственников к нанимателям. Особенностью прошедшего года было включение дополнительного условия в договоры найма (отсрочка или снижение арендной платы на период карантина или чрезвычайной ситуации), — отмечает директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — Все крупные компании перешли на удалённую работу и, как следствие, увидели возможность уменьшения арендуемых площадей для размещения только необходимого в работе персонала. IT-сектор, в принципе, был к этому готов всегда, остальным пришлось приспосабливаться на ходу».

По его словам, спрос в офисном сегменте переместился от бизнес-центров в сторону объектов недвижимости с отдельным входом и наличием дворика или террасы. Наибольшим спросом пользуются помещения с хорошим местоположением и наличием парковки. Обеспеченность парковочными местами с каждым годом играет всю большую роль при принятии решения о найме. Преимуществом также является близкое расположение к точкам общепита. В основном это центр Кишинева или главные улицы микрорайонов города. Но при этом локация не играет такой решающей роли, как в сегменте торговой недвижимости.

Номинальные цены найма и продажи офисных помещений остались без изменений, но при переговорах скидка может достигать 10-15% от заявленной цены в найме и до 10% при продаже.

По классификации, которую предлагает агентство недвижимости Nika Imobil, офисные помещения Кишинева можно разделить на три категории. Группа «А» включает площади 100-200 кв. м в бизнес–центрах, помещениях, размещенных на первой линии с отдельным входом и в отдельно стоящих строениях, расположенных в центре города в периметре улиц Алексея Матеевича и Митрополита Дософтей. Цена продажи 1 кв. м такой площади составляет 800-1000 евро, стоимость аренды от 8 до 12 евро за кв. м в месяц.

Группу «В» составляют офисы площадью от 200 до 400 кв. м в бизнес-центрах, зданиях на первой и второй линии и отдельно стоящих строениях, расположенных на главных улицах столичных секторов (Ботаника, Рышкановка, Буюкань, Чокана). Это бул. Траян, ул. Индепенденций, ул. В. Лупу, ул. Деляну, ул. Димо, ул. Мирон Костин, ул. Садовяну, ул. Дж. Латинэ и т.д. Стоимость 1 кв. м при купле-продаже оценивается в 600-700 евро, а аренда 6-8 евро за кв.м. И наконец, в группу «С» входят помещения площадью более 500 кв. м в бывших административных и промышленных зданиях, переоборудованных под офисы. А также новые здания, построенные в промышленных районах (ул. Петриканская, ул. Заводская, ул. Мунчешть, ул. Мештер Моноле, ул. Волунтарилор ул. Каля Басарабией, ул. Каля Мошилор и др.). Стоимость такого офиса при покупке 300-400 евро за кв. м, ставка аренды 3-5 евро за кв.м. (Цены во всех случаях рассчитаны без учета НДС и могут изменяться в зависимости от площади земельного участка и строения в едином объекте недвижимости).

Ведущие позиции в структуре спроса по найму офисных площадей по-прежнему занимают компании IT-сектора, за ними следуют консалтинговые, финансовые и фармацевтические компании.

На 2020 год в Кишиневе был запланирован ввод в эксплуатацию нескольких достаточно крупных бизнес-центров.

Это бизнес-центр класса «А» под названием Infinity Tower на проспекте Штефан чел Маре строительной компании Inamstro. Общая площадь здания около 12 тыс. кв. м.

Бизнес-центр класса «А» Royal Tower компании Braus Imobiliare на ул. Михай Витязул общей площадью 20 тыс. кв.м. Офисное здание Avenue Business Center на ул. Сергея Лазо, 38 (на пересечении с проспектом Штефана чел Маре) площадью 5 тыс. кв.м.

Офисная «башня» — iTower на проспекте Дачия, вблизи отеля President бельгийской компании MGL–Business. Площадь бизнес-центра более 4 тыс. кв.м.

С учетом комплекса Plaza MallDova Business Center, построенного турецкой компании Summa совместно с Fiba Holding (общая площадь центра 30 тыс. кв.м.) сданного годом ранее, в 2020 году рынок новых предлагаемых офисных площадей Кишинева должен был увеличиться, как минимум, на 72 тыс. кв.м.

Но пандемия внесла коррективы в планы застройщиков, и некоторые проекты затянулись. В настоящее время готовые офисные помещения в аренду предлагает Avenue Business Center по ставке 10 евро за кв. м в месяц (без НДС, операционные расходы составляют 2-2,5 евро за кв. м в месяц).

Аренда готовых офисных площадей в бизнес-центре iTower стоит 13 евро за кв. м (административный сбор 2,4 евро за кв.м). Единственный бизнес-центр, который предлагает площади на продажу Royal Tower. Цена помещения «под ключ» начинается с 1500 евро за кв.м. При этом предлагается рассрочка и гибкий график оплаты.

По мнению Петра Олейника, рынок позитивно воспримет только те новые объекты, которые будут превосходить по характеристикам существующие, но по умеренным ценам. Так как в целом в Кишиневе наблюдается избыток офисных помещений.

По мнению директора агентства недвижимости Геннадия Гурдиш, в прошлом году и стоимость продажи, и ставки аренды на офисную площадь снизились, как минимум, на 10-15%. Эффективность такой недвижимости также упала, покупать офисы для сдачи в аренду инвесторам сегодня не интересно. А те, кто приобретает для себя, стараются снижать цены покупки или аренды. По его мнению, реальная цена качественной офисной площади сегодня составляет 1200-1250 евро за кв.м. При этом очень важно наличие парковок. Проблемы с организацией парковочных мест для офисных центров — непростительный «минус», который приводит к потере клиентов.

Будущее у сегмента офисной недвижимости весьма неопределённое, считают эксперты. Непонятно, когда и в каком формате персонал вернется в офисы в полном составе. И вернётся ли вообще.

Какие будут требования к офисному пространству в постковидном мире? Останется ли концепция многофункционального open spaсе или требования к офисному пространству будут такие же, как к современному госпиталю? Однозначно, этот сегмент рынка ждут концептуальные изменения.