Можно с уверенностью сказать, что прошедший 2020 год стал переломным для рынка земельных участков под строительство в муниципии Кишинев. Резкий рост сделок купли-продажи специалисты объясняют влиянием пандемии и связанными с ней ограничениями, которые особенно ощутили на себе жители городских квартир.
Если в последние пять лет продажи земельных участков не сельхозназначения стабильно падали, то в 2020 году зарегистрирован их небывалый рост. По данным Агентства государственных услуг, в 2020 году в муниципии Кишинев было оформлено 2709 договоров купли-продажи земельных участков, что на 40,5 % больше, чем в 2019 году. Причем основной рост пришелся на пригороды столицы. Если в городе Кишинев за этот период было продано 746 участков или на 19% больше, чем годом ранее, то в пригородах было продано 1963 участков. Рост составил 51%.
По словам директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, резкий рост количества сделок с земельными участками, особенно в пригороде, можно объяснить последствиями карантинных мер и различного рода ограничений. Другого объяснения нет. Ведь на протяжении последних лет количество сделок с земельными участками в пригороде стабильно снижалось.
«Запрет на посещение парков и других общественных мест вызвал резкое повышение спроса на дачные земельные участки, где можно было легче перенести самоизоляцию. Из-за ограничений на туристические поездки многие вынуждены были провести лето в городе. И отдых на дачном участке стал альтернативой традиционному летнему отдыху», — отмечает он.
В пригородах Кишинева количество сделок с участками было больше в 2,6 раза, чем в городе. Объяснятся это и большим количеством предложений дачных участков. Также в статистику сделок с земельными участками попадают сделки с дачными домами, которые официально не сданы в эксплуатацию, а оформляются как договоры купли-продажи земельного участка. В то же время в городе в данную категорию включаются также и объекты с неликвидными и ветхими строениями.
| По данным Агентства государственных услуг, в 2020 году в муниципии Кишинев было оформлено 2709 договоров купли-продажи земельных участков, что на 40,5 % больше, чем в 2019 году. |
По данным агентства Nika Imobil, цены на качественные земельные участки в городе (с коммуникациями, подъездными путями, адекватными соседями) выросли на 5-10%. Стоимость одной сотки земли для строительства жилого дома в районе парка Валя Морилор и между ул. Няга и ул. Белинского в секторе Буюкань составляет 18-20 тыс. евро. В районе Технического университета на улице Студенческой, на Телецентре на улице Миорица, цены на 10-15% меньше, то есть 14-16 тыс. евро. Это самые престижные зоны для строительства индивидуальных жилых домов в Кишиневе.
Стоимость одной сотки земли в других районах города, плотно застроенных индивидуальными жилыми домами, разнится. На Скулянке 8-10 тыс. евро; на Буюкань, в районе завода «Alfa» – 10-12 тыс. евро; на Скиносах – 5-7 тыс. евро; в районе Агроуниверситета – 10-15 тыс. евро; на Нижней Ботанике – 5-7 тыс. евро, в районе торгового комплекса «Megapolis Mall», на улице Буковиней – 8-10 тыс. евро.
Стоимость земли в пригородах Кишинева, таких как Тохатин, Колоница, Крикова, Бэчой, Трушень, Сынжера также выросла, и составляет в среднем 2-3 тыс. евро за сотку. Самым дорогим пригородом являются Стэучень. Это практически городская черта, и стоимость одной сотки доходит здесь до 6-8 тыс. евро.
В дачных кооперативах, расположенных недалеко от города, при наличии всех коммуникаций и подходящих для круглогодичного проживания, стоимость одной сотки составляет 2-3,5 тыс. евро, без коммуникаций – 300-800 евро.
Связанный с рынком земельных участков рынок индивидуальных жилых домов в прошлом году также показал рост продаж, хотя и не столь значительный.
В 2020 году в муниципии Кишинев было оформлено 1749 договоров купли-продажи жилых домов, что на 6,8% больше, чем в 2019 году. Собственно в городе было продано 875 домов, а в пригородах 874 дома, что соответственно на 10% и на 3% превышает продажи предыдущего года.
Цены на жилые дома по сравнению с 2019 годом практически не изменились, но спрос на них вырос. Количество сделок с домами всегда было незначительным — 5-6% в структуре продаж, однако в денежном выражении их доля была существенно выше.
«Рынок жилых домов трудно поддается анализу, из-за большого разброса цен, — отмечает Петр Олейник. — Имеет значение расположение, площадь дома и земельного участка, функциональность планировки, качество отделочных материалов, экономичность в обслуживании. В последнее время покупатели большое внимание уделяют энергетической эффективности дома».
На сегодняшний день устойчивый спрос существует в нескольких сегментах рынка. Прежде всего, это недорогие жилые дома под снос или реконструкцию, в престижных для такого строительства районах (в независимости от года постройки или состояния). Основная ценность таких объектов в их расположении. Диапазон цен 50-100 тыс. евро.
Бюджетный сегмент включает новые таунхаусы или блокированные дома в «белом варианте» с небольшим земельным участком и гаражом, построенные в развитом частном секторе. К этому сегменту можно отнести и дома в пригородах Кишинева. Диапазон цен 100-150 тыс. евро
Премиум-класс – это новые, современные, высокотехнологичные дома в полностью готовом состоянии (с ремонтом и частично меблированные). Диапазон цен 250-300 тыс. евро.
По мнению директора агентства недвижимости Imobilus и председателя Союза агентств недвижимости Илие Сопивника в последнее время самые востребованные и продаваемые дома в ценовом диапазоне до 100 тыс. евро. Такие дома распродаются очень быстро, на них даже образовалась очередь. Если раньше клиенты искали в основном объекты за 70-80 тыс. евро, то сейчас готовы платить в среднем 100 тыс. евро и переселяться в пригород. В 2020 году у покупателей популярными стали такие пригородные направления, как Грэтиешть, Стэучень, Тохатин, Крикова, Будешть. Там реально отмечен прирост цен, и качественные дома довольно быстро нашли покупателей.
| В 2020 году в муниципии Кишинев было оформлено 1749 договоров купли-продажи жилых домов, что на 6,8% больше, чем в 2019 году. Собственно в городе было продано 875 домов, а в пригородах 874 дома, что соответственно на 10% и на 3% превышает продажи предыдущего года. |
«Из-за пандемии люди стремятся переехать из квартир в частные дома и улучшить свои жилищные условия, — говорит эксперт. — Покупают в основном те, кто продает в городе свои «двушки» и «трешки» и берут дополнительно кредит. Допустим, они получили 60 тыс. евро за свою квартиру и взяли кредит, за счет чего вписались в эти 100 тыс. евро. В пандемию очень четко обозначился спрос и необходимость в домах для отдельного проживания. Количество звонков от желающих купить дом за последний год увеличилось в два раза».
Дома покупают в основном готовые или с частичной отделкой, которые нуждаются в определенном ремонте. Они стоят в диапазоне 100-120 тыс. евро. Часть покупателей выбирает полностью «белый вариант», который сами уже доводят до готовности. Цена на такие дома варьирует от 90 до 100 тыс. евро. Еще 20-30 тыс. требуется добавить, чтобы провести ремонт.
«Цены на дома если и выросли, то неощутимо. Скорее они стабилизировались и ускорились продажи, — говорит Илие Сопивник. — Можно говорить о росте цен в сегменте до 50 тыс. евро. Если раньше можно было найти дом за 30 тыс. и 40 тыс. евро, то в настоящее время это большая редкость».
Стремлением обзавестись собственным домом на земле, который спровоцировала пандемия, эксперт объясняет и возросший спрос на земельные участки. А преобладание пригородов связано еще и с тем, что у местных властей легче получить разрешительную документацию на проектирование и строительство.
Что касается найма жилых домов, то данный сегмент также ощутил влияние пандемии. В результате многие иностранные граждане покинули нашу страну, соответственно освободили арендуемые объекты.
По данным Nika Imobil, с марта 2020 года рынок найма домов в высоком сегменте значительно сократился, и начал восстанавливаться только к концу года. Несмотря на падение спроса, стоимость найма не изменилась. Собственники современных и хорошо оборудованных домов не готовы снижать ставки аренды на свои объекты.
В то же время в среднем и низком сегменте домов спрос повысился за счет перетока нанимателей из дорогих квартир, а также появления нанимателей из числа наших обеспеченных соотечественников, опять-таки из-за введенных ограничений.
Основными нанимателями домов в высоком сегменте являются работники посольств и иностранных компаний, которые прибывают с семьями на работу в республику Молдова. Предложение в этом сегменте значительно превышает спрос. Все собственники мечтают сдать дом посольству или иностранной компании. Стоимость аренды современного жилого дома, полностью оборудованного мебелью и бытовой техникой, в районе парка Валя Морилор и парка Дендрарий составляет 2000-2500 евро, хотя в некоторых случаях может доходить до 3000-3500 евро в месяц. Эти районы самые популярные среди иностранных нанимателей и это наиболее активный сегмент рынка.
В среднем сегменте стоимость найма находится на уровне 1000-1500 евро, как правило, это тоже современные жилые дома площадью до 250 кв. м, но с ремонтом и бытовой техникой ниже классом, и расположенные в менее престижных районах города – Буюканы, Ботаника, Рышкановка, Телецентр. Основными нанимателями в этом сегменте являются наши соотечественники и рядовые работники иностранных компаний.
В бюджетном сегменте находятся дома, построенные до 2008 года, которые уже считаются морально устаревшими, не энергоэффективными, и непривлекательными для нанимателей. Такие объекты также расположены в хороших районах, а их стоимость найма редко превышает стоимость найма 3-х комнатных квартир соответствующих годов постройки – то есть 500 – 700 евро в месяц.
