Петр Олейник, Дмитрий Тэрэбуркэ
Залоговая недвижимость — это имущество, которое переходит в собственность кредитора, например, банка, если заемщик нарушает или не исполняет обязательства по договору займа, обеспеченного залогом. Владеть такой недвижимостью заимодателю невыгодно, поэтому он старается ее поскорее продать.
«Реализация залоговой недвижимости может идти по трем направлениям. Если заемщик видит, что не в состоянии погасить кредит, у него изменились условия, он может выставить заложенную недвижимость на продажу самостоятельно с согласия банка, — поясняет директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — Это практически свободная продажа, без каких-либо ограничений. Единственное, с банком нужно обговорить схему оплаты — погашает или переоформляет задолжник при этом кредит и пр.».
Вторая ситуация, когда объявляется процедура несостоятельности. Банк, как основной кредитор, назначает своего администратора по несостоятельности, который берет на себя продажу заложенного объекта. И третий вариант, когда банк берет во владение этот объект (если администратор по какой-то причине не смог его продать) и реализует его самостоятельно, либо обращается к риелторам. На сайте банков можно найти раздел «продажа залогов».
Но, как правило, отмечает Петр Олейник, там фигурируют неликвидные объекты. Так как ликвидные продаются самим дебитором, или быстро реализуются на уровне банка, то есть не выходят в открытую продажу.
«Когда сам собственник выходит на рынок, чтобы реализовать заложенный объект, как правило, на этой стадии ему никто не мешает. Но на это способны лишь единицы, — считает эксперт по недвижимости Дмитрий Тэрэбуркэ. — Однако, если объект очень хороший, а рейдерские позиции финансовых структур (это могут быть не только банки, но и различные микрофинансовые организации) очень сильны, тогда ему будут чинить препятствия. В основном они носят процедурный характер (то есть потребуют массу справок и разрешений). Формы могут быть разные, а суть одна — перевести должника в следующий этап, то есть этап принудительной продажи».
Существует мнение, что залоговую недвижимость зачастую можно приобрести по сниженным ценам.
«Если объект продается принудительно, то понятно, что он будет стоить меньше, чем обычная свободная от «истории» недвижимость. Потому, что сама сделка включает огромные будущие риски, — говорит Петр Олейник. — Их меньше, если это квартира. Но если речь об инженерном сооружении, то могут быть проблемы с электричеством, водоснабжением и т.п. Как правило, собственники, которые довели объект до принудительной продажи, дают очень мало информации».
По его словам, влияет и скорость реализации объекта. То есть, когда он продается на непривлекательных условиях и в ограниченный период времени, цена всегда будет ниже, чем на свободном рынке. Какой процент составит дисконт, зависит от стоимости объекта.
В принципе, заложенная недвижимость — достаточно хороший ресурс для пополнения рынка. В Кишиневе есть много примеров, когда достаточно известные здания были проданы в качестве залогового имущества. Например, недостроенный офис компании Ascom на проспекте Штефан чел Маре, кинотеатр «Патрия», развлекательный центр «Лукойл», «Мегаполис Молл».
В настоящее время некоторые эксперты предрекают незавидное будущее программе Prima Casa Plus, участники которой могут оказаться в сложной ситуации из-за повышения ставок по кредиту и ростом тарифов на коммунальные услуги.
«Сегодня в среднем процент, который приходится платить за кредит, составляет 340-400 евро, примерно в такую же сумму обходятся коммунальные платежи. Кто справится с такой нагрузкой на семейный бюджет? — задается вопросом Дмитрий Тэрэбуркэ. — Проблема задолженностей будет нарастать, как снежный ком. Находящиеся в залоге квартиры и частные дома, то есть потребительская недвижимость — это неликвидный рынок. Для частника продать такую квартиру на вторичном рынке невозможно, потому что никто не купит. И правовое поле для этого у нас не создано».
По его словам, рынок недвижимости в настоящее время впадает в депрессию, и прогнозы не очень утешительные. В программе Prima Casa Plus 30-40% составляют спекулятивные договоры, считает он. И только 20-30% договоры тех, кто действительно нуждается в жилье. Вот им действительно нужно помогать.
Решение проблемы необходимо начинать с создания информационно-аналитической базы, в которую собрать данные о всех контрактах, чтобы отделить необходимые контракты от спекулятивных. Первые надо взять на учет и реально помочь: поменять условия, зафиксировать ставки, и каким-то образом гарантировать формат продажи залогов.
Петр Олейник считает, что все зависит от состояния рынка недвижимости. На данный момент, с учетом того, что цены на квартиры расти перестали, но пока и не падают, он особых проблем для участников программы Prima Casa Plus, не видит. Но, учитывая низкий первый взнос, либо вообще освобождение от него, существует определенный риск для государства, которое берет на себя поручительство до 70% по оплате кредита.
В случае падения цен на квартиры у собственника может возникнуть вопрос, есть ли смысл оплачивать кредит, если ее текущая рыночная стоимость меньше указанной в контракте. Все может произойти, ведь ипотека выдается на срок до 30 лет.
«Но пока я рисков не вижу, — говорит Олейник. — В настоящее время стоимость квартир покрывает кредит. Но что будет дальше, мы не знаем. Рынок недвижимости зависит от общей экономической ситуации, и сейчас он входит в период стагнации, для которой характерны низкая активность, высокие цены и небольшое количество сделок. Я думаю, вряд ли цены будут сильно снижаться или расти. Предпосылок для снижения цен пока нет».
Министр финансов Виктория Белоус также считает, что нет причин для беспокойства. «Я не вижу немедленного риска для граждан, взявших ипотечные кредиты. Я член Комитета финансовой стабильности и могу подтвердить, что заёмщики в целом выполняют свои обязательства. Ситуация стабильна», — заявила она.
Вместе с тем министр признала, что программа Prima Casa Plus частично повлияла на рост цен, но, по её мнению, решение заключается не в ограничении спроса, а в стимулировании предложения на рынке жилья.
«Программа действительно оказала влияние, но нужно учитывать и предложение. Мы работаем над тем, чтобы упростить процессы и создать больше условий для увеличения количества строящегося жилья. Таким образом, надеемся, что цены стабилизируются», — добавила она.
