Европейский путь: минимум бюрократии, максимум ответственности
В странах Европейского Союза, куда мы хотим вступить, профессия агента по недвижимости рассматривается как свободная, гибкая и ориентированная на саморегулирование. Государство выступает в роли арбитра, а не надзирателя. Например, в Германии риэлторы получают разрешение на деятельность, подтверждая лишь отсутствие судимости и долгов. Специализированное образование не требуется, а ключевую роль в повышении качества играют профессиональные ассоциации (IVD), предлагающие обучение, кодексы этики и платформы для разрешения споров.
В Нидерландах риэлторы добровольно присоединяются к объединениям вроде NVM, которые формируют стандарты работы и обеспечивают доверие потребителей. Однако участие в таких структурах — дело выбора, а не принуждения. Контроль — постфактум, через налоговые и антимонопольные органы. Цифровая отчётность по каждой сделке, как предполагается в молдавском законе, — нонсенс для большинства европейских стран.
Главный принцип Европы — пропорциональность. Чем ниже риски, тем мягче регламент. Поэтому малые агентства и частные риэлторы не перегружены бюрократическими требованиями. Защита потребителя обеспечивается иными способами: прозрачными договорами, судебной практикой и законами о рекламе и конкуренции.
Что предлагает молдавский закон?
Вопреки европейской практике, законопроект в Молдове устанавливает обязательную сертификацию агентов только через одобренные образовательные центры, вводит цифровую систему отчётности, контроль через Агентство геодезии и кадастра, а также возможность отзыва лицензий. При этом профессиональные объединения полностью исключены из процесса регулирования.
Вместо института саморегулирования мы получаем ведомственную вертикаль контроля, без механизмов апелляции и независимого надзора. И в эпицентре этого контроля — Агентство, чья история вызывает устойчивую настороженность.
Четыре фундаментальных несоответствия
Новый молдавский закон о деятельности агентов по недвижимости выглядит как реформа, но по сути содержит системные сбои, делающие его неэффективным, а порой и опасным.
- Нечёткое определение роли агента — источник правовой неопределённости
Закон вводит определение агента по недвижимости, но не разграничивает его функцию — является ли он посредником, представителем одной из сторон, консультантом или нейтральным оператором. В европейской практике статус агента всегда ясен: либо он представляет одну сторону сделки (продавца или покупателя), либо выступает в роли независимого посредника, с чётко ограниченными обязанностями.
Молдавский закон создаёт фигуру «универсального агента»: он обязан информировать, сопровождать, заключать договоры, но при этом не имеет права представлять интересы клиента. Возникает противоречие: как можно быть ответственным за информирование, не имея права говорить от имени клиента?
Это правовая аномалия, которая неизбежно приведёт к судебным спорам, неопределённости в распределении ответственности и параличу сделок на практике.
- Квалификационные требования ниже необходимого уровня
Обязательное обучение в объеме, предусмотренном законом приравнивается к краткосрочным курсам. Однако от агента ожидается компетентность в областях:
- гражданского и налогового законодательства;
- оценки рисков и рыночной стоимости объектов;
- кадастровых процедур, особенностей ипотеки, механизмов споров.
По сути, агент должен совмещать компетенции юриста, оценщика, экономиста и маркетолога. Но без профильного образования и практической подготовки эти требования превращаются в формальность, не соответствующую реальной сложности сделок. При этом ответственность — уголовная и имущественная. Это создаёт правовой дисбаланс: высокий уровень рисков при низком уровне подготовки.
- Регулирование без рыночной логики
Закон вводит обязательную цифровую отчётность по каждому договору, централизованную базу, фильтрацию сделок и систему наказаний. Однако он полностью игнорирует особенности рынка недвижимости:
- агентская деятельность часто осуществляется без посредников — через частные сделки, родственников, локальные договорённости;
- цена объекта формируется не по шаблону, а на основе спроса, состояния объекта и индивидуальных обстоятельств сторон;
- поведение потребителей зависит от доверия, репутации и неформальных рекомендаций, а не цифрового модуля.
Таким образом, в закон закладывается административная модель, не соответствующая органике рынка. В результате — давление на малых игроков и стремительный рост теневого сектора.
- Угроза рыночной монополизации и ограничение конкуренции
Мелкие риэлторы и индивидуальные агенты не смогут выдержать административную и финансовую нагрузку: обучение, сертификация, отчётность, страхование, переаттестации. Они либо уйдут в тень, либо прекратят деятельность.
На этом фоне крупные агентства укрепят позиции, заключая с клиентами эксклюзивные договоры. В результате:
- рынок будет де-факто поделен между ограниченным числом сертифицированных структур;
- потребитель утратит свободу выбора;
- роль государства — не в обеспечении конкуренции, а в распределении доступа к профессии через административный контроль.
Ведомство с наследием сомнительных практик
Агентство геодезии и кадастра уже проявило себя как структура, склонная к административной монополии. Оно централизовало оценочную деятельность, сформировало картели в среде оценщиков, и, как показали отчёты Счётной палаты и доноров, способствовало занижению активов при приватизации, злоупотреблениям при кредитовании и искажению реестров. Передача агентству контроля над рынком недвижимости без гарантий прозрачности и подотчётности — это прямая угроза его оздоровлению.
Риски и последствия
Административная нагрузка особенно тяжела для малых агентств и самозанятых риэлторов. Затраты на обучение, отчётность и сертификацию лягут на плечи потребителей.
Коррупционные соблазны — в условиях отсутствия независимого контроля лояльные агентства будут поощряться, а «неудобные» — устраняться с рынка.
Монополизация — цифровые отчёты, фильтрация документов, контроль цен — всё это может привести к сжатию рынка, исключая независимых игроков и навязывая клиенту «официальных» посредников.
Юридическая путаница — размытые функции агента, отсутствие чёткого разграничения между посредником, консультантом и представителем создают правовую неопределённость.
Переходный хаос — шестимесячный срок на внедрение реформы, отсутствие финансовой поддержки переобучения и неразвитая региональная инфраструктура образования приведут к волне «серых» сделок.
Социальные последствия — как показал опыт программы Prima Casă, отсутствие адекватного регулирования вкупе с псевдореформами может привести к потере доверия граждан и обострению социального напряжения.
Куда ведёт этот путь?
Регулирование ради контроля, а не ради эффективности — это не реформа. Это возврат к советской модели, где государство не создаёт равные условия, а вмешивается в каждую сделку. Это не шаг вперёд — это шаг назад. Вместо поддержки малых агентов и стимулирования профессионализации через саморегулируемые механизмы, закон предлагает цифровой надзор и ведомственное администрирование.
В условиях, когда государственные институты подрывают собственную репутацию коррупционными практиками, единственный путь — это прозрачные правила игры, участие профессионального сообщества в регулировании и защита прав потребителей не через санкции, а через репутационные и рыночные инструменты.
Дмитрий ТЭРЭБУРКЭ,
эксперт в области оценки недвижимости
