Поскольку тема жилья сегодня наиболее интересна рядовым жителям Кишинева, мы решили рассмотреть основные проблемы, выявленные авторами раздела, посвященного анализу жилищного фонда.
В 2024 году общая численность населения муниципия Кишинёв составила 720 128 жителей (согласно данным НБС РМ).
Жилые здания занимают 53% городской территории и являются важнейшей частью архитектурного наследия. На территории города построено 5105 жилых домов, из них 4040 домов от 1 до 4 этажей, 684 — пятиэтажных, 284 — до 9 этажей, 97 — из 9 и более этажей.
По типам жилья оно делится на следующие категории: отдельные дома — 35,2%; квартиры в многоквартирных домах- 62,7%; комнаты в общежитиях- 2,1%.
Как отмечают авторы, многие многоквартирные дома находятся в неудовлетворительном состоянии. Их отличает однообразная планировка, неухоженный внешний вид, устаревшие кровля, столярные изделия, лифты и инженерные сети.
Общее состояние многоквартирного фонда можно охарактеризовать как противоречивое. С одной стороны — идет строительство новых, современных многоквартирных домов, обладающих более высоким уровнем комфорта по сравнению с домами советского периода. А с другой стороны, старые многоквартирные дома постепенно ветшают и нередко находятся в аварийном состоянии. Согласно анализу и комплексной оценке, в настоящее время около 4% существующего жилого фонда представлено аварийными домами, большая часть которых находится в старой части города.
Таким образом, четверть миллиона жителей Кишинёва проживают в многоквартирных домах, техническое состояние которых вызывает опасения: срок эксплуатации более 450 домов (первое поколение панельных домов) подходит к концу, а более 50% многоквартирных домов построены более 35 лет назад и капитально не ремонтировались (средняя степень износа превышает 65%). Треть крыш и более 60% внутренних инженерных сетей требуют капитального и срочного ремонта.
Массовая приватизация государственного жилья, начавшаяся в 1993 году, привела к практически полной ликвидации государственного жилищного фонда и способствовала максимальному увеличению доли жилья, находящегося в частной собственности. Однако процесс приватизации не сопровождался принятием нормативных актов, необходимых для обеспечения прав и обязанностей собственников в отношении общего имущества. До сих пор жильцы ждут субсидий от мэрии или государства на содержание, ремонт или санитарную обработку многоквартирных домов и дворовых территорий. В результате усилия по реформированию жилищного сектора столкнулись с нежеланием владельцев квартир объединяться в ассоциации.
В Кишинёве насчитывается 3751 многоквартирный дом, из которых 1162 администрируются Муниципальными предприятиями по управлению жилищного фонда (IMGFL), 982 — это Ассоциации собственников приватизированного жилья (APLP), 245 — жилищно-строительные кооперативы (CCL), 806 — Ассоциации сособственников в кондоминиуме (ACC) и 180 — другие формы управления.
Далее авторами подготовленных документов приводится перечень институциональных дисфункций, выявленных в 2010 году в исследовании Концепции реформы управления жилыми домами города Кишинев, проведенном «Институтом городской экономики».
Хотя с тех пор прошло уже 15 лет, авторы, видимо, посчитали, что они не потеряли актуальности до сих пор.
В частности, отмечается отсутствие единой методической базы для разграничения земельных участков, прилегающих к жилым домам, для целей кадастрового учета кондо миниума. Не уточнён источник финансирования для разграничения таких земельных участков. Органы государственной власти не обеспечивают контроль над состоянием многоквартирных домов, также отсутствует муниципальный механизм контроля состояния жилищного фонда.
Сохраняется практика, согласно которой Муниципальный совет Кишинёва принимает единоличные решения о передаче многоквартирных домов в управление ассоциациям собственников жилья. В отличие от многоквартирных домов, находящихся в ведении муниципальных предприятий, ассоциации собственников жилья не получают бюджетных средств на развитие прилегающих территорий и аварийно-техническое обслуживание, а также на ремонт и замену инженерных систем.
Подавляющее большинство многоквартирных домов, в которых не созданы ассоциации собственников жилья, продолжают необоснованно оставаться на балансе муниципального органа власти.
В абсолютном большинстве случаев существующие ассоциации (со)владельцев предпочитают самообслуживание и не заинтересованы в привлечении профессиональных услуг в этой области.
Отсутствует практика применения мер принуждения к собственникам квартир, не оплачивающих жилищно-коммунальные услуги по содержанию и обслуживанию общего имущества. Тарифы на жилищные услуги устанавливаются политическим голосованием Муниципального совета Кишинёва.
Порядок распределения бюджетных средств на текущий и капитальный ремонт многоквартирных домов непрозрачен. Собственники квартир не имеют возможности влиять на эффективность использования бюджетных средств, выделенных на ремонт собственных многоквартирных домов.
Авторы исследования также обращают внимание на такие проблемы, как громоздкая, запутанная и чрезмерно бюрократизированная нормативно-правовая база, регулирующая порядок создания и деятельности товариществ собственников жилья. Действующий уровень тарифа на управление и содержание жилищного фонда (устанавливаемый Муниципальным советом Кишинёва) не включает капитальный ремонт многоквартирных домов. Ресурсы бюджета муниципия Кишинёв не способны обеспечить растущие потребности в капитальном ремонте и модернизации жилищного фонда. Существующая практика финансирования отдельных выборочных капитальных ремонтов за счёт бюджетных средств не имеет правовой основы и неэффективна. Бюджетные ассигнования на капитальный ремонт многоквартирных домов используются муниципальными предприятиями без контроля со стороны прямых бенефициаров.
Многоквартирные дома, управляемые ассоциациями собственников жилья, не имеют права участвовать в процессе распределения бюджетных средств на капитальный ремонт, что несправедливо и контрпродуктивно. Отсутствуют возможности привлечения кредитных ресурсов для капитального ремонта и модернизации многоквартирных домов и т.п.
