Прошедший 2021 год побил все рекорды по росту цен на жилую недвижимость в Кишиневе. Операторы рынка утверждают, что они выросли на 20-30% в зависимости от сегмента. Продолжится ли эта тенденция в 2022 году, или нам стоит ожидать замедления роста цен на квартиры? А может, они и вовсе пойдут вниз?
Некоторые эксперты считают, что в последнее время появились предпосылки для возможного снижения цен на жилье.
Как известно, в прошлом году основными факторами подорожания жилья называли привлекательные ставки по кредитам, в том числе ипотечным, что стимулировало спрос. А с другой стороны — ограниченное предложение квартир в новостройках, якобы из-за уменьшения количества выдаваемых разрешений на строительство жилых комплексов.
С начала 2022 года ситуация несколько изменилась. В январе Нацбанк повысил базисную ставку на 2 процентных пункта (с 6,5% до 8,5%) с целью смягчить инфляционное давление на экономику. Что автоматически приведет к росту процентов по кредитам и процентной ставке по депозитам.
«Повышение ставок по ипотеке приведет к уменьшению числа заемщиков, а более привлекательные условия по депозитам смогут перетянуть инвесторов с рынка недвижимости», — считает эксперт по недвижимости Раду Шитов.
На возможность такого же варианта развития событий указывают и специалисты агентства недвижимости Acces Imobil. Они обращают внимание, что некоторые коммерческие банки уже объявили о повышении процентной ставки по ипотечным кредитам на 0,5–1,9% в январе 2022 года. Не исключено, что в следующий период, в зависимости от того, как будут развиваться события, процентная ставка продолжит расти, ипотека станет дороже, а привлекательность кредитов для населения снизится. В результате спрос на квартиры может упасть, цены сбалансироваться, а в отдельных сегментах рынка, возможно, произойдет их коррекция в сторону понижения.
Что касается недостаточного количества выдаваемых разрешений на строительство в Кишиневе, этот аргумент выглядит не очень убедительным. По данным Главного управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений примэрии столиця, в период 2020-2021 года в столице было выдано около 917 разрешений на выполнение строительных работ. В 2020 году выдано 401 разрешение. Из них:
⁃ на строительство многоквартирных жилых домов – 14 разрешений;
⁃ на индивидуальные жилые дома — 114;
⁃ на административные коммерческие объекты — 11;
⁃ на строительство промышленных объектов – 33.
Остальные 229 различных разрешений — на перепланировку, реконструкцию, благоустройство, ремонт, инженерные сети.
| Цены на квартиры за 2021 год выросли на 20-30% в зависимости от сегмента |
В 2021 году снижения активности в строительстве не наблюдалось. Было выдано около 516 авторизаций на строительство, в том числе 12 разрешений на строительство жилых комплексов и 133 — для индивидуальных жилых домов.
Эти данные показывают, что в 2021 году местная администрация Кишинёва выдала на 29% больше разрешений, чем в 2020 году. И количество авторизаций на возведение жилых комплексов и индивидуальных домов вполне сопоставимо.
В начале 2022 года было выдано еще три авторизации на строительство многоэтажных жилых корпусов с коммерческими площадями и подземными парковками.
Таким образом, в целом в процессе строительства должно находиться не менее 29 жилых комплексов.
По мнению Раду Шитова, в текущем году ожидается значительное увеличение предложения квартир за счет введения в строй новых многоквартирных жилых объектов, что позволит сбить повышенный спрос. Активно застраивается ул. Алба Юлия на Буюкань, новые комплексы возводятся в секторе Чокана, три больших массива осваивается в пригороде Кишинева – Дурлештах, новые дома строятся в Думбраве, Стэучень. Причем, если раньше покупатели ждали, пока дом не приобретет реальные очертания, и только тогда решались на заключение контракта, то сегодня они не ждут возведения «коробки», а готовы вложить свои кровные уже на стадии котлована. Эти факторы способны замедлить рост цен и даже привести к их снижению, считает эксперт.
Но надо отметить, что не все операторы рынка недвижимости настроены столь оптимистично. По мнению директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, тенденция роста цен на недвижимость, заложенная в прошлом году, продолжится и в 2022 году.
«Важным фактором роста цен на недвижимость является инфляция, — говорит он. – Мы видим, что дорожает буквально все, и недвижимость не может оставаться вне общего процесса. Кроме того, вложения в жилье выступают важным механизмом сохранения сбережений граждан от инфляции. У многих из них нет другого доступного способа инвестирования свободных денег, кроме как купить на них недвижимость».
| В 2020-2021 годах в столице было выдано около 917 разрешений на строительство |
По его наблюдениям, на рынке ощущается дефицит готового жилья, юридически оформленного и сданного в эксплуатацию. С другой стороны, существуют инфляционные ожидания продавцов, которые в расчете на рост цен «придерживают» объекты. Все это влияет на сокращение предложения, в то время, как спрос остается достаточно высоким.
«Что касается покупки квартир на уровне котлована, я был бы осторожен. В этом случае у инвестора нет никакой гарантии, что стройка будет завершена, — говорит Петр Олейник. – Я думаю, что некоторые операторы рынка в данном случае выдают желаемое за действительное. В сегменте готового жилья спрос достаточно высок, а в сегменте строящегося жилья очень весомы риски».
Подорожание ипотеки существенного влияния на поведение покупателей не окажет, считает он, так как выплата процентов растягивается на 20-30 лет.
В сегодняшней ситуации делать прогнозы очень сложно, считает эксперт. Так как на положение рынка недвижимости влияют факторы, находящиеся за его пределами. Это финансовая ситуация, банковские ставки, объем денежной массы, инфляционные ожидания. Причины кроются в глобальной инфляции, рост цен на недвижимость наблюдается во всем мире, везде люди пытаются сохранить свои сбережения. Как только инфляция ослабнет, и цены стабилизируются, рынок придет в равновесие.
До 2016-2018 годов был достаточно длинный период устойчивых цен. Доходы росли, денежной массы становилось больше, а цены оставались сбалансированными.
Пандемия подтолкнула такие процессы, как смягчение финансовой политики, в этот период базовая ставка упала до рекордных 2,6%. Происходило массовое стимулирование выдачи кредитов, люди в большинстве своем перестали тратиться на поездки. То есть, деньги оставались в стране. В результате единовременно сошлись все факторы, которые выплеснулись в стремительный рост цен на недвижимость.
Строительство — процесс инерционный, существующие остатки готовых квартир очень быстро распродались. А новые дома быстро не возводятся — требуется время на оформление документации, авторизацию, проектирование, собственно возведение дома.
«Я думаю, что объемы строительства, которые ожидаются в ближайшее время, выровняют ситуацию, — говорит Петр Олейник. — Потому что работать на постоянно растущем рынке не очень комфортно и самим строителям. Трудно прогнозировать и себестоимость, и продажи».
Он считает, что сначала на рынке должна наступить стабилизация, которая будет достаточно длительной, насыщение новыми объектами, и только потом можно ожидать снижения цен.
«Сначала должен увеличиться период экспозиции квартир, сейчас он составляет один-два месяца, а станет три-четыре месяца. Когда вырастет количество квартир в продаже, тогда можно будет сказать, что рынок стабилизировался и цены больше не будут расти, — говорит эксперт. — Сегодня же мы еще находимся в фазе роста, до стабилизации еще не дошли. Поэтому в ближайшее время говорить о снижении цен преждевременно. Предыдущие наблюдения за рынком показывают, что когда ситуация благоприятствует повышению цен, то они растут довольно быстро. Но снижение происходит куда более медленно».
