В период кризиса 2020 года, связанного с пандемией, наиболее устойчивым оказался сегмент складской недвижимости Кишинева. Если бизнес HoReCа, офисные и торговые центры оказались в числе пострадавших, то интерес к складским объектам вырос.
В немалой степени способствовало этому развитие электронной коммерции и логистики в условиях введенных ограничений. Компании вынуждены создавать дополнительные складские запасы сырья и комплектующих из-за роста стоимости перевозок и непредсказуемости графика поставок. Дополнительные площади понадобились и предприятиям для хранения собственной продукции в условиях неравномерной отгрузки покупателям.
Специалисты прогнозируют, что перераспределение интересов на рынке коммерческой недвижимости сохранится. Потребители не спешат возвращаться к прежнему образу жизни, и всё больше совершают покупки on-line, работают в удаленном формате.
По мнению директора агентства недвижимости Nika Imobil Петра Олейника, 2020 год для недвижимости производственно-складского назначения можно охарактеризовать, как стабильный. Спрос вырос и вплотную приблизился к ценам предложения. Если раньше торги между покупателем и продавцом были довольно жёсткими, а дисконт доходил до 20-25% и более, то в настоящее время этот порог не превышает 10-15% . Покупатель не готов переплачивать за объекты в плохом состоянии, которые требуют дополнительных инвестиций и времени. На рынке чувствуется дефицит высококачественных складских и производственно–складских комплексов, соответствующих современным требованиям и полностью готовых к эксплуатации. На такие объекты существует стабильный спрос по реальным ценам.
«Рынок промышленной недвижимости в Кишиневе представлен площадями низкого качества (их более 90%), доставшихся еще с советских времен. Данные площади часто требуют редевелопмента (перепланировки с изменением назначения объекта), капитальных вложений в коммуникации и инфраструктуру, — отмечает Петр Олейник. – Но практически все подходящие под редевелопмент объекты уже превратились в торговые центры и склады, а оставшиеся, которые в дальнейшем можно использовать под склад или производство, ждут своих покупателей».
Перед предпринимателями часто стоит дилемма: приобрести объект, требующий капитального ремонта и финансовых затрат, которые до конца невозможно просчитать, или за короткий срок построить новое производственное здание на основе металлического каркаса и сэндвич-панелей. Поэтому стоимость квадратного метра старых объектов привязана к затратам на ремонт и к анализу его целесообразности. Площади хорошего качества, обычно, строятся предпринимателями для собственных нужд и для сдачи внаем.
Стоимость 1 кв. м при купле-продаже, как и цена аренды производственно-складских помещений, зависит от их местоположения и площади.
По классификации агентства недвижимости Nika Imobil, новые специализированные и профильные помещения площадью до 500 кв. м в промышленных районах города (улицы Петриканская, Заводская, Мунчешть, Мештер Моноле, Волунтарилор, Каля Басарабией, Каля Мошилор и др.) стоят от 220 до 400 евро за кв. м при продаже. И от 2 до 5 евро за кв. м в месяц при найме.
| Цена аренды складских помещений класса «люкс» выросла до 6 евро за 1 м2 |
Бывшие производственные и складские помещения в хорошем состоянии или реконструированные площадью от 500 до 1500 кв. м в промзонах города стоят от 150 до 220 евро за кв. м, цена найма 1-3 евро за кв. м в месяц.
Старые производственные и складские помещения, требующие реконструкции, площадью более 1500 кв. м в тех же промышленных районах при продаже стоят от 100 до 150 евро и при найме 1-2 евро за кв.м.
Холодильные установки, в зависимости от температурного режима и площади, стоят 400-500 евро за кв. м, цена найма договорная.
Директор агентства недвижимости Nelocativ Imobil Геннадий Гурдиш считает, что в последнее время появились крупные операторы, которые нуждаются в качественных складских помещениях и готовы платить за аренду 5-5,5 евро за кв. м. А за площади класса «люкс» — и 6 евро за кв.м. Поскольку оживился спрос, появились, и компании, готовые выйти на рынок и строить крупные хабы, в десятки тысяч квадратных метров для сдачи в аренду. Серьезные сетевики строят современные склады для собственных нужд, что вполне оправдано.
«В такой ситуации, я думаю, качественные складские площади будут строиться и дальше, поскольку существует спрос. Например, новый склад на ул. Заводской площадью 800 кв. м был полностью занят арендаторами в течение двух месяцев. Даже старые склады, доставшиеся с советских времен, если они в более или менее хорошем состоянии, также находят арендаторов и заполняются по цене найма 1,5-2 евро за кв.м».
В настоящее время инвестировать в складские помещения, может быть, даже выгоднее, чем в офисные, считает эксперт. Складская недвижимость не зависит от места расположения и прочих факторов, влияющих на другие сегменты коммерческой недвижимости. Решающим для нее является наличие коммуникаций.
О том, что рынок складской недвижимости, ранее самый не востребованный, переживает период подъема, говорит и то, что инвесторы обратили внимание на этот сегмент. В 2020 году кишиневской примэрией было выдано 14 разрешений на строительство складских объектов. Наиболее популярна у девелоперов улица Узинелор, здесь планируется построить шесть складских и производственно-складских помещений. Подобные объекты также будут построены на улицах Петрикань, Мунчештском шоссе, Месажер, Мештер Маноле, Каля Басарабией. На четыре объекта были получены разрешения на строительство уже в первом квартале 2021 года (улицы Мештер Маноле, Михай Садовяну и Месажер).
Эксперты утверждают, что вырос также спрос на участки под строительство объектов промышленно-складского назначения. Как правило, это вновь сформированные участки в бывших промышленных зонах города. Это обширные территории, когда-то отведенные для развития крупных промышленных предприятий, построенных в советские времена. Сегодня эти активы распродаются по частям, и их ликвидность заметно выросла. Как правило, такие объекты расположены на второй линии улиц или в глубине территории предприятий, но обладают всеми коммуникациями с большим запасом прочности. Стоимость 1 сотки — 2-5 тыс. евро.
Аналогичные участки, но с выходом на транспортную артерию, пользуются большим спросом для размещения объектов торговли (стройматериалы, автосервисы, автомойки, заправки). Стоимость таких участков составляет в среднем 8-10 тыс. евро сотка за небольшую площадь 6- 10 соток. Спрос на такие объекты особенно велик.
Оживило рынок успешное проведение земельных аукционов примэрией Кишинева и Агентством публичной собственности РМ. Было выставлено на продажу 32 участка в муниципии Кишинёв, из которых 26 были реализованы по достаточно высоким ценам. В некоторых случаях, цена продажи в 3 раза превышала стартовую.
Цены на участки коммерческого и индустриального назначения на улицах Варница, Индустриальная и Петрикань, покупались в диапазоне от 2,5 тыс. до 14 тыс. евро за сотку, в зависимости от площади, назначения и расположения. По ул. Садовяну, на пересечении с ул. Буковиней, был продан участок площадью 71 сотка по цене 16 045 евро за сотку, что является рекордно высокой стоимостью в этом секторе.
