Рынок недвижимости Молдовы: скрытый кризис и риски

Рынок недвижимости Молдовы: Кризис, о котором не принято говорить.

Что произойдёт, если предлагаемые меры будут внедрены

Сегодня предлагается продолжить эту же логику, только с другим знаком: не ужесточать, а упрощать. Результат будет симметричным.

Первое последствие: легальных сделок станет меньше, а не больше. Любое изменение правил проведения сделок — даже под видом упрощения — увеличивает транзакционные издержки в переходный период. Участники рынка не адаптируются мгновенно. Часть из них предпочтёт выждать. В условиях уже сжавшегося числа платёжеспособных покупателей даже незначительное увеличение неопределённости способно привести к существенному дополнительному снижению активности.

Расширение периода подтверждения происхождения средств до пяти лет и введение деклараций под личную ответственность краткосрочно позволит провести ряд сделок, которые сегодня не проходят комплаенс. Но это не восстановление ликвидности. Это замена части реального платёжеспособного спроса капиталом непрозрачного происхождения. Количество легальных сделок с верифицированными участниками при этом не вырастет.

Второе последствие: неформальный рынок расширится. Спрос на недвижимость не исчезает — он меняет форму. Там, где формальный рынок становится избыточно сложным или дорогостоящим, появляются альтернативные механизмы: сделки через доверенности, частные рассрочки без банковского участия, договорённости, которые юридически оформляются одним образом, а фактически функционируют иначе.

Этот сегмент уже существует. Административное давление на формальный рынок его расширит. Именно так это работало в других секторах молдавской экономики. Именно так это работает на рынках недвижимости во всех странах, где регуляторная нагрузка превышает экономическую целесообразность участия в легальном обороте.

Расширение неформального сегмента означает не только снижение налоговых поступлений. Оно означает снижение правовой защиты для всех участников сделок, рост системных рисков и дальнейшую деградацию институциональной среды рынка.

Третье последствие: прямая рассрочка от застройщика вернёт обманутых дольщиков. Предложение легализовать прямые рассрочки от девелоперов без обязательных эскроу-счетов — это не новая финансовая модель. Это возвращение к практике 1990-х с более сложным юридическим оформлением.

В ипотечной сделке над заёмщиком стоят закон, регулятор и чётко прописанные права. Банк несёт юридическую ответственность за соответствие условий кредитования нормативным требованиям. В прямой рассрочке от девелопера единственным источником исполнения обязательств является платёжеспособность и добросовестность конкретного юридического лица, часто созданного под один проект.

Без эскроу-счетов деньги покупателей поступают в распоряжение застройщика на этапе строительства. Если спрос не восстановится до расчётного уровня — а демографические ограничения делают это маловероятным — часть проектов окажется финансово несостоятельной. Часть застройщиков не достроит. Часть исчезнет. Покупатели, выплатившие годами рассрочку за квартиру, которой не существует, — это не абстрактный риск. Это предсказуемое последствие предлагаемой модели.

Четвёртое последствие: дешёвые кредиты застройщикам не снизят цены — они создадут банковский риск. Тезис о том, что расширение кредитования строительного сектора снизит цены, не выдерживает проверки логикой. Застройщик, получивший дешёвый кредит, не имеет экономического стимула снижать цену на готовый объект. Он имеет стимул построить больше при той же марже — и ждать покупателя.

В условиях, когда платёжеспособный спрос структурно ограничен демографическими факторами, результатом будет не снижение цен, а рост объёма непроданных объектов с кредитным обременением. Когда банки накормят строительный сектор дешёвыми кредитами, а рынок при этом не восстановится, «плохие долги» девелоперов лягут на банковскую систему. Испанский опыт 2008–2012 годов показывает, как именно это выглядит на практике: банкротства девелоперов, обесценивание залогов, банковский кризис.

Пятое последствие: рынок станет двухуровневым — и оба уровня деградируют. Совокупный эффект всех предлагаемых мер — формирование двухуровневого рынка. Формальный сектор становится медленным, бюрократически перегруженным и доступным преимущественно для капитала непрозрачного происхождения. Параллельный сектор — гибким, непрозрачным и нерегулируемым.

Это не гипотетический сценарий. Именно так молдавский рынок недвижимости функционировал в периоды предыдущего административного давления. Именно в этом направлении он движется сегодня.

Принципиальная проблема заключается в том, что оба уровня при этом деградируют. Формальный — потому что из него вымываются добросовестные участники, которым проще не участвовать, чем соответствовать растущей регуляторной нагрузке. Параллельный — потому что без институциональной защиты риски для всех участников сделок возрастают.

Рынок недвижимости не может быть стабилизирован административным вмешательством, если его фундаментальные параметры изменились. Демографическая динамика, уровень доходов населения, доступность кредитования и инвестиционные ожидания формируют основу рынка. Регулирование может влиять на форму его функционирования — но не на его фундаментальную природу.

Главный вопрос поэтому заключается не в том, будут ли внедрены предлагаемые меры. Они будут внедрены — частично, постепенно, под давлением различных интересов. Главный вопрос в том, насколько быстро рынок адаптируется к новым экономическим условиям. И насколько дорогой окажется эта адаптация для тех, кто принял решения об её откладывании — и для тех, кто этим решениям доверился.

Международный опыт: что происходит, когда рынок недвижимости теряет покупателя

История рынков недвижимости в развитых и развивающихся странах показывает фундаментальный принцип: кризис недвижимости никогда не начинается со строительства. Он начинается с исчезновения покупателя. Именно этот механизм лежал в основе всех крупнейших кризисов недвижимости последних десятилетий — в Японии, Испании, Ирландии, Китае и странах Центральной и Восточной Европы.

Во всех этих случаях внешняя картина выглядела одинаково. В течение нескольких лет цены быстро росли, формируя ощущение устойчивости и дефицита. Девелоперы наращивали строительство, банки расширяли кредитование, а государство рассматривало сектор недвижимости как двигатель экономического роста.

Однако фундаментальный спрос в значительной степени формировался не за счёт роста доходов населения, а за счёт расширения кредитного рычага. Когда кредитный цикл достигал своего предела, рынок не обрушивался мгновенно. Он терял ликвидность. Количество сделок сокращалось, а цены оставались инерционными. Рынок переходил в состояние замороженной активности.

Япония стала первым и наиболее показательным примером такого процесса. В конце 1980-х годов цены на недвижимость достигли уровней, полностью оторванных от доходов населения. Земля в Токио оценивалась дороже, чем вся недвижимость США. Рост поддерживался прежде всего банковским кредитованием, а не фундаментальным увеличением доходов. После ужесточения кредитной политики рынок не обрушился одномоментно. Он вошёл в фазу длительной стагнации, которая продолжалась более двух десятилетий. Цены постепенно снижались, объём сделок оставался низким, а строительный сектор утратил роль двигателя экономики. Главной причиной была не нехватка жилья, а исчерпание кредитного роста и демографическое сокращение.

Испания прошла через аналогичный цикл в период кризиса 2008 года. В годы бума страна строила больше жилья, чем Германия, Франция и Великобритания вместе взятые. Предполагалось, что увеличение предложения обеспечит устойчивость рынка. Однако после прекращения кредитного расширения выяснилось, что значительная часть спроса была кредитной, а не органической. Результатом стало исчезновение покупателей. Девелоперы столкнулись с тысячами непроданных объектов, банки получили на баланс неликвидную недвижимость, а восстановление рынка заняло более десяти лет. Ключевой урок испанского кризиса заключался в том, что строительство не создаёт спрос — оно лишь реагирует на него.

Китай переживает аналогичный процесс в настоящее время. В течение десятилетий недвижимость выполняла функцию основного инструмента накопления капитала. Масштабное кредитование позволило поддерживать непрерывный рост цен и строительства. Однако демографическое замедление и рост долговой нагрузки населения привели к постепенному исчезновению новых покупателей. Кризис крупнейших девелоперов, включая Evergrande, стал следствием именно этого процесса. Несмотря на масштабные программы государственной поддержки, рынок утратил прежнюю динамику. Государство способно замедлить корректировку, но не способно создать платёжеспособный спрос там, где он отсутствует.

Аналогичные процессы наблюдались в странах Центральной и Восточной Европы после массовой эмиграции трудоспособного населения. Несмотря на наличие физического жилищного фонда, рынок терял будущих покупателей. Строительство продолжалось, но не приводило к восстановлению ликвидности. Международные исследования прямо указывают, что в условиях сокращения населения рынок недвижимости неизбежно переходит в фазу стабилизации или стагнации независимо от объёмов строительства.

Это объясняет фундаментальное ограничение любой жилищной политики. Международные организации — IMF, World Bank, OECD, UNECE — сходятся в одном выводе: динамика рынка недвижимости определяется прежде всего доступностью кредита, демографией и доходами населения, а не физическим объёмом строительства. Когда кредит расширяется, цены растут. Когда кредит достигает предела, рынок теряет ликвидность. Когда демография сокращается, рынок утрачивает будущий спрос. Административные меры, направленные на увеличение предложения, могут изменить форму корректировки, но не способны изменить её направление.

Противоположные примеры подтверждают ту же закономерность. Германия демонстрирует одну из наиболее устойчивых моделей рынка недвижимости в Европе не потому, что там больше строят, а потому, что структура спроса остаётся стабильной. Высокая занятость, предсказуемые доходы и развитый рынок аренды обеспечивают устойчивую ликвидность без необходимости постоянной кредитной накачки. В Скандинавских странах прозрачность сделок и институциональная стабильность позволяют рынку корректироваться постепенно, без резких разрывов между ценами и доходами.

Главный вывод международного опыта предельно однозначен. Рынок недвижимости определяется не количеством построенного жилья, а количеством людей, способных и готовых его купить без чрезмерной долговой нагрузки. Когда этот спрос исчезает вследствие демографии, исчерпания кредитного цикла или стагнации доходов, рынок неизбежно переходит в фазу заморозки.

Именно в эту фазу сегодня входит Молдова. Это не уникальный кризис и не результат отдельных политических решений. Это стандартный этап завершения кредитно-демографического цикла. Разница заключается только в том, насколько своевременно будет признана его природа — и насколько реалистично будут сформулированы дальнейшие решения.

Что можно сделать в Молдове, если признать реальный диагноз

Если международный опыт сводится к одному базовому правилу — нет покупателя, нет рынка — то и практический вывод неизбежен: рынок нельзя «разблокировать» через стройку, упрощение досье и публичные заявления. Можно только восстановить условия, при которых покупатель появляется сам.

Это означает смену модели — от рынка, державшегося на денежных переводах, кредитной эмиссии и ожиданиях роста, к рынку, который держится на доходах, аренде, институциональной защите и управляемом кредитном риске.

Это менее эффектно, чем обещание «дадим землю и всё полетит». Но международный опыт скучен именно потому, что он проверен.

Для этого надо перестать лечить «предложением» то, что болит «спросом». Строить больше полезно только тогда, когда существуют платёжеспособные домохозяйства и предсказуемая демография. В Молдове при сжатии покупательской базы «строительный стимул» означает прежде всего одно: ещё больше неликвидных метров и ещё больше кредитного риска в системе.

Практический диагностический критерий здесь прост. Если объём сделок падает, а цены «держатся» — это не дефицит жилья. Это потеря ликвидности.

В такой ситуации не добавляют метры — восстанавливают доверие, доходы и предсказуемость. Это принципиально разные задачи.

Нужно перевести жильё из «сейфа для ожиданий» в работающий актив. Развитые рынки устойчивы там, где аренда является нормальной альтернативой владению, а не «временной бедностью».

В Молдове рынок аренды существует, но институционально не оформлен:

– договоры часто не регистрируются;

– защита сторон слабая;

– налоговый режим воспринимается как риск, а не как инструмент легализации.

Это удерживает значительную часть жилого фонда вне реального оборота.

Работающие меры известны:

– длинные договоры аренды с понятной индексацией;

– упрощённый и стимулирующий налоговый режим;

– создание муниципального арендного фонда как эталона рынка.

Эффект системный: часть спроса перестаёт ломиться в ипотеку, инвестиционные квартиры начинают работать, а не простаивать, рынок становится менее зависимым от кредитного рычага.

Ключевая мера, без которой все остальные теряют смысл, — восстановление институтов рынка недвижимости.

Рынок недвижимости функционирует не на основе бетона, а на основе доверия к правилам.

Институты — это не абстракция. Это конкретные механизмы, которые делают сделки возможными:

– защита прав собственности;

– предсказуемость регулирования;

– защита покупателя от недостроя;

– прозрачные процедуры финансирования;

– доверие к посредникам и профессиональным участникам рынка.

Исторический опыт Молдовы показывает, что при разрушении институциональной среды рынок не исчезает — он уходит в серую зону.

Попытки административного давления в прошлом привели не к исчезновению посредников, а к их трансформации. Количество неформальных посредников выросло. Их функция изменилась: вместо снижения риска сделки они стали инструментом обхода регуляторных барьеров.

Это не развитие рынка. Это его институциональная деградация.

Без институтов рынок превращается в механизм перераспределения риска, а не создания стоимости.

С институтами рынок становится саморегулируемой системой.

Международная практика показывает: «мягкая посадка» ипотечного рынка достигается не запретами, а управлением риском. Ипотека должна обслуживать жильё, а не создавать пузырь.

Ключевые инструменты:

– строгий расчёт долговой нагрузки;

– дифференциация условий для инвестиционной и первичной ипотеки;

– переориентация государственных программ с поддержки рынка на доступность жилья.

Смысл прост: ипотека должна быть инструментом приобретения жилья, а не механизмом разгона цен.

Один из самых эффективных инструментов снижения спекулятивного давления — прозрачность цен фактических сделок.

Не объявлений. Сделок.

Информационная асимметрия создаёт спекулятивную премию. Когда покупатель не знает реальных цен, рынок перестаёт быть рынком и превращается в переговорный клуб ожиданий.

Публичный обезличенный реестр сделок с медианными ценами и статистикой ликвидности снижает этот эффект без административного вмешательства.

Это институциональная мера, а не регуляторная.

Первичный рынок недвижимости существует только там, где покупатель защищён институционально.

Эскроу-счета, поэтапное раскрытие средств, прозрачность статуса земли и разрешений — это не усложнение рынка. Это условие его существования.

Без этих институтов рынок превращается в механизм передачи риска от девелопера к покупателю.

Диаспора, являющаяся одним из ключевых источников капитала, особенно чувствительна к институциональным рискам. Именно отсутствие защиты покупателя остаётся одним из главных барьеров для возврата капитала на внутренний рынок.

Пустующее жильё как институциональный дефект, а не моральная проблема. Значительная часть жилья используется как инструмент хранения капитала, а не как жилой фонд.

Это снижает реальное предложение.

Международная практика показывает, что умеренные институциональные стимулы — налоговые или административные — способны вернуть эти объекты в оборот без разрушения рынка.

Цель — не наказание собственника, а восстановление функции жилья как экономического актива.