Первая статья на эту тему в Logos Press.
Программа не создала новых покупателей. Она позволила существующим покупателям приобретать недвижимость раньше и дороже. Это фундаментальное отличие. Программа увеличила платёжеспособность ограниченного числа покупателей, но не увеличила их количество. Цены адаптировались к новой платёжеспособности — и выросли.
Это классический механизм ускоренного спроса. Будущий спрос был частично реализован раньше времени. Часть покупателей, которые приобрели бы жильё через 5–10 лет, уже сделали это сегодня. В долгосрочной перспективе это создаёт не устойчивый рост рынка, а временный всплеск с последующей пустотой.
МВФ рекомендовал привести условия программы в соответствие с общими принципами кредитного риска. Это стандартная рекомендация для стран, где субсидированная ипотека начинает разогревать рынок вместо того, чтобы делать жильё доступным. Признать это публично — значит признать, что социальная программа превратилась в механизм закабаления молодёжи на пике цен. Именно поэтому публичного признания нет. Есть «стратегическое молчание» и разговоры об увеличении предложения.
Власти при этом оказались в положении классического шпагата. С одной стороны — МВФ с рекомендациями и траншами. С другой — строительное лобби и избиратели с действующими ипотеками. Решение предсказуемо: программу не закроют с помпой. Её сделают бесполезной — через ужесточение требований к заёмщикам, повышение первоначального взноса, усложнение процедур. Формально программа будет существовать. Фактически — доступ к ней закроется. Когда в новостях появится фраза «Национальный банк ужесточил требования к оценке платёжеспособности заёмщиков» — это и будет бюрократический код для команды «отключайте ипотечный насос».
Численность населения регулирует спрос
За кредитным механизмом стоит более глубокий и неустранимый фактор. Рынок недвижимости — единственный товарный рынок, спрос на котором напрямую определяется численностью и структурой населения. Его невозможно экспортировать. Его стоимость определяется исключительно внутренним спросом.
Основной спрос на жильё формирует возрастная группа 25–45 лет: люди, создающие семьи, приобретающие первое или второе жильё. Именно эта группа в Молдове сокращается быстрее всего. Каждый человек, покинувший страну — это не только потерянный покупатель сегодня. Это потерянный спрос на десятилетия вперёд.
Денежные переводы мигрантов остаются значимым фактором. Но их роль постепенно меняется: всё большая часть этих средств направляется не на покупку недвижимости внутри страны, а на интеграцию в странах проживания. Диаспора перестаёт рассматривать Кишинёв как место для инвестиций — и начинает рассматривать его как место, которое осталось в прошлом.
Три источника спроса, на которых держался рынок последние двадцать лет — органический демографический рост, денежные переводы и кредитный рычаг, — либо ослабли, либо перестали расти. Именно это и объясняет текущую заморозку. Не регуляторные барьеры. Не отсутствие земли. Исчезновение покупателя.
Существует и более экзотическая гипотеза: что дефицит спроса попытаются компенсировать импортом населения, рассчитывая, что платежеспособность этого спроса будет обеспечена не внутренней экономикой, а внешними бюджетами — по аналогии с тем, как миграционные потоки последних лет были интегрированы в рынки жилья отдельных стран ЕС через механизмы государственных субсидий.
Но даже если этот сценарий частично реализуется, он неизбежно столкнётся со следующим. Есть и дополнительное измерение кризиса, которое в публичной дискуссии практически не звучит.
Рост цен не решает проблему перегрузки столицы — он её усугубляет. Люди едут в Кишинёв не потому, что здесь дешёвое жильё. Они едут, потому что в районах нет работы, нет нормальных больниц и нет перспектив. Высокая цена не заставит человека остаться в вымирающем селе. Она заставит его снимать комнату или влезть в кабалу на тридцать лет.
Когда цены в городе взлетают, средний класс — учителя, врачи, специалисты — выдавливается в пригороды: Дурлешть, Ставчень, Яловень. Но работают они в центре. В результате тысячи машин каждое утро штурмуют городские въезды. Высокие цены не «сдули» Кишинёв. Они растянули его до состояния транспортного коллапса — и при этом не решили ни одной проблемы, ради которой люди сюда едут.
Одновременно высокая цена метра работает как наркотик для застройщика. Зачем строить школу или парк, если на том же пятачке можно поставить 16-этажную «свечку»? Вместо развития новых районов с инфраструктурой застройщики впихивают тысячи новых жителей в сети водопровода и канализации, проложенные под двух-пятиэтажную застройку полвека назад. Когда на месте частного дома вырастает 15-этажка на 200 квартир, нагрузка на сети вырастает в десятки раз.
Прогноз здесь однозначен: власти рано или поздно сами будут вынуждены ограничивать точечную застройку в центре — не из градостроительных соображений, а потому что инфраструктура физически не выдержит. Техногенный паралич уже не сценарий будущего. Для отдельных районов он стал нормой настоящего.
Структурный кризис рынка недвижимости Молдовы — это не кризис предложения. Это кризис спроса, который держался на трёх временных опорах: кредитном рычаге, денежных переводах и демографической инерции. Все три опоры одновременно ослабли. Цены зафиксировали инерцию роста. Сделки — зафиксировали реальность. Расхождение между ними и есть диагноз.
Почему предлагаемые решения не могут сработать
Практически все предложения, которые сегодня публично обсуждаются как меры по «разблокировке» рынка, объединяет одна общая черта: они направлены на восстановление прежнего уровня активности без изменения фундаментальных условий, которые этот уровень активности обеспечивали.
Прежде чем разбирать конкретные предложения, необходимо обратиться к молдавскому историческому опыту. Он даёт более точный прогноз, чем любая теоретическая модель — потому что это уже происходило.
В период концентрации экономической власти в руках узкого круга политических и финансовых групп предпринимались системные попытки установить централизованный контроль над секторами с высоким денежным оборотом. Азартные игры, импорт алкоголя, отдельные сегменты торговли последовательно переводились под централизованное регулирование. Формально это объяснялось необходимостью прозрачности и борьбы с теневой экономикой. Фактически результатом стала концентрация денежных потоков в пользу ограниченного числа участников.
Попытка применить ту же логику к рынку недвижимости столкнулась с принципиально иной экономической природой этого сектора. Недвижимость — не товар с быстрым оборотом. Это актив с длительным жизненным циклом, высокой стоимостью и глубокой связью с банковской системой и частными интересами тысяч собственников. Его невозможно централизовать административно без разрушения механизмов доверия, на которых основаны сделки.
Рынок не исчез. Он адаптировался. Часть операций переместилась в неформальный сегмент. Количество посредников не сократилось — изменился их характер. Вместо институциональных агентств выросло число неформальных посредников, чья функция состояла уже не в сопровождении сделки, а в адаптации её к усложнённой регуляторной среде. Посредничество перестало быть инструментом снижения риска и превратилось в инструмент обхода административных ограничений.
Рынок недвижимости так и не был интегрирован в централизованные экономические конструкции того периода — в отличие от других секторов. Он оказался слишком инерционным, слишком распределённым и слишком тесно связанным с ожиданиями частных собственников, которые не поддавались централизованному управлению.
Этот эпизод имеет прямое значение для текущей дискуссии. Рынок недвижимости не реагирует на административное давление так, как другие секторы. Он не подчиняется — он фрагментируется и уходит в менее прозрачные формы. Именно поэтому все предложения, основанные на логике административного управления рынком, неизбежно воспроизводят ту же ошибку — независимо от политического знака, под которым они предлагаются.
Центральный тезис текущей дискуссии — «жилья не хватает, поэтому оно дорогое» — удобен для всех участников именно потому, что не требует говорить о главном. Рынок упёрся не в квадратные метры. Он упёрся в платёжеспособного покупателя.
В Кишинёве уже сегодня существует значительный объём пустующего жилья — квартиры, купленные как инструмент сохранения капитала и годами стоящие с тёмными окнами. Параллельно страна теряет население. Каждый рейс на Берлин или Лондон — это не только уехавший человек. Это потерянный покупатель на десятилетия вперёд, потерянный арендатор, потерянный участник рынка.
Рынок недвижимости — это не рынок строительных материалов. Он определяется не количеством построенных квадратных метров, а количеством экономических субъектов, способных и готовых эти метры приобрести. Увеличение предложения в условиях сжимающегося платёжеспособного спроса не восстанавливает равновесие. Оно усугубляет дисбаланс — добавляя новые объекты в рынок, где уже нет достаточного числа покупателей.
Предложение расширить кредитование строительного сектора исходит из предположения, что девелоперы сдерживают предложение из-за недостатка финансирования. Это не соответствует реальности.
Застройщики удерживают цены не потому, что им не хватает средств для строительства, а потому что высокая маржинальность позволяет удерживать цены при низком объёме продаж. Дешёвые кредиты эту логику не изменят — они лишь позволят девелоперам строить больше при той же марже. Снижение себестоимости финансирования не транслируется автоматически в снижение цены для конечного покупателя, если рыночная позиция позволяет эту цену удерживать.
Банки, в свою очередь, не кредитуют строительный сектор не из вредности, а потому что объективная непрозрачность молдавского стройбизнеса не позволяет корректно оценить кредитный риск. Ипотечный заёмщик — это идентифицируемый источник погашения долга на двадцать лет. Девелоперский проект — это совокупность рисков недостроя, смены собственника, изменения конъюнктуры. Если государство принудит банки принять этот риск в обход рыночной логики, а спрос при этом не восстановится из-за демографических ограничений — «плохие долги» девелоперов лягут на банковскую систему. Это уже не рыночный риск. Это системный.
Prima Casa изначально создавалась как инструмент социальной поддержки. Фактически она стала ключевым механизмом поддержания спроса — и одновременно одним из главных факторов разгона цен.
Любая программа субсидированного кредитования имеет двойственный эффект. Она расширяет доступ к жилью для отдельных категорий населения — это её декларируемая цель. Но одновременно она увеличивает платёжеспособный спрос, что в условиях ограниченного предложения приводит прежде всего к росту стоимости активов, а не к росту их доступности. Инструмент повышения доступности жилья со временем начинает снижать её — потому что рост цен опережает рост доходов тех самых людей, которым программа призвана помочь.
Расширение периода подтверждения происхождения средств с двух до пяти лет и введение деклараций под личную ответственность подаётся как техническое улучшение, снимающее излишние барьеры. В действительности это системное ослабление антиотмывочного контроля под давлением отраслевого лобби.
Краткосрочно это позволит провести часть сделок, которые сегодня не проходят комплаенс. Но это не восстановление ликвидности. Это замена части реального платёжеспособного спроса капиталом непрозрачного происхождения. Такая замена ещё сильнее отрывает цены от реальных доходов населения и ещё больше закрывает рынок для того самого покупателя, ради которого формально принимаются эти меры.
За каждым из перечисленных предложений стоит один и тот же фундаментальный конфликт.
С экономической точки зрения рынок должен адаптироваться к новым демографическим и финансовым условиям. Это означает снижение темпов строительства в отдельных сегментах, корректировку цен и переход к новому равновесию. Это неизбежный процесс, и его длительность зависит от того, насколько рано он будет признан.
С политической точки зрения такое развитие событий крайне нежелательно. Оно затрагивает девелоперов, банковский сектор, строительную отрасль, местные бюджеты и всех, кто уже приобрёл жильё с использованием кредита. Признание структурного изменения рынка вызывает обеспокоенность среди широкой аудитории — и требует политической ответственности.
В этих условиях государственные органы выбирают стратегию постепенных и ограниченных корректировок, сопровождаемых публичными заявлениями о стабильности. Административные меры при этом влияют на скорость адаптации рынка — но не на её направление.
Рынок недвижимости — это производная от числа людей, способных приобретать жильё на устойчивой финансовой основе. Он не может расти быстрее, чем растёт это число. И никакое административное решение не изменит эту зависимость.
Именно поэтому ключевой вопрос сегодня заключается не в том, как «разблокировать» рынок. А в том, к какой новой модели он будет адаптироваться — и какой ценой будет оплачено промедление с этим признанием.
Об этом – в последней части нашей публикации
Дмитрий Тэрэбуркэ,
эксперт в сфере недвижимости и оценки
