В отличие от жилой недвижимости, рынок коммерческих объектов в полной мере почувствовал удар пандемии. По данным Агентства государственных услуг, количество сделок купли-продажи нежилой недвижимости в муниципии Кишинев в 2020 году снизилось на 7,7% по сравнению с 2019 годом. А количество сделок аренды упало на 9,8%.
Коммерческая недвижимость – обобщенное понятие, включающее объекты разного функционального назначения. Специалисты подразделяют ее на следующие группы:
— объекты коммерческого назначения, используемые для получения дохода (гостиницы, офисы, рестораны, магазины, АЗС);
— промышленного и складского назначения (фабрики, заводы, склады);
— земельные участки под застройку коммерческой недвижимостью.
Всегда пользуется повышенным спросом торговая недвижимость, менее востребованы офисные объекты, и обычно труднее найти покупателей на производственно-складские активы.
«Рынок коммерческой недвижимости очень восприимчив к внешним факторам — состоянию экономики, политическому климату, мировым тенденциям в каждой отрасли в отдельности, будь то торговля, предоставление услуг, производство товаров и т. д. — говорит директор агентства недвижимости Nika Imobil Петр Олейник. — Новые стандарты и требования часто вносят свои коррективы на спрос и предложение. Восприимчивость и быстрая трансформация рынка коммерческой недвижимости обусловлена категорией участников, которая в корне отличается от рынка жилья. В данном сегменте присутствуют представители как частного, так и государственного сектора, включая частных местных инвесторов, иностранные компании и т.д.».
Важнейший фактор привлекательности коммерческого объекта — его месторасположение. Поэтому количество качественных и ликвидных объектов ограниченно естественными причинами. Стоимость коммерческой недвижимости в большей степени определяется тем доходом, который она способна принести. Средний срок окупаемости — 15-20 лет, что соответствует ставке в 5-6% годовых. Объекты с доходностью выше 7% пользуются большим спросом у инвесторов, отмечает эксперт.
Из-за пандемии в 2020 г. больше всего пострадали объекты сегмента HoReCa, а также офисные и торговые центры.
В то же время объекты, подходящие для размещения продовольственных магазинов, с независимым или отдельным входом с улицы, торговые точки формата «street-retail», «to go» (еда и напитки на вынос), отдельно стоящие коммерческие строения, АЗС – значительно поднялись в рейтинге ликвидности.
«Особенность 2020 года в том, что вырос интерес к складской недвижимости, — отмечает Петр Олейник.- Компании создают дополнительные складские запасы сырья и комплектующих из-за роста стоимости перевозок и непредсказуемости графика поставок. Дополнительные площади понадобились и для хранения собственной продукции, которая несвоевременно отгружалась покупателям. Заметно вырос спрос и цены на земельные участки под строительство коммерческих объектов».
Специалисты ожидают, что произошедшее перераспределение интересов на рынке коммерческой недвижимости сохранится. Потребители не спешат возвращаться к прежнему образу жизни, всё больше совершают покупки on-line и работают в удаленном формате.
Остановимся подробнее на формате торговой недвижимости. По словам Петра Олейника, в данном сегменте популярностью пользуются объекты в местах с наиболее активным трафиком. Основные покупатели – торговые сети для размещения новых точек и частные инвесторы, приобретающие объекты для последующей сдачи внаем.
Сегмент стрит-ритейла – торговых помещений с отдельным входом, площадью 100-150 кв. м и расположением на первом этаже, является наиболее стабильным среди всех форматов торговой недвижимости и пользуется самым большим спросом. Как всегда, популярны главные артерии секторов Кишинева. Для торговой недвижимости очень важен пешеходный и транспортный поток, близость к остановкам транспорта. Поэтому даже на разных сторонах одной и той же улицы стоимость может значительно отличаться.
По данным агентства Nika Imobil, в Кишиневе в настоящее время наиболее дорогими локациями считаются:
— сектор Центр — бул. Штефан чел Маре и участки пересекающих его улиц Пушкина, Еминеску, Армянская и др., где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 3000-5000 евро, стоимость найма 20-40 евро;
— сектор Рышкановка — пересечение Московского проспекта и ул. А. Руссо, ул. Киевская, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1500-3000 евро, найма — 10-30 евро;
— сектор Ботаника — бул. Дачия и бул. Дечебал, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2500 евро, а найма 10-20 евро;
— сектор Буюкань – ул. И. Крянгэ в районе бывшего кинотеатра «Флакэра» и сектор Чокана – бул. Мирча чел Бэтрын до улицы Игорь Виеру, где стоимость 1 кв. м при продаже составляет 1000-2000 евро; стоимость найма 10-15 евро.
На рынке чувствуется постоянная нехватка помещений данного формата. Поэтому цены на недвижимость в этом сегменте имеют тенденцию к повышению. Торговые площади в других зонах, а также расположенные в подвальных и цокольных уровнях, являются менее ликвидными и не востребованы рынком.
В период пандемии помещения в торговых центрах не пользовались спросом ни со стороны покупателей, ни со стороны нанимателей. Так как собственники и арендаторы таких помещений вынуждены подчиняться режиму и условиям работы торговых центров.
В структуре спроса на торговые помещения лидирующие позиции занимают: аптечные сети, дилеры операторов сотовой связи, сети продовольственных магазинов, сети быстрого питания с акцентом на формат «to go».
По мнению директора агентства недвижимости Nelocativ Imobil Геннадия Гурдиш, в последнее время ощущается некоторый дефицит качественных торговых площадей в новострое. Он связывает это с уменьшением количества выдаваемых авторизаций, что привело к сокращению строительство новых жилых комплексов с коммерческими помещениями на первых этажах. В связи с этим цены на такой сегмент недвижимости довольно заметно выросли. Если изначально стоимость 1 кв. м даже не на центральных артериях города составляла в диапазоне 850 – 1000 евро, то за 2020 год она поднялась на 25-30%. Например, если в новострое на улицах Деляну, Алба Юлия, Николай Костин (то есть не в самой лучшей зоне города), ранее торговая площадь на первом этаже продавалась за 900-1000 евро за кв.м, то сейчас при сдаче дома она доходит до 1400-1500 евро за кв.м.
Пандемия в какой-то степени произвела парадоксальный эффект. «Казалось бы, в стране кризис, бизнес в разных сферах деятельности не развивается, компании сокращают расходы. Но появившиеся при этом дополнительные средства стараются инвестировать во что-то более стабильное, то есть в недвижимость, которая приносит доход от аренды», — отмечает Геннадий Гурдиш.
Кроме того, крупные торговые или общепитовские сети, которые раньше арендовали помещения, сейчас все больше предпочитают их покупать. Серьезным и платежеспособным арендаторам банки готовы выдавать кредиты под выгодные условия. Обзавестись собственной недвижимостью стало более надежным вариантом, в связи с тем, что отношения арендатора и собственника помещений не всегда отличаются стабильностью. Собственник может поднять ставку аренды или принять решение поменять арендатора. В свою очередь, арендатора, бизнес которого зависит от локации, не так просто подвинуть с насиженного места, иногда приходится платить ему отступные.
При том, что цена продажи торговой площади не изменилась и даже в некоторых случаях выросла, стоимость аренды пошла вниз. И даже с учетом того, что окупаемость торгового объекта стала ниже, покупатели готовы идти на снижение дохода, но приобрести качественную торговую недвижимость.
«Стоимость аренды на некоторые объекты на проспекте Штефан чел Маре ранее колебалась в пределах 50-80 евро за кв.м в месяц. Сегодня она опустилась до 30 евро. На противоположной стороне там, где ранее аренда составляла 70-80 евро за кв. м, сегодня предлагают 40-45 евро за кв. м», — приводит пример эксперт.
Снижение ставок аренды при этом не связано с сокращением спроса. Просто кризис привел к тому, что многие арендаторы оказались в трудной ситуации, потеряли доходы и вынуждены были требовать сокращение или отсрочку арендной платы. Собственники пошли на уступки, чтобы не потерять надежных нанимателей.
