Эпоха обманутых дольщиков и скандалов с обанкротившимися строительными компаниями, по идее, должна остаться в прошлом. С 1 марта т.г. вступили в силу поправки и дополнения в Гражданский кодекс РМ, которые надежно защищают права участников долевого строительства. Правда, финансовая нагрузка при оформлении сделки возросла на порядок.
«Если раньше клиенты, которые приобретали квартиру на стадии строительства, заключали инвестиционный договор, то сегодня в соответствии с ГК они заключают договор купли-продажи будущего строения, и как покупатели защищены законом»,- отметил юрист строительной компании Lagmar Impex Дорел Русу.
В ГК четко прописано содержание договора купли-продажи строящегося жилья и обязанности продавца по информированию дольщиков. Нотариус в первую очередь должен проверить наличие авторизации на строительство, копия которой подшивается к договору. Обязательно прилагается план будущей квартиры (из верифицированного проекта), копия которого также прилагается к договору.
В договоре должно быть подтверждено право собственности или суперфиций застройщика на земельный участок. А также передаваемая покупателю доля прав на земельный участок, здание и другие общие части. Указан предполагаемый срок ввода в эксплуатацию с указанием конкретной календарной даты и т.п.
| «Если раньше при оформлении инвестиционного договора у нотариуса плата составляла до 1 тыс. леев, то в настоящее время она может доходить до 10 тыс. леев», — отмечает Дорел Русу. |
Как пояснила «ЛП» зам. директора Департамента кадастра Агентства государственных услуг Инга Греку-Стэвилэ, несколько изменилась техническая сторона при регистрации в кадастре договора купли-продажи будущего строения. В Реестре регистрируются два временных собственника – застройщик и покупатель. После того, как дом закончен и сдан в эксплуатацию, покупатель в Реестре получает статус окончательного собственника.
«Тем не менее, даже получив регистрацию временного собственника, покупатель имеет право распоряжаться своей собственностью – продать ее, заложить в банке в соответствии с той долей, которую он оплатил», — отмечает Дорел Русу.
Если раньше плату за еще не построенную квартиру могли взять и до подписания договора (нередко инвесторы вносили даже полную стоимость жилья), то теперь первая оплата производится только после регистрации договора в кадастре и по графику, изложенному в ГК. При этом первый взнос должен быть не более 5% общей стоимости – после предварительной регистрации, но до завершения закладки фундамента строения.
После завершения закладки фундамента дома, в котором приобретается квартира, ее оплата должна составить 35% общей стоимости. После установки крыши и наружных стен строения общий взнос достигает уже 70% общей стоимости. И 95% — после ввода дома в эксплуатацию.
Только после подтверждения права собственности покупатель оплачивает полную стоимость жилья. Если же он представил обоснованные претензии в отношении недостатков не только квартиры, но и в целом качества дома, то полная стоимость оплачивается после устранения всех недостатков.
«Несмотря на все преимущества, для покупателей все же есть один существенный минус, — говорит Дорел Русу. — Выросли затраты на оформление договора. Раньше плата за нотариальное оформление инвестиционного договора составляла примерно до 1 тыс. леев (госпошлина 36 леев и нотариальный сбор, ограничиваемый законом, порядка 500 — 600 леев). Сейчас нотариус рассчитывает сбор и госпошлину как при обычном договоре купли-продажи жилья, а это по 0,5% от суммы договора. В результате покупатель вынужден иногда заплатить до 10 тыс. леев».
При этом существенную выгоду получает государство и нотариусы. Например, крупный жилой комплекс рассчитан на площадь 40 тыс. кв. м. При средней цене 500 евро за кв. м общая сумма при продаже оценивается в 20 млн евро, из этой суммы 1% составляет 200 тыс. евро или 4 млн леев.
По новым правилам и заказчик строительства, и подрядчик несут перед покупателем одинаковую ответственность. Поэтому покупатель или Ассоциация сособственников в кондоминиуме имеет право предъявлять претензии не только к заказчику, но и непосредственно к подрядчику строительства, то есть может напрямую потребовать у него исправить все недочеты. Даже если застройщик обанкротился, подрядчик все равно несет ответственность за свою работу. Гарантии, установленные законом для покупателя недвижимости, составляют 1 год. Но претензии по поводу некачественного исполнения работ можно предъявлять в течение трех лет.
Нередко покупатель, заключив договор на определенный метраж строящегося жилья, в итоге получает либо больше, либо меньше ожидаемых метров. В ГК прописана и такая ситуация. Если площадь квартиры увеличена до 5%, покупатель имеет право не оплачивать дополнительные метры. Если же излишек площади составляет больше 5%, то клиент может либо доплатить, либо расторгнуть договор.
Когда в построенной квартире, напротив, не хватает оговоренных в контракте метров, то покупатель имеет право на соответствующее снижение цены, либо на расторжение договора купли-продажи.
В случае, когда покупатель внес сумму большую, чем предусмотрено графиком, он вправе потребовать назад свои деньги.
