Рынок земельных участков под застройку в Кишиневе преодолел период ажиотажного спроса с одной стороны, и полного отсутствия интереса покупателей с другой. Установился нормальный рыночный баланс спроса и предложения, о чем свидетельствуют итоги прошедшего 10 февраля 2023 года земельного аукциона.
Из 14 представленных на продажу лотов шесть были достаточно удачно реализованы. Самый крупный участок в 600 соток на ул. Милеску Спэтару (зона C7) был продан за 70 млн леев при стартовой цене 35 млн леев. Согласно городскому градостроительному регламенту в этой зоне разрешено строить объекты оптовой торговли, и приобретен участок именно под торговую базу.
Под строительство многоэтажного жилого комплекса с объектами коммерции и услуг на первых двух этажах приобретен участок площадью 68 соток также на ул. Милеску Спэтару. При начальной цене 15 млн леев в ходе торгов он подорожал в два раза и продан за 31,5 млн леев. На той же улице за 11,2 млн леев куплен участок (42 сотки) под строительство магазина розничной торговли. Его первоначальная цена составляла 7 млн леев.
На ул. Узинелор участок площадью 74 сотки был выкуплен за 4,55 млн леев при стартовой цене 3,5 млн леев. Градостроительным регламентом здесь также разрешено строительство объектов оптовой торговли. На ул. Драгомирна (зона R3) участок 7 соток при стартовой цене 700 тыс. леев был продан за 1,05 млн леев.
Вместе с реализованными более мелкими лотами общая выручка составила почти 120 млн леев.
На аукционе было также реализовано право имущественного найма на пять участков из семи предложенных. Договор найма в данном случае предполагает пользование участком на определенный период с выплатой арендной платы, но без права строительства. В основном эта земля предназначалась под обустройство парковок на ул. Каля Басарабией (три участка площадью 8 соток, 36 и 4,5 сотки). И два участка под благоустройство (организацию подъездов и проездов) на ул. Гидигич и ул. Тырговиште на прилегающих участках к предприятиям или офисам. Общая сумма выручки составила 5,33 млн леев.
В целом городская казна получит от прошедших торгов 125,33 млн леев. «Мы считаем, что аукцион прошел достаточно успешно, — отметил для «ЛП» коммерческий директор агентства недвижимости Capitalimobil (организатор аукциона) Эдуард Горенштейн. – Сегодня сформировался нормальный рыночный спрос на участки, когда и цены устанавливаются вполне рыночные. Еще полгода назад на аукцион приходило всего 10-15 человек, бывало, что и вообще никто не проявлял интереса. Участки выставлялись по несколько раз, но спроса не было. В то же время, был период, когда в результате ажиотажного спроса цены взлетали в 8-10 раз, и доходили от 40-80 тыс. евро за сотку, что тоже не нормально».
В настоящее время цены в ходе торгов выросли в 2-3 раза, в итоге участки проданы в среднем от 11тыс. до 20 тыс. евро за сотку, что соответствует адекватным рыночным ценам, считает специалист. В Кишиневе, по его мнению, существует еще достаточный резерв земельных участков под строительство.
Особый сегмент земельного рынка составляют сельскохозяйственные участки вокруг города с перспективой изменения их назначения. Они также пользуются спросом. По словам директора агентства недвижимости Euroimobil Раду Шитова, расположены они в основном вдоль транспортных коридоров — в северном направлении сектора Чокана, юго-восточном Ботаники и западном сектора Буюкань.
На сельхозземлях размещают шоу-румы сельскохозяйственной техники, удобрений, агрохимии и т.п. Со временем их выводят из сельскохозяйственного оборота под размещение торговых центров стройматериалов, станций техобслуживания, объектов логистики, складских помещений, совмещенных с офисами представительств компаний. В больших складах заинтересованы крупные торговые, фармацевтические сети и т.п.
Чтобы построить логистический центр в городе, необходимо приобрести старое производственное помещение или бывшую базу, реконструировать или снести старые постройки и возводить все заново. Это требует достаточно серьезных финансовых затрат. На пригородных землях такое строительство обойдется гораздо дешевле, считает Раду Шитов. Их преимущества — близкое расстояние до города, удобные подъезды, наличие необходимой инфраструктуры.
Это объясняет, почему цены на сельхозземли с перспективой изменения назначения растут в цене. По данным агентства Euroimobil, в конце 2022 года цена 1 га в секторе Чокана составляла в среднем 77,5 тыс. евро, что на 9,7% дороже, чем в конце 2021 года. Разброс цен в этом секторе от 15 тыс. до 300 тыс. евро за 1 га. В секторе Ботаника цены выросли на 15% и составили в 2022 году в среднем 143,6 тыс. евро за 1 га. Минимальная цена на участки составляла 40 тыс. евро, а максимальная доходила до 465 тыс. евро за 1га. В секторе Буюкань цены выросли на 5,7% и составили в среднем 74 тыс. евро за 1 га, а их диапазон — от 22 до 210 тыс. евро.
