Цена квадратного метра в жилых новостройках после плавного падения в последние два года демонстрирует стабильность. По данным экспертов, цены на первичном рынке установились в диапазоне 500-600 евро за кв.м. А себестоимость строительства складывается под влиянием целого ряда факторов, одни из которых ведут к ее повышению, другие, напротив, могут привести к экономии затрат.
По словам специалистов, основные факторы, которые определяют конечную цену жилья – это стоимость строительных материалов, заработная плата и цена участка. Доля затрат на приобретение участка в себестоимости жилья занимает по некоторым оценкам до 10-15%. Если затраты оказываются выше, то застройщик отказывается от проекта. Цены на земельные участки под строительство в Кишиневе также стабилизировались, но они варьируют в зависимости от района города. Так, по данным биржи недвижимости Lara в самом центре они составляют 25,3 тыс. евро за сотку, с выходом на центральные магистрали Ботаники – 15,3 тыс. евро, Рышкановки – 15,4 тыс. евро, а на Телецентре 12,8 тыс. евро за сотку. Соответственно и нагрузка на конечную себестоимость будет разная. Но проблема в том, что свободных участков под застройку в городе практически не осталось. Земельные аукционы не проводятся уже несколько лет и, несмотря на обещания городских властей их возобновить, когда это будет сделано, не известно.
Поэтому застройщики на условиях бартера привлекают к строительству владельцев земельных участков, которые получают в готовом доме свою долю квартир. Либо на условиях частно-государственного партнерства сотрудничают с государством, которое выделяет участки под возведение домов МВД, военным, медикам и пр., а взамен получают часть квартир для социальных программ, либо квартиры по льготным ценам для бюджетников.
Выгоднее всего строить в спальных районах, где развитая инфраструктура, готовые инженерные сети и соответственно устойчивый спрос. Поэтому строительные компании, несмотря на риск нарваться на скандал с жильцами окрестных домов занимают детские площадки, сносят спортивные сооружения, теснят зеленые зоны. Нередко им приходится выкупать участок с одноэтажными старыми домами. Тогда затраты на расселение их обитателей приводят к еще большему удорожанию участка, что в итоге отразится на цене будущего жилья.
Затраты на проектно-изыскательские работы, на получение разрешений, согласование документации занимают незначительную долю в себестоимости, говорят строители. Но это в случае, если участок не проблемный: законно приватизированный, со всеми разрешениями и т.п. В противном случае процедура может затянуться, со всеми вытекающими последствиями.
Рыночная цена квадратного метра складывается из себестоимости и прибыли застройщика. Различают строительную и инвестиционную себестоимость. Строительная себестоимость включает строительно-монтажные работы и затраты, которые формируются по сводному сметному расчету. Инвестиционная себестоимость – это все затраты застройщика, включая стоимость участка или его аренду, затраты на проектно-изыскательские работы, на получение разрешений, рекламную компанию и т.д.
Доля СМР занимает примерно 70-80% в стоимости затрат (вместе с отделкой), сама коробка здания примерно 20%.
По словам начальника сметного отдела муниципального проектного института Chisinauproiect Ирины Горбачевой цены на строительные материалы медленно растут каждый год. В последнее время заметно подорожали бетон, цементные растворы, котелец, сыпучие материалы – песок, щебень, гравий, песчано-гравийные смеси. Вызвано это было не в последнюю очередь ростом цен на коммунальные услуги для предприятий производителей. Также подорожали асфальто-бетон, битум. В то же время на отделочные материалы, краски, керамическую плитку цены выросли незначительно.
Существенную долю в себестоимости СМР занимает сметная заработная плата. Ее повышение отмечается обычно каждой весной с 1 мая. В 2018 году норматив среднечасовой заработной платы для рабочих строителей установлен на уровне 57,66 лея/час. За последние шесть лет он вырос более чем в два раза. В то же время этот норматив обязателен при строительстве объектов, финансируемых из госбюджета. Но сметная заработная плата включает много составляющих, на практике подрядные организации платят меньше. Несколько снизился процент отчислений на страховую медицину с 27,5% до 22,5%, но на общий итог это заметно не повлияло.
Частные застройщики вынуждены устанавливать размер зарплаты исходя из рыночных условий. Сегодня профессиональных работников, да и разнорабочих найти не так просто, зарплату приходится поддерживать на достойном уровне, чтобы не допустить «текучки».
По словам руководителя одной из строительных компаний, стоимость бетона существенно возросла из-за того, что стали дороже перевозки. Власти ограничили грузоподъемность машин, чтобы не разрушались дороги в городе. В итоге, если раньше грузовик перевозил 10 тонн бетона, то сейчас только 7 тонн. Также заметно выросла заработная плата в строительстве. Борьба налоговой службы против «зарплат в конвертах» принесла свои плоды – порядка стало больше. Но и затраты по этой статье увеличились.
По словам Ирины Горбачевой, любая цена складывается кроме затрат на материалы, зарплату, эксплуатацию машин и механизмов также из различного рода статей на расходы предприятия. Если подорожала электроэнергия и коммунальные услуги, это неизбежно скажется на конечной цене квадратного метра. В сводном сметном расчете учитываются также затраты на топосъемку участка, геологические, геодезические работы, на проектирование, экспертизу проекта.
Чтобы оптимизировать себестоимость подрядчики имеют возможность сэкономить на накладных расходах, которые включают такие статьи, как приобретение канцтоваров, аренда офиса, оплата транспорта, обучение рабочих, покупка оргтехники, компьютерной техники и т.п.
Государством установлен норматив накладных расходов в размере 14,5% (к прямым затратам) и размер сметной прибыли на уровне 6%. Эти нормативы обязательны при строительстве объектов финансируемых из госбюджета. Но заказчик и подрядчик (особенно при финансировании частным инвестором) всегда могут договориться о снижении этих показателей.
Одна из статей затрат, которая может существенно повлиять на конечную цену квадратного метра — это затраты на подключение дома к инженерным сетям. Тут все зависит от того, где находится точка подключения, если она рядом с домом, то суммы незначительные. А если на расстоянии нескольких километров, то строительным компаниям приходится за собственный счет тянуть сети и эти затраты могут на 10-20% увеличить себестоимость и отразиться на цене квадратного метра готового жилья.
По мнению эксперта из строительной компании, если раньше себестоимость при строительстве жилого дома в среднем была на уровне 350 евро на кв.м, то в настоящее время она поднялась до 375 -380 евро на кв.м. Но ее рост приходится сдерживать, потому, что значительно упал потребительский спрос, и строители вынуждены идти на снижение прибыли. При прежних условиях с учетом роста затрат, себестоимость перевалила бы за 400 евро за кв.м. Сегодня строительные компании показывают рентабельность 6-8%. Реально довести ее до 10%, если оптимизировать некоторые затраты. Например, открыть собственное производство отдельных видов строительных материалов. Многие имеют в своем подразделении проектные группы, это также дает определенную экономию, особенно при проектировании крупных жилых комплексов.
