Складская недвижимость в тренде

Производственно-складская недвижимость на сегодня — наиболее привлекательный сегмент для инвестирования. Такой вывод можно сделать по результатам анализа, представленного на прошедшем в Кишиневе форуме Moldova Business Week агентством недвижимости Euroimobil.

В структуре рынка нежилой недвижимости Молдовы на 1 июля 2022 года индустриальные и складские помещения занимают 60%, торговые площади – 22%, офисная недвижимость – 18%. Как отметил директор Euroimobil Раду Шитов, согласно классификации складских помещений независимой международной консалтинговой компании Knight Frank, все помещения делятся на категории «А+», «А», «В», «С» и «D».

К классу «С» относятся старые или сильно изношенные склады, доставшиеся от советского периода. Класс «D» объединяет помещения, которые нецелесообразно модернизировать или реконструировать. Более выгодно снести такие объекты и построить новые. В структуре индустриально-складских помещений объекты класса «С» и «D» занимают 90%. И только 10% приходится на более современные и обустроенные объекты классов «А+», «А» и «В».

«Данный сектор показал достаточно хорошую рентабельность, которая по сравнению с 2019 годом увеличилась на 20%, — отметил Раду Шитов. – Даже, несмотря на то, что выросла себестоимость строительства складских помещений».

Какие факторы оказали на это влияние? Прежде всего, геополитическая ситуация. Так как были нарушены логистические цепочки доставки сырья и готовой продукции, крупные компании вынуждены обеспечивать себя крупными материальными запасами. Раньше их рассчитывали на 15 дней беспрерывного производства или предоставления услуг, сейчас этот срок увеличился более чем в два раза. Сказалась и пандемия Covid-9, когда многие перешли на работу в удаленном формате и преимущественно на покупки в online. Это также требует от компаний дополнительных запасов сырья и комплектующих.

Достаточно заметно растет в последнее время сектор BPO (Business Process Outsourcing) — одна из разновидностей аутсорсинга, при которой организация передает на обслуживание другой компании непрофильные бизнес-процессы (услуги бухучета, начисление зарплаты, телефония, реклама и т.п.). В этой связи стали востребованы помещения т.н. soft industrial, сочетающие склады на нижнем уровне с офисами наверху.

И сегодня строительство таких помещений – мировой тренд. «Мы общались с коллегами из США, — рассказывает Раду Шитов. — По их словам, там старые офисные центры переделывают в soft industrial. Такая же тенденция у наших соседей. Сегодня рынки очень взаимосвязаны, я думаю, такая же тенденция появится и у нас в скором времени».

Причина в особенностях складской недвижимости — большей доходности и меньших рисках. В ритейле контракт на аренду помещений заключают, как правило, на три-пять лет. В складской недвижимости пять лет – это минимум, в основном на 10-15 лет.

Сегодня превалирует строительство складов по т.н. схеме BTS (build-to-suit, или «строительство под ключ»), что позволяет строить объекты, учитывая индивидуальные потребности каждого потребителя. Это относится к планировочным решениям зданий, их площади и габаритам, инфраструктуре и прочим параметрам. За счет использования технологии «строительство под ключ» вложения в проекты окупаются существенно быстрее. Такие объекты, благодаря максимальной эффективности для конечного потребителя, являются самым экономичным решением.

Технология BTS чрезвычайно популярна на Западе. Во многих странах строительство по этой схеме практически полностью вытеснило с рынка спекулятивные сделки. В Молдове «строительство под ключ» складских помещений востребовано у крупных торговых сетевиков и производителей.

Инвестиции в складскую недвижимость более выгодны, чем в другие виды коммерческой недвижимости. Рост стоимости недвижимости всегда опережает инфляцию, хотя это можно увидеть только за длительный период. Инвестируя в нежилую недвижимость, инвесторы должны исходить из горизонта планирования не менее 7 лет.

«Построить и запустить в эксплуатацию готовый склад можно за 4 месяца, максимум полгода. Срок окупаемости составит около 7 лет, что является очень хорошим показателем, — говорит Раду Шитов. — В Европе срок окупаемости таких объектов — 7-9 лет. Проблемами, сдерживающими строительство в Молдове, являются отсутствие свободных участков, достаточного объема финансов и слабо развитая инфраструктура».

Для развития рынка производственно-складской недвижимости в Молдове существует достаточно хорошая перспектива. Но для привлечения инвесторов в этот сегмент необходимы устойчивая экономика, стабильный доход и уверенность инвесторов в завтрашнем дне. А такой уверенности Молдове как раз и не хватает.