Новый закон о кондоминиуме в Молдове вступил в силу 29 января 2023 года (за исключением некоторых статей). По истечении более полугода применения его на практике, специалисты столкнулись с некоторыми спорными, а нередко и противоречивыми моментами, которые, по их мнению, могут препятствовать созданию кондоминиумов, вызывать споры и судебные разбирательства между собственниками.
В связи с этим некоторые депутаты парламента и практикующие юристы считают, что отдельные статьи закона нуждаются в доработке и устранению недостатков. Закон о кондоминиуме принимали, чтобы он отрегулировал в первую очередь отношения между собственниками жилья, а также между ними и собственниками общих частей здания и прилегающего земельного участка, если речь о жилом кондоминиуме. И отношения между экономическими субъектами — собственниками отдельных помещений и недвижимости, находящейся в общем пользовании. В числе собственников могут быть лица с большей или меньшей долей собственности, с подавляющей долей и т.п.
Главным спорным моментом, на который обращают внимание юристы, является ст. 38 закона, регламентирующая право голоса собственника. Законом предусмотрено два принципа голосования — одна единица в кондоминиуме равна одному голосу, или голоса считаются пропорционально долям собственности в кондоминиуме. Принцип голосования указан в Уставе ассоциации, и его выбирают на общем собрании. А если этого в Уставе не предусмотрено или содержатся какие-либо противоречия, то по умолчанию для жилых кондоминиумов применяется принцип — одна единица равна одному голосу. А для коммерческих кондоминиумов голоса считаются пропорционально долям собственности.
Вопрос у специалистов вызывает положение, согласно которому в привилегированном отношении оказывается мажоритарный собственник (то есть владеющий долей, необходимой для кворума — 50% плюс один голос). На мажоритарного собственника почему-то не распространяется правило конфликта интересов. По сути, он может принимать самостоятельно решения о заключении договоров между самим собой и Ассоциацией, снимая с себя ответственность перед Ассоциацией.
На практике в жилом кондоминиуме такое маловероятно, хотя теоретически возможно, говорят юристы. Например, если это небольшой жилой дом на 10 квартир плюс два-три коммерческих помещения, где одному собственнику принадлежит большинство объектов недвижимости. Но такая ситуация скорее встречается в коммерческих кондоминиумах, когда мажоритарному собственнику предоставляется абсолютный контроль над кондоминиумом и возможность использовать его в собственных интересах. Например, при ежегодном утверждении бюджета Ассоциации и расходных статей, мажоритарный собственник может расходы бюджета направить на сделку с самим собой. При этом более половины суммы он профинансирует сам, но остальную часть заплатят миноритарные собственники, которые ничего не смогут сделать, так как законом не признается конфликт интересов.
Подобного положения нет в законах об обществах с ограниченной ответственностью и об акционерных обществах, оно никак не прокомментировано в Информационной записке к данному закону. Более того, в ней указано, что во многих странах право голоса мажоритарных собственников ограничивается законом, чтобы они не имели большинства при голосовании. А у нас, напротив, кроме полной свободы принятия решений (которые принимаются простым большинством, а некоторые 2/3 голосов), дается еще и полная свобода заключать договоры между собой и Ассоциацией. Что неминуемо приведет к злоупотреблениям, наносящим прямой материальный ущерб миноритарным собственникам, отмечают специалисты.
Серьезными пробелами, по их мнению, страдают и статьи, регламентирующие положение земельных участков в составе кондоминиума. В соответствии с Гражданским кодексом и Законом о кондоминиуме, земля входит в состав кондоминиума, то есть она становится объектом общей собственности. Из чего может сложиться впечатление, что вопрос передачи земли всегда должен решаться сразу при создании и регистрации кондоминиума. Но так происходит, только если собственники земли выражают на это согласие. Если же нет, закон предусматривает право собственников земли передать ее в состав кондоминиума только по истечении определенного срока, и при выполнении определенных условий.
Так, если собственником земли является государство или административно-территориальные единицы (АТЕ), а кондоминиум нежилой, то земля передается в его состав только после того, как все собственники «единиц» приватизируют землю.
Если собственником земли является государство или АТЕ, а кондоминиум жилой, то земельный участок передается в его состав безвозмездно, но после выделения из него «излишков» (если участок больше, чем требуется для обслуживания здания).
Если собственниками земли являются частные лица, то земельный участок передается в состав кондоминиума после выделения из него «излишков». Собственники земли имеют право на получение вознаграждения от собственников в кондоминиуме за переданный участок, если это предусмотрено договорами, заключенными до вступления в силу Закона, или когда это требуется в соответствии с международными конвенциями, стороной которых является РМ
В то же время закон не запрещает мажоритарному собственнику обязать Ассоциацию (то есть миноритарных собственников) ее выкупить. При этом срок физического внесения участка в состав кондоминиума, то есть передача его Ассоциации, отложен на год (после публикации закона в «МО»). И тут опять возникает вопрос, связанный с первой проблемой — регламентированием в Законе конфликта интересов. Если мажоритарный собственник в кондоминиуме является и 100% собственником земельного участка, он может обязать всех собственников в кондоминиуме выкупить у него участок. В данной редакции закона, кто может запретить Ассоциации собственников принять решение о выкупе земли у мажоритария, владеющего землей (за которое сам мажоритарий и проголосует на собрании), основываясь на принципе свободы договоров, в соответствии с ГК? Понятно, что больше половины от этой стоимости мажоритарий заплатит сам себе, но если идет речь о крупной сумме, то даже 30-40% это очень существенное бремя, которое может лечь на плечи миноритарных собственников.
Юристы указывают еще на ряд моментов в законе, которые требуют доработки на законодательном уровне. О них мы расскажем в одном из следующих номеров. «ЛП» приглашает всех заинтересованных лиц принять участие в дискуссии о проблемах применения закона о кондоминиуме.
