Principalul motiv pentru această situație este „zona gri” a industriei construcțiilor. Băncile nu au mai acordat împrumuturi constructorilor de mult timp, deoarece își dau seama că bula ar putea exploda în orice moment. Riscurile sunt mari, iar băncile nu sunt obișnuite să își riște banii. Au suficientă marjă pe operațiuni mai puțin riscante.
De unde vor veni banii pentru industria construcțiilor? Înainte se credea că principalul aflux este asigurat de lucrătorii invitați – cetățeni moldoveni care lucrează în străinătate și își investesc veniturile în imobiliare. Acest factor persistă, dar a devenit mai puțin semnificativ.
Mulți experți sunt convinși: principalul flux de bani în construcții este asigurat de bani câștigați, ca să o spunem pe șleau, nu tocmai cinstit. „Ascunderea” acestora în achiziționarea de apartamente noi este cea mai sigură modalitate de a-i legaliza.
Dacă acest lucru este adevărat sau nu este subiectul unui alt studiu. Acum este mult mai important să subliniem că această cale devine o fundătură.
De ce – argumentat și detaliat în postul său expert în domeniul evaluării proprietăților Dmitri Tereburke.
„Depozitarea gratuită” a banilor în apartament a luat sfârșit
El observă că în Chișinău se crede în mod obișnuit că un apartament cumpărat 2pro rezervă” este un „lingou de aur”, care doar zace acolo și crește în valoare. O persoană poate să nu locuiască acolo ani de zile și să aștepte până când va putea vinde apartamentul la un preț de 2-3 ori mai mare decât cel pentru care l-a cumpărat.
Dar regulile și legile se schimbă, iar în 2026 această logică este spulberată de aritmetica seacă a proprietății, scrie Tereburke. Când piața s-a prăbușit, impozitul pe proprietate trece de la o chitanță neînsemnată la o condamnare la moarte pentru lichidități.
Un expert explică logica din spatele acestei transformări:
1. Sfârșitul erei „depozitării gratuite”. Înainte nu costa aproape nimic să deții un apartament „în plus” în Chișinău. Taxele erau simbolice, iar creșterea prețului acoperea orice cheltuială. Apartamentul era un seif ideal pentru banii diasporei.
Ce s-a schimbat: Reevaluarea cadastrală din 2025-2026 și o creștere radicală a ratelor de impozitare transformă acest „seif” într-un serviciu plătit. În timp ce înainte plăteai bănuți, acum întreținerea unui activ gol începe să te muște tangibil de cot. Atunci când un activ produce 0% creștere (stagnare), dar necesită 1-2% din valoarea sa pe an pentru taxe și utilități – nu mai este o investiție. Este o pierdere.
2. Ruptura psihologică: Investitorul se transformă în vânzător. În Chișinău, mii de apartamente stau goale – aceștia sunt banii „înghețați” ai migranților din Roma și Londra.
- Mecanica șocului: De îndată ce proprietarul celui de-al doilea sau al treilea apartament primește o factură fiscală actualizată cu vestea că vânzările au scăzut cu 54%, în capul său se declanșează un comutator.
- Rezultatul: teama de a pierde ceea ce au acumulat devine mai puternică decât lăcomia. Nu proprietăți individuale, ci „portofolii de investiții” întregi sunt aruncate pe piață. Aceiași oameni care au creat penuria creează acum excesul de ofertă.
3. Se strânge lațul ipotecar Impozitul pe proprietate îi lovește pe cei mai bolnavi – cei care au un credit ipotecar cu „rată zero”. Acești oameni nu au nicio rezervă financiară.
- Rata medie de 8% le-a strâns deja bugetele la os.
- Creșterea impozitelor și a facturilor la utilități este picătura care umple paharul. Pentru ei, singura modalitate de a opri golul de bani din bugetul familiei este să vândă apartamentul. Dar nu au cui să vândă. Cererea este moartă.
4. Multiplicatorul fiscal Impozitul pe proprietate funcționează ca un catalizator. Nu doar că ia banii – distruge încrederea în „concret”.
- Reacție în lanț: mai multe taxe – mai mulți oameni dispuși să vândă – mai multe oferte pe piața secundară – scăderea prețurilor – panică în rândul celor care încă mai rezistă. Statul, încercând să umple bugetul prin reevaluarea cadastrului, pune de fapt un chibrit la fânul supraîncălzit.
De la activ la balast
Pe baza acestui lanț logic, Dmitri Tereburke conchide: creșterea impozitului pe proprietate în stagnare este un fitil. Dacă pe o piață în creștere impozitele sunt ignorate, pe o piață în scădere ele devin principalul motor al dumpingului de active.
Piața imobiliară din Chișinău seamănă astăzi cu un cinematograf aglomerat unde cineva a șoptit discret „foc”. Inspectoratul Fiscal a fost doar primul care a deschis ușile, nu pentru a ieși afară, ci pentru a lăsa să intre un curent de aer.
Cei care credeau că metrul pătrat este o mașină în mișcare perpetuă vor descoperi curând că este doar un pasiv scump de întreținut. Matematica nu cunoaște milă: atunci când costul de proprietate depășește rentabilitatea creșterii prețului, betonul încetează să mai fie salvarea. Devine un balast care trage în jos fundul.
