De ce tăcere atunci când piața a scăzut de la 4.000 de tranzacții la 1.000? Pentru că 1.000 ar putea fi numit încă „răcire”. 623 de tranzacții într-un trimestru nu se poate. Asta înseamnă 16% din norma pentru 2024. Este imposibil să nu observi. Cineva a decis să călărească tema primul. Cu narațiunea potrivită.
Narațiunea este simplă: „o corecție moderată de 5-7%, un an de recalculare, totul sub control”. Se potrivește tuturor în același timp. Dezvoltatorii au nevoie ca cumpărătorul să creadă că acum este punctul cel mai de jos, apoi va fi mai scump, ia-l acum. Băncile nu au nevoie de nimeni pentru a cere reevaluarea garanțiilor atârnate în bilanț la prețurile din 2024. Politicienii trebuie să evite să recunoască faptul că programul ipotecar guvernamental a alimentat bula, iar deficitul demografic a ucis cererea.
De aici și „ajustarea”. Acesta este motivul pentru care „nu este o prăbușire”. Acesta este motivul pentru care este acum.
Ce nu relatează mass-media
Piața nu se „răcește”. Piața a încetat să mai fie o piață și a devenit o vitrină.
Majoritatea oamenilor cred că o bancă funcționează ca un intermediar. Colectează depozite – face împrumuturi. A luat banii altcuiva – ți i-a împrumutat. Nu este așa. Și nu este o teorie a conspirației. Acesta este modul în care funcționează sistemul bancar modern – este descris în mod explicit în materialele de orientare ale băncilor centrale din Regatul Unit, SUA și Europa.
Atunci când o bancă vă acordă un credit ipotecar de 100 000 EUR, aceasta nu intră într-un seif și scoate economiile cuiva. Ea deschide două conturi. Pe unul scrie: „activ bancar – împrumut 100.000 de euro”. Pe celălalt: „contul dvs. a fost creditat cu 100.000 de euro”. Banii au apărut din senin în momentul în care a apăsat tasta. Nimeni nu îi câștigase sau nu îi economisise înainte.
Datoria ta este reală. Plățile tale lunare provin din salariul tău real. Dar chiar banii pe care i-ați primit sunt o problemă. Banca i-a creat literalmente prin scrierea unui număr pe un ecran.
De aceea, atunci când se spune că „băncile extind creditarea”, nu este o metaforă. Este o descriere literală a modului în care noua putere de cumpărare, care nu este susținută de producție sau economii reale, este injectată în economie. Banii apar – și de fapt mișcă prețurile.
Un cumpărător vine la bancă. Banca spune: avem nevoie de o evaluare a apartamentului. Evaluatorul vine. Și aici începe principala problemă a pieței moldovenești, despre care nu se vorbește de obicei cu voce tare.
Evaluatorul nu are acces la registrul de tranzacții încheiate cu prețuri reale. El lucrează cu listări – cu anunțuri de vânzare. Adică, prețurile pe care vânzătorul le-a scris pe ușa sa. Prețuri care nu au în spate un cumpărător real care să fi acceptat și plătit. Acestea sunt prețuri dorite, nu prețuri de piață.
Într-un sistem normal, evaluatorul se uită la tranzacțiile încheiate – cu cât a fost cumpărat de fapt apartamentul, nu cu cât au vrut să îl vândă. Diferența dintre aceste două cifre este efectul de lichiditate: cumpărătorul real votează cu bani, iar acest preț reflectă cererea reală. Evaluatorul moldovean nu vede acest lucru. El vede doar o vitrină.
Atunci mecanismul este simplu. Evaluatorul ia prețurile din anunțuri – să spunem că vânzătorii vor 1.200 de euro pe metru – și scrie în raport: valoarea de piață a garanției este de 96.000 de euro. Banca ia această cifră și creează un împrumut de 96 000 de euro din senin – deoarece programul vă permite să împrumutați aproape 100% din valoarea garanției.
Fondurile proprii ale cumpărătorului? Acestea există pe hârtie. Dar, în practică, acestea sunt cheltuite pe costuri indirecte – notar, înregistrare, asigurare, evaluator, comisioane. În momentul încheierii tranzacției, cumpărătorul nu are niciun ban în apartamentul propriu-zis. Banca a finanțat totul.
Tranzacția se încheie. Prețul apare în registru. Următorul evaluator îl vede ca pe un analog – și nu mai este o listă, este o afacere încheiată care arată ca o dovadă a pieței. El scrie: valoarea de piață este de 1.200 de euro pe metru, sau chiar mai mare. Următoarea bancă creează din nou din nimic valoarea totală a apartamentului. Următoarea tranzacție se închide la un preț mai mare.
Cercul este închis. Și se autoreîntărește – cu combustibil dublu.
Ca o bulă care se umflă
Primul combustibil: evaluatorul lucrează cu prețuri de ofertă fără un test de lichiditate. Vitrina umflată devine baza pentru evaluarea garanției. Al doilea combustibil: un împrumut de 100% fără contribuție reală elimină singurul robinet. În modelul clasic, cumpărătorul contribuie cu 20-30% din banii săi și se gândește de două ori. Aici, cachetul său personal în apartament este zero. Nu există nimic de riscat. Nu este nimic de frânat.
Evaluarea listărilor – garanție supraevaluată – împrumut 100% – tranzacție – analog nou în registru – evaluare mai mare – din nou împrumut 100% – tranzacție și mai scumpă.
Nimeni din acest lanț nu face nimic ilegal. Evaluatorul lucrează cinstit cu datele pe care le are. Banca urmează în mod onest programul. Cumpărătorul acceptă împrumutul în mod onest. Vânzătorul este sincer cu prețul. Dar, în mod colectiv, toți umflă împreună bula – nu pentru că vor, ci pentru că așa funcționează sistemul.
Aceasta este prociclicitatea. O vitrină supraevaluată generează garanții supraevaluate. Un colateral supraevaluat generează un împrumut fără avans. Un împrumut fără cotizație generează o tranzacție la preț de vitrină. Tranzacția la preț de vitrină devine un nou analog pentru următoarea evaluare. Sistemul nu urmărește echilibrul, ci se îndepărtează din ce în ce mai mult de acesta până când atinge singura limită fizică care nu poate fi ocolită: veniturile reale ale persoanelor care trebuie să plătească aceste împrumuturi din salariile lor în fiecare lună, timp de douăzeci până la treizeci de ani.
În paralel, există un al doilea mecanism în interiorul băncii, care îl consolidează pe primul. Banca a emis o ipotecă. Apartamentul se află în bilanțul său ca garanție – un activ. Autoritatea de reglementare solicită o rezervă în caz de nerambursare. Dimensiunea rezervei depinde de valoarea garanției: cu cât apartamentul este mai scump, cu atât este nevoie de o rezervă mai mică. Prețurile cresc. Ipotecile devin mai scumpe. Rezervele par suficiente. Capitalul băncii este eliberat. Acest capital poate fi utilizat pentru a acorda noi credite. Noile împrumuturi determină o nouă creștere a prețurilor. Garanțiile se apreciază din nou. Rezervele par din nou bune.
Acesta este motivul pentru care lucrurile par atât de sigure în vremuri bune. Bilanțurile sunt frumoase. Rezervele sunt abundente. Garanțiile sunt scumpe. Împrumuturile sunt ușoare. Evaluatorii scriu cifre mari. Piața este în creștere.
Dar în spatele acestei frumoase mașinării, a existat întotdeauna o întrebare pe care nimeni nu a pus-o cu voce tare: unde sunt banii reali? Nu bancnotele. Banii.
La apogeul său, diaspora dădea pieței plate de la Chișinău 130-140 de milioane de euro pe an. Plus economiile interne – încă 90 de milioane. Total bani vii pe piață în 2023-2024: 220-270 milioane de euro pe an.
Acum – maximum 100-120 de milioane. Pentru că oamenii care au plecat acum 10 ani nu mai cumpără în Chișinău. Ei cumpără în Germania. În România. Diaspora a încetat să mai privească Moldova ca pe o investiție și a început să o privească ca pe trecut.
La 100 de milioane de cachet pentru un apartament mediu de 120.000 de euro, asta înseamnă fizic 800-850 de tranzacții pe an. Piața face exact atât de multe. Restul sunt fie ipoteci la limita solvabilității, fie nu se vând.
Și aici este o cifră pe care nimeni nu o numără cu voce tare. Din buzunarele celor care au luat deja un credit ipotecar, în fiecare an se duc 60-80 de milioane de euro la bănci – dobânda plus corpul datoriei. Cachetul care intră este egal cu fluxul de datorii care iese. Lichiditatea netă de cumpărare tinde spre zero.
Pompa s-a oprit. Nu a încetinit. S-a oprit.
Efectul unei piulițe răsucite
Nu există tranzacții. Nu există analogi noi care să fie evaluați. Evaluatorul, care obișnuia să ia cu încredere listele și să scrie valoarea de piață, acum se uită la piață și vede un vid – 623 de tranzacții pe trimestru pentru întregul Chișinău. Vitrina atârnă cu prețuri din 2024, dar în spatele ei nu există niciun cumpărător real care să fi acceptat și plătit. Să scrii 1.720 de euro pe metru pe baza unor anunțuri fără nicio tranzacție în spate nu mai este o evaluare. Este o ficțiune.
Banca simte acest lucru. Începe să ceară evaluări mai conservatoare. Reduce LTV. Înăsprește cerințele pentru împrumutat. Mai puține aprobări. Mai puțini cumpărători. Mai puține tranzacții. Există și mai puține analogii noi. Listările rămân în stare latentă și mai mult timp.
Prima rundă se învârte în sens invers cu aceeași mecanică.
În același timp, al doilea circuit începe să se inverseze. În mod oficial, gajurile din bilanțul băncii sunt încă scumpe – pentru că ultimele evaluări au fost făcute la prețurile din 2024, conform chiar acestor listări. Dar nu există oferte reale la aceste prețuri. Mai devreme sau mai târziu, banca trebuie să reevalueze garanțiile în jos. De îndată ce acest lucru se întâmplă, nu există suficiente rezerve. Trebuie să adăugați mai multe. Aceasta consumă capital. Mai puțin capital înseamnă mai puțină capacitate de a acorda împrumuturi. Mai puține credite – mai puțini cumpărători. Prețurile sunt împinse în jos. Garanțiile devin și mai ieftine. Rezervele sunt din nou rare.
Spirala descendentă se derulează cu aceeași inevitabilitate ca și spirala ascendentă.
Și apoi, a treia lovitură vine de sus.
„Închiderea magazinului” sau aruncarea de lemne pe foc?
FMI, care finanțează Moldova și are un cuvânt de spus în organizarea sistemului financiar, a semnalat de mult timp riscurile de supraîncălzire a pieței ipotecare și a cerut alinierea condițiilor de creditare la solvabilitatea reală a debitorilor.
Traducerea este simplă: închiderea magazinului cu împrumuturi la 100 % la prețuri de vitrină. Guvernul dă din cap FMI în timp ce închide în liniște Prima Casa Plus – nu cu fast, nu cu o recunoaștere a erorii, ci pur și simplu prin oprirea finanțării. Programul care a susținut în mod artificial cererea în ultimii ani a dispărut fără un necrolog.
Iar Radu Marian, președintele Comisiei parlamentare pentru economie, urcă la microfon în acel moment și spune că soluția problemei este creșterea ofertei de locuințe și eliminarea barierelor din calea construcțiilor. Un bărbat se uită la foc și se oferă să aducă lemne de foc.
Aceasta nu este doar surzenie politică. Este un semnal că nimeni nu va recunoaște adevăratul diagnostic. Deoarece diagnosticul real sună inconfortabil: programul guvernamental de credite ipotecare subvenționate a alimentat bula, sistemul de evaluare fără acces la tranzacțiile reale a umflat-o, băncile stau pe mine de credite ipotecare supraevaluate, iar cumpărătorii au părăsit piața nu din cauza lipsei de metri pătrați, ci pentru că nu mai există bani reali pe piață.
Trei circuite presează în același timp. Piața se prăbușește de jos – prin dispariția cache-ului și a lichidităților. Sistemul bancar este zdruncinat din interior – prin problema reevaluării garanțiilor. În același timp, creditarea sectorului construcțiilor a crescut cu 60% pe parcursul anului: dezvoltatorii iau bani de la bănci, nu vând, iar garanția pentru această datorie este imobiliarele cu o lichiditate reală de 623 de tranzacții pe trimestru. Și peste toate acestea, FMI cu cererile sale de a restrânge creditarea și guvernul, care a închis ultima pompă de cerere artificială.
BNM scrie în raportul său: „riscurile de reevaluare persistă”. Asta înseamnă un singur lucru: toată lumea înțelege totul. Dar nimeni nu vrea să fie primul care apasă pe butonul de reevaluare. Pentru că imediat ce prima bancă va rescrie onest valoarea garanțiilor sale în jos, al doilea circuit va porni în forță.
„O corecție moderată de 5-7%” nu este o previziune. Este o iluzie prezentată ca probabilă. O piață care a pierdut 84% din tranzacțiile sale în timp ce prețurile rămân neschimbate nu se corectează cu 5-7%. Se menține în echilibru. Vânzătorii păstrează o față în listări. Cumpărătorul a dispărut.
Mina este pusă. Ceasul ticăie.
Iar o piață care atârnă în aer nu trăiește acolo mult timp.
Dumitriu Tărăburcă,
expert în dezvoltare și evaluare imobiliară
