Evgeny Tsurkan
Agenția imobiliară moldoveană Proimobil este reprezentată de North Bucharest Investments (NBI) în România din 2022.
Potrivit directorului de vânzări al Proimobil, Eugeni Turcan, în ceea ce privește proprietățile, Bucureștiul reprezintă unul dintre cele mai promițătoare orașe europene. „Aș spune că este cea mai subevaluată piață”, spune el. – Pentru că dacă faci o analiză comparativă a prețurilor pentru apartamentele noi din capitalele europene, acestea sunt cuprinse între 5 și 15 mii de euro pe metru pătrat. În București astăzi prețurile medii sunt în jur de 2 mii de euro pe metru pătrat. Trebuie să precizez că apartamentele din blocurile noi sunt livrate cu finisaje complete și gata de ocupare”.
Compania lucrează doar cu segmentul clădirilor noi, deoarece este previzibil, de înțeles din punct de vedere al așteptărilor și al calculării capacității sale. Dacă știm ce număr de apartamente vor intra pe piață în următorii ani, ce firme au fost autorizate, ce firme construiesc sau finalizează construcția, atunci putem face prognoze cu siguranță în orizontul de doi sau trei ani.
„Firma noastră se ocupă de obiecte din zona de nord a Bucureștiului – este vorba de Bulevardul Piper, Promenada Mall, stațiile de metrou Aviatorilor, Aurel Vlaicu”, spune Eugeni Turcan. – Aceasta este o zonă nouă a orașului, un cluster în dezvoltare. Când am făcut o prognoză în 2000, era deja clar că aici va fi un Silicon Valley românesc. Aici au fost construite multe birouri ale unor corporații internaționale, așa că sunt foarte mulți muncitori străini. În zona Pipera-Voluntari au fost create peste 100 de mii de locuri de muncă în ultimii ani. În mod firesc, acești oameni preferă să închirieze decât să cumpere o locuință și, de preferință, nu departe de locul de muncă. Acesta este motivul pentru care lucrăm foarte activ cu investitorii, dintre care majoritatea sunt din Moldova. Ei cumpără apartamente cu scopul de a le închiria”.
Printre chiriași se numără în special specialiști din sectorul IT, angajați ai corporațiilor internaționale, care au salarii mari și un venit stabil garantat. În consecință, prețurile de închiriere sunt destul de decente, ceea ce le permite să își recupereze investițiile.
De exemplu, un apartament cu un dormitor (dormitor separat și cameră de zi) de 54 de metri pătrați într-o clădire nouă costă 76 de mii de euro. Acesta este închiriat pentru 700-800 de euro pe lună. Cu o marjă de profit de 1% pe lună, un astfel de apartament va fi amortizat în 100 de luni (8,3 ani). În plus, valoarea acestui activ crește în fiecare an cu 15-20%. Iar în momentul în care investiția se amortizează, apartamentul va fi de cel puțin două ori mai scump. Și cel mai important lucru este că aceasta este o chirie garantată pe termen lung.
„Prețul pentru un astfel de apartament într-o clădire nouă este mai mic decât în Chișinău”, comentează Eugeni Țurcan. – Astăzi costul construcțiilor în capitala Moldovei este aproximativ comparabil cu prețurile de acum 5 ani, iar prețul de vânzare al apartamentelor a crescut de cel puțin două, iar uneori de trei ori. Adică, astăzi marja dintre valoarea de piață și costul imobilului este foarte mare”.
În opinia sa, la prețul de cost de 700-800 de euro pe metru pătrat și cu un profit normal rezonabil, apartamentele din Chișinău ar trebui să fie vândute cu 1000-1200 de euro pe metru pătrat. Dar când pe piață nu există ofertă, iar cererea rămâne aceeași, prețurile sunt nejustificat de mari. Situația s-ar putea schimba dacă vor începe să fie eliberate autorizații și dezvoltatorii vor oferi pe piață 40 de obiecte noi cu o medie de 500 de apartamente fiecare.
Dar oamenii nu vor să plătească prea mult și vor investi bani acolo unde este profitabil. De aceea astăzi există o cerere atât de mare pentru București, unde prețurile sunt mai mici exact în clădirile noi. Singurul punct care i-a oprit pe investitori este un proces destul de complicat de înregistrare legală a proprietății. Dar aceste probleme pot fi rezolvate de o echipă profesionistă de avocați.
Apartamentele cu două camere (un dormitor izolat plus un living combinat cu o bucătărie) sunt deosebit de solicitate în capitala României. Prețul pentru astfel de apartamente variază de la 76 la 120 de mii de euro.
„În București nu este foarte obișnuit să vorbim despre prețuri pe 1 metru pătrat”, notează Eugene Țurcan. – Pentru că fiecare dezvoltator stabilește prețuri speciale pentru apartamentele care au vedere spre parc sau pădure, sunt la ultimele etaje sau în parter.
Apartamentele cu două camere sunt un pic mai scumpe – până la 150 de mii de euro. Trebuie ținut cont că vorbim de apartamente cu finisaje „la cheie”, când reparația costă în jur de 500 de euro pe metru pătrat”.
Situația actuală de pe piața imobiliară din București este caracterizată de o cerere mare, care depășește oferta și duce la creșterea prețurilor. Specialiștii explică acest lucru prin injecția semnificativă de resurse financiare în economia românească, creșterea veniturilor, creșterea puterii de cumpărare și dorința oamenilor de a-și îmbunătăți condițiile de viață. Și investitorii din alte țări cumpără în mod activ apartamente. „Avem mulți clienți din Israel, Ucraina și chiar cetățeni ruși. Mulți cumpără apartamente în faza inițială, iar la finalul construcției le revând bucureștenilor, care își iau liniștiți credite ipotecare, deoarece au un venit oficial în această țară”, explică agentul imobiliar.
În același timp, presa românească notează că oferta de apartamente noi în București scade de la an la an. În primele nouă luni ale anului 2024, reducerea volumului de punere în funcțiune a locuințelor noi s-a ridicat la 21%. Din această cauză, cererea tot mai mare de locuințe pune presiune și pe valoarea apartamentelor vechi. În decembrie 2024, piața apartamentelor vechi cu două camere a înregistrat o creștere de preț de 8,6% față de aceeași perioadă a anului precedent.
În 2025, experții prevăd, de asemenea, o creștere suplimentară atât a prețurilor, cât și a numărului de tranzacții. Principalul argument în acest sens este accesibilitatea achiziționării unei locuințe, care se află la cel mai înalt nivel din istoria modernă. În timp ce la sfârșitul anului 2022, la nivel național, erau necesare 100 de salarii medii (echivalentul a 8,3 ani) pentru a cumpăra o locuință, în octombrie 2024, vor fi suficiente 82 de salarii medii în întreaga economie (echivalentul a 6,8 ani).
