Experții FMI au subliniat că prețurile locuințelor au crescut cu 24% între sfârșitul anului 2024 și mijlocul anului 2025. Ei au recomandat autorităților să consolideze monitorizarea prețurilor imobiliare și să alinieze condițiile programului Prima Casa la cerințele generale de creditare, ceea ce ar contribui la limitarea riscurilor.
Potrivit șefei misiunii FMI în Moldova, Alina Iancu, creșterea constantă a volumului împrumuturilor și a prețurilor locuințelor necesită o supraveghere mai atentă. În acest context, cerințele pentru împrumutații din cadrul programului Prima Casă ar trebui să fie aceleași cu cele pentru creditele ipotecare și de consum standard. Ea a subliniat că acest lucru se referă la necesitatea de a reduce riscurile pe piața imobiliară și de a preveni o posibilă supraîncălzire prin asigurarea unor condiții egale și transparente de acces la credite.
Experții au avertizat că programul Prima Casa Plus reînnoit ar putea avea consecințe negative asupra pieței imobiliare încă de la începutul anului 2025.
„Ipotezele noastre conform cărora creșterea prețurilor este cauzată de lansarea programului Prima Casă se confirmă”, a declarat pentru Logos Press Petru Oleinic, director al agenției imobiliare Nika Imobil. – Atunci când facem evaluarea proprietăților, există un factor de ajustare foarte important – „corecția pentru condițiile de finanțare”. Când programul Prima Casă, în special versiunea sa actualizată, a oferit o serie întreagă de beneficii care nu fuseseră niciodată disponibile, piața a explodat. Și toate acestea s-au întâmplat pe fondul chiriilor ridicate de anul trecut, când a devenit profitabil să cumperi apartamente în scop investițional. Cu alte cuvinte, decizia a fost luată fără a calcula consecințele pentru piață. Și este posibil ca lobby-ul din sectorul bancar să fi fost implicat.
Într-adevăr, „Prima Causa Plus” a majorat limita de credit pentru cumpărarea locuințelor de la 1 milion de lei la 2,5 milioane de lei. De asemenea, a crescut perioada de rambursare a creditului până la 30 de ani, posibilitatea de creditare a persoanelor care desfășoară activități independente (liber-profesioniști, notari, avocați, brokeri, artiști etc.). Și a oferit garanții de stat care acoperă până la 65 la sută din împrumut în Chișinău și până la 70 la sută în afara Chișinăului. Și, de asemenea, posibilitatea de a extinde spațiul de locuit, în cazul în care locuința existentă nu depășește 50 de metri pătrați.
Expertul în evaluare imobiliară Dimitri Tărăburke a avertizat la acea vreme că piața imobiliară din Chișinău se transformă într-o „bulă a prețurilor”, pe fondul lipsei totale de reglementare și a incertitudinii geopolitice. Ea se află sub controlul total al sectorului financiar, care încălzește piața precum cuptorul unei locomotive cu aburi.
„Creditele ipotecare ieftine oferite astăzi prin programul Prima Casa s-ar putea transforma într-un scandal social peste câțiva ani”, crede el. – Instituțiile financiare au provocat o cerere activă prin intermediul ipotecilor ieftine. Aceasta este o bună opțiune de investiție pentru ele”.
În opinia sa, o astfel de „degradare a bulei” de pe piață nu va ieși bine. Deoarece dezvoltarea pieței imobiliare nu are nicio legătură cu dezvoltarea socio-economică generală a țării și chiar este contrară acesteia. Ponderea creditelor ipotecare în achiziționarea de locuințe este ieșită din comun. Conform statisticilor oficiale, la începutul anului 2025, aceasta era de aproximativ 40 %, dar, potrivit expertului, această pondere în realitate era de până la 60 %. Și pentru o piață care funcționează normal, acest indicator ar trebui să fie la nivelul de 15-20%, maxim – până la 30%.
Expertul economic Marin Gospodarenko a declarat, de asemenea, că piața apartamentelor din capitală este „supraîncălzită artificial”. Potrivit calculelor sale, costul real al construcției unui apartament este de aproximativ 500-600 de euro pe metru pătrat, în timp ce prețul de vânzare ajunge până la 1900 de euro pe metru pătrat, iar pentru segmentul „premium” chiar până la 2500-3000 de euro pe metru pătrat.
El a menționat că deficitul de apartamente este creat în mod deliberat, companiile de dezvoltare creează divizii subsidiare care „cumpără” întreaga clădire în faza de construcție, limitând artificial oferta și preferând să vândă mai puține apartamente, dar la un preț dublu. Preferă să vândă cinci apartamente la 200 000 de euro decât zece la 100 000 de euro. În acest fel, ei păstrează oferta „mică” în mâinile lor”. Aceasta este o schemă speculativă clasică.
El a avertizat, de asemenea, cu privire la riscurile programului Prima Casa Plus, în cadrul căruia până la 70% din împrumut este garantat de stat.
Băncile acordă cu ușurință împrumuturi de 100 -150 de mii de euro, deoarece statul asigură cea mai mare parte a acoperirii lor. În cazul în care prețurile scad și nu mai are sens să plătească pentru împrumuturi scumpe sau debitorii devin insolvabili, bugetul va trebui să plătească în orice caz. Acest lucru va provoca o creștere explozivă a datoriei publice interne.
Gospodarenko crede că sfârșitul războiului din Ucraina va fi un factor declanșator pentru scăderea prețurilor la locuințe în Chișinău. „Bula are cinci etape, iar noi suntem deja în faza de stagnare. O scânteie majoră poate reduce prețurile cu 10% peste noapte, dar poate și să le reducă la jumătate.”
Potrivit expertului, problema locuințelor poate fi rezolvată prin transferarea terenurilor agricole de la periferia Chișinăului (spre Ghidigici sau Grătiești) pentru construcții. Unde este posibil să se construiască rapid 20-50 de blocuri locative și să se ofere nevoiașilor apartamente la prețuri accesibile. Era absolut normal când ipotecile avantajoase erau folosite de funcționarii publici – profesori, medici, familii tinere. Era un privilegiu pentru cei cu salarii mici. Și când aproape toate restricțiile au fost eliminate, am ajuns la situația de astăzi.
