Radu Șitov, directorul agenției imobiliare Euroimobil, subliniază că atât în Republica Moldova, cât și în România prețurile locuințelor au crescut, în timp ce numărul tranzacțiilor de vânzare-cumpărare a scăzut simțitor. Unul dintre motive este scăderea numărului de autorizații eliberate pentru construcții.
Prețurile locuințelor din marile orașe ale României au crescut cu aproape 100% în ultimii șase ani, în timp ce blocajul administrativ din București crește presiunea pe piață, scrie Ziarul Financiar. Numărul autorizațiilor de construcție în capitala României a scăzut cu 45% în ultimii trei ani, limitând sever oferta de locuințe noi. În ciuda cererii puternice și continue, consultanții Colliers prevăd că în 2026-2027 ar putea exista o nouă rundă de creștere accelerată a prețurilor, pe măsură ce condițiile de finanțare se înmoaie.
Experții avertizează că blocarea proiectelor nu mai este un fenomen temporar, ci un risc structural pentru piață. Vorbim despre premisele unei creșteri accelerate a prețurilor odată ce ratele dobânzilor încep să scadă, salariile reale revin la niveluri pozitive și cererea crește mult mai rapid decât oferta.
O tendință similară este observată în Chișinău. Numărul de autorizații eliberate pentru construcția de locuințe în 2023 a scăzut cu 15,6%, iar în 2024 – cu 9,9% față de anul precedent. Iar prețurile medii ale apartamentelor din capitală, potrivit experților Acces Imobil, au crescut cu 89,3% din 2015 până în 2023. Și numai în primul trimestru al anului 2025, acestea au crescut în preț cu 12%, atingând un maxim istoric de 1.720 de euro pe metru pătrat la sfârșitul lunii martie. Acest lucru a dus la o scădere semnificativă a numărului de tranzacții de vânzare de locuințe. În primele nouă luni ale anului 2025, în Chișinău s-au înregistrat aproape jumătate din numărul de tranzacții față de aceeași perioadă a anului 2024 (5.335 și, respectiv, 11.494 de tranzacții).
Un adevărat șoc pentru piața imobiliară din România a fost creșterea TVA pentru locuințele noi de la 9% la 21% de la 1 august 2025.
Această modificare a provocat o reacție puternică atât din partea cumpărătorilor, cât și a dezvoltatorilor imobiliari. În perioada premergătoare introducerii noii norme fiscale, „Asociația Dezvoltatorilor Imobiliari din România – URBANIS” (pe scurt ADIRU) și-a exprimat punctul de vedere cu privire la această măsură către guvern și Ministerul Finanțelor.
„În prezent, piața imobiliară din România se confruntă cu o serie de dificultăți de dezvoltare și creștere, printre care: o lungă perioadă de incertitudine politică și fiscală, care a afectat deja mediul economic și dorința de a achiziționa locuințe noi. Precum și alte dificultăți specifice legate de creșterea prețurilor în construcții, care au condus în 2024 și în prima jumătate a anului 2025 la o creștere a prețurilor de achiziție a locuințelor noi”, se arată în comunicat.
De asemenea, se subliniază că prețurile locuințelor noi au crescut la nivel național cu 13% în 2024 și cu 15% în prima jumătate a anului 2025. Pe de altă parte, numărul de tranzacții a scăzut cu 14% în 2024 față de 2023 și cu 18% în prima jumătate a anului 2025 față de perioada anterioară. Comparând aceste cifre, există o legătură directă și clară între creșterea prețurilor și scăderea numărului de tranzacții la nivel național, care în ultimele luni a fost determinată de incertitudinea politică și bugetară.
O creștere a TVA de la 9% la 21% va duce la o creștere directă și automată de 12% a prețului locuințelor noi, ceea ce va conduce la creșteri istorice ale prețului locuințelor noi de 30% sau mai mult în 2025, avertizează ADIRU.
Specialiștii spun că mulți români s-au grăbit să profite de cota redusă de TVA de 9%, valabilă până la 31 iulie, iar cererea a crescut semnificativ pentru garsoniere mici și apartamente cu un dormitor. Ei spun că în prezent piața imobiliară trece printr-o perioadă de adaptare. Și prevăd o nouă creștere a interesului pentru apartamentele mari și piața secundară, în timp ce locuințele de mici dimensiuni vor trebui să se adapteze la noile condiții fiscale.
„În Republica Moldova, un impact similar asupra pieței imobiliare rezidențiale l-a avut restricția privind plățile în numerar la cumpărarea imobilelor în sumă echivalentă cu 100 de salarii medii lunare (aproximativ 80 de mii de euro), introdusă de la 1 aprilie, – a declarat Radu Șitov. – Astăzi, este dificil să cumperi ceva în Chișinău cu asemenea bani. Introducerea unei astfel de măsuri pentru combaterea spălării banilor este de înțeles, dar ar fi trebuit să fie corelată cu realitățile de pe piață și suma de bani pentru plată ar fi trebuit cel puțin dublată”.
În urma creșterii prețurilor, acest lucru a devenit un factor de descurajare a achiziționării de proprietăți.
Un alt factor caracteristic piețelor din ambele țări este diferența tot mai mare dintre prețurile locuințelor și salarii.
Potrivit unui studiu al Fundației Friedrich Ebert, un locuitor din București are nevoie de 2,7 salarii pentru a cumpăra un metru pătrat de locuință, adică mai mult decât un german din Berlin. Iar în Cluj, pentru același metru pătrat trebuie să muncești 3 luni, aproape la fel de mult ca în Madrid. Și asta presupunând că nu cumperi nimic altceva. Românii cheltuiesc 31% din salariu pe mâncare și îmbrăcăminte, în timp ce nemții cheltuiesc doar 15%, potrivit presei românești.
În Republica Moldova, accesibilitatea locuințelor a scăzut și ea în ultimii ani. Potrivit unei analize realizate de Acces Imobil, dacă în perioada 2019-2023 indicatorul mediu de accesibilitate, calculat pe baza raportului dintre salariul mediu și prețul pe metru pătrat, era de aproximativ 9 ani, acum acesta a crescut la aproximativ 10,5 ani.
Pentru comparație, în 2020 era nevoie de 1,7 salarii medii pe economie pentru a cumpăra un metru pătrat de locuință și de aproximativ 8,7 ani pentru a cumpăra un apartament de 60 m2. În prezent, este nevoie de 2,1 salarii medii și de 10,3 ani pentru a câștiga suma totală pentru a cumpăra 1 metru pătrat din același apartament.
Diferența devine și mai vizibilă dacă comparăm prețurile globale. În 2020, apartamentul mediu costă aproximativ 45 de mii de euro, în timp ce astăzi aceeași locuință costă mai mult de 100 de mii de euro. Această dublare a prețurilor, fără o creștere proporțională a veniturilor, explică blocajul actual al pieței și dificultatea tot mai mare de a cumpăra o proprietate pentru o familie.
Experții indică, de asemenea, un astfel de factor ca un număr semnificativ de tranzacții speculative pe piețele imobiliare din ambele țări. Adică atunci când locuințele sunt achiziționate nu pentru reședința proprie, ci pentru revânzare. Potrivit lui Radu Șitov, în România, mai mult de 30% din tranzacții – este o achiziție de investiții. Acest lucru duce și la creșterea prețurilor apartamentelor.
Potrivit specialiștilor agenției Proimobil, apartamentele de mici dimensiuni s-au dovedit a fi cele mai profitabile ca investiții, atât pentru revânzare, cât și pentru închiriere. Investitorii cumpără adesea de la 3 la 5 apartamente. O achiziție record de 40 de apartamente de către un client din Israel.
În Moldova, creșterea rapidă a prețurilor se datorează în mare măsură cererii speculative și investițiilor în locuințe pentru închiriere sau revânzare, mai degrabă decât nevoii reale. Nu sunt furnizate date specifice privind ponderea tranzacțiilor speculative. Dar scăderea globală cu 69% a numărului de tranzacții în comparație cu 2024 poate indica o scădere a activității speculative cauzată de scăderea generală a pieței.
