Dimitri Tereburke
Este posibil să calculăm cererea reală și oferta reală de apartamente în municipiul Chișinău în condițiile noastre?
Cea mai populară sursă de informații despre cei care doresc să cumpere sau să vândă o proprietate este portalul 999.md. Cineva crede că acesta este o oglindă a pieței imobiliare. Cât de veridic reflectă această „oglindă” situația de pe piața din Chișinău?
Experții intervievați de Logos Press recomandă să nu ne încredem în datele de pe anunțuri pentru a analiza piața. Directorul executiv al Societății Evaluatorilor Independenți din Republica Moldova, Dimitri Tărăburcă, respinge fără echivoc această abordare. „Din punctul de vedere al eșantionării – este inacceptabil, un apartament este repetat de mai multe ori și în interpretări diferite. Denaturarea este deja în funcție de cine a prezentat anunțul, prețurile se schimbă necontrolat. Cel mai adesea, anunțurile reflectă mai multe așteptări de cost decât prețul real al ofertei. Această diferență poate ajunge până la 30-40%, ceea ce este un nonsens”, spune el.
Anunțurile „cumpără”, de asemenea, nu reflectă cererea, crede Dmitri Tereburke. Institutul de cumpărare nu este fixat în țara noastră, nimeni nu lucrează cu cumpărătorii. Nimeni nu are un cumpărător real, aceste anunțuri sunt doar speculații. „Foarte rar o persoană care caută un apartament își va etala disponibilitatea de bani sau oportunități. Nu are sens acest lucru, pentru că există suficiente informații deschise despre vânzări, cine nu este mulțumit de ea, caută opțiuni prin intermediul cunoștințelor. Pentru mine, pe „trei nouă”, numărul de vânzători și cumpărători este destul de discutabil, deoarece nu există niciun control al informațiilor acolo. Din punct de vedere al obiectivității, este pur și simplu „zero”. Dar, din păcate, nu avem alte date”, spune el.
Radu Șitov, directorul agenției imobiliare Euroimobil, oferă alte variante de verificare a relevanței datelor de pe site-ul mai sus menționat. El susține că rulajul anual al apartamentelor de pe piață este aproximativ egal cu 5% din populația municipiului. Acestea sunt apartamente cumpărate și vândute de cetățeni ca urmare a schimbărilor în situația familială (copii, familie nouă, deces, divorț etc.) plus migrația internă. Populația actuală a municipiului Chișinău este de 665,5 mii persoane. Un eșantion de 5% este de 33,7 mii persoane. Presupunând că familia medie este formată din două persoane, cererea anuală aproximativă este de aproximativ 16,8 mii apartamente. Conform datelor cadastrale, în 2023 au fost vândute 15,2 mii de apartamente, iar în 2024 – 16,1 mii de apartamente. Se pare că oferta și cererea sunt aproximativ echilibrate. Apropo, coincidență sau nu, dar pe 999 md. la rubrica „de vânzare” în Chișinău în prezent apar și circa 16 mii de apartamente.
Putem merge pe o altă cale și să încercăm să calculăm cererea prin numărul anual de tranzacții de vânzare și apartamente comandate. Ceea ce este comandat – reflectă achizițiile de pe piața primară, restul – vânzările de pe piața „secundară”.
„Este posibil să se calculeze cererea și oferta folosind datele cadastrale și statistice, dar vor exista și întrebări. Eu nu aș avea încredere nici măcar în aceste date. Totul aici este destul de formal, destinat economiei subterane”, spune Dmitri Tereburke. – Pentru a obține o imagine mai mult sau mai puțin veridică, avem nevoie de o reglementare normală a pieței și de un mediu informațional de calitate. În plus, calitatea informațiilor trebuie să fie impecabilă”.
Conform concluziilor sale, pentru a înțelege care este cererea și care este oferta pe piața imobiliară în prezent, sarcina este practic imposibilă. Ea poate fi făcută doar aproximativ, empiric. „Am mai multe cunoștințe care vor să își vândă apartamentele. Și judecând după situație, nu există coadă în spatele lor. Poate că sunt mai mulți oameni care vor să cumpere un imobil nou. Nu știu. Dar, potrivit datelor mele, cumpărătorii adecvați la prețurile de astăzi în clădirile noi din Chișinău nu se grăbesc să cumpere proprietăți, deoarece este foarte scump, astfel de achiziții ar părea nechibzuite. Pot spune că cererea de astăzi este foarte nesemnificativă. Dar există o adevărată bulă care se poate sparge în orice moment, crede Dimitri Tărăburke.
